HUD vs. FHA lån: en oversikt
Du har kanskje hørt at statlige lån er tilgjengelige for hjemmeboende huseiere som er salte av dårlig kreditt og / eller en historie med konkurser eller tvangsauktioner. Men i virkeligheten er det ikke så enkelt.
Den føderale regjeringen har et mangfold av programmer på plass som støtter en rekke behov for amerikanere. Av interesse for å fremme boligeierskap - spesielt for amerikanere med lav inntekt - kan det være villig til å garantere et pantelån for deg gjennom et av boligprogrammene hvis du har mindre enn optimal kreditt. Med andre ord kan regjeringen love långiveren at det vil tjene godt på lånet hvis du ikke gjør det.
Den føderale regjeringen har flere byråer som analyserer bolig i Amerika og letter støtte til utlån til amerikanere. Noen av de mest kjente byråene inkluderer det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD), Federal Housing Administration (FHA), Federal Housing Finance Agency, Federal Home Loan Bank System, og også myndigheter sponsede virksomheter Freddie Mac og Fannie Mae.
I 1965 ble FHA en del av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling. Her skal vi se på rollene til disse to byråene og deres alternativ for boliglån.
Viktige takeaways
- FHA er en del av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling. HUD i seg selv yter ikke lånegarantier for enkeltboliger med mindre du er en indianer. Det er utelukkende FHA som forsikrer pantelån for enfamiliehuskjøpere.
HUD
Institutt for bolig- og byutvikling støtter primært samfunnsutvikling og huseier gjennom flere initiativer. Mens HUD gjør noen lånegarantier på egen hånd, er fokuset først og fremst på multifamilieenheter, ikke individuelle hjem (med unntak av HUD § 184 lånegarantier, som bare er tilgjengelige for indianere som kjøper hus eller annen eiendom). Derfor er det FHA som enfamiliehuskjøpere må se etter for individuell støtte.
FHA
Federal Housing Administration (FHA) er en offentlig statlig forsikringsselskap. Det opererer fra sin egen egengenererte inntekt. Som sådan er det et av de eneste offentlige etater som er helt selvforsynt uten å stole på skattebetalernes finansiering.
De fleste pantelån med en forskuddsbetaling på under 20% vil kreve en form for pantelånsforsikring som inkluderer forsikringspremier som beskytter mot mislighold. FHA er et føderalt boliglånsforsikringsselskap som først og fremst fokuserer på forsikring for eneboliger med en lav inntekt. På grunn av sin markedsposisjon og fokus, har den veldig spesifikke krav til lånene den vil forsikre.
Kvalifisering for et FHA-lån
For å sikre et FHA-lån, må en låntaker gå gjennom en FHA-godkjent långiver, vanligvis en bank. Kredittkvaliteten for et FHA-lån er lavere enn standardlån.
Låntakere trenger ikke en perfekt kreditthistorie. Personer som har gått gjennom konkurs eller avskedigelse er kvalifisert for et FHA-lån, avhengig av hvor mye tid som har gått og om god kreditt er blitt gjenopprettet. Amerikanere kan være kvalifisert for et FHA-lån med en minimum kredittscore på 500. Forskuddsbetalinger kan også være så lave som 3, 5%.
- Kredittpoeng på 500 til 579: kvalifisert for 10% forskuddsbetaling Kredittpoeng på minst 580: kvalifisert for 3, 5% forskuddsbetaling
Andre krav til et FHA-lån inkluderer:
- Gjeld til inntekt på under 43% Hjemmet må være den som lånerens primære bosted. Morgonere må vise bevis på sysselsetting og inntekt
Alle FHA-låntakere må betale en prioritetsforsikringspremie (MIP) til FHA. MIP krever en forhåndsbetaling samt en årlig betaling. Den årlige MIP for lån med mindre enn 15 år varierer fra 0, 45% til 0, 95% av hovedstolen. For lånevilkår over 15 år varierer det årlige MIP fra 0, 80% til 1, 05%.
Generelt sett vil låntakere oppleve at et FHA-lån er mye lettere å få enn et vanlig pantelån. Standard boliglån har vanligvis følgende vilkår:
- Forskuddsbetaling fra 3% til 20% Kredittpoeng minimum 620Privatlånsforsikring på 0, 5% til 1% av lånets hovedstol årlig for lån med forskuddsbetalinger under 20% Gjeld til inntekt som varierer fra 40% til 50%
I forkant kan et FHA-lån tilby flere fordeler i forhold til et standardlån. Selv om godkjenningen er enklere og rentene generelt er rimelige, kan forhånds MIP og nødvendige årlige MIP-betalinger over FHA-lånets levetid gjøre den totale kostnadssatsen høyere enn et vanlig pantelån. Det er grunnen til at noen mottakere av FHA-lån garanterer senere å refinansiere eiendommene sine med et konvensjonelt banklån når kreditthistorikken har blitt bedre.
Andre hensyn til FHA-lån
FHA-forsikrede lånevilkår bestemmes basert på lånebeløp større eller mindre enn $ 625 500. Mange leilighetsutbygginger er ikke FHA-godkjent, så noen rimeligere boligalternativer er utenfor bordet. FHA-lån krever at hjemmet oppfyller en sjekkliste over betingelser og også vurderes av en FHA-godkjent takstmann. FHA-lån kan potensielt være et alternativ for produserte hjem.
En annen fordel med FHA-lån er at de kan antas, noe som betyr at den som kjøper eiendommen din kan overta den fra deg, mens konvensjonelle pantelån generelt ikke er det. Kjøperen må kvalifisere seg ved å oppfylle FHAs vilkår. Når de er godkjent, påtar de seg alle forpliktelsene til pantelånet ved salg av eiendommen, og avlaster selgeren for alt ansvar.
Lån til boliglån
FHA-garanterte lån er en del av HUDs mandat til å oppmuntre til eierskap til hjemmet (HUD i seg selv gjør ikke lånegarantier for individuelle hjem, med mindre du er en indianer). Hvis du har rimelig god kreditt, men har lite penger til en forskuddsbetaling, kan et FHA-forsikret lån hjelpe deg med å bli huseier. Andre statlige sponsede boliglån kan også være tilgjengelige gjennom Federal Housing Finance Agency, Federal Home Loan Bank System, Freddie Mac og Fannie Mae, så det kan også være viktig å undersøke alle alternativene.
Når en hvilken som helst boliglån analyserer, bør enhver låntaker vurdere alle kostnadene som er involvert. Et pantelån vil komme med renter som skal tilbakebetales over tid, men det er ikke den eneste kostnaden. Alle typer pantelån har en rekke forskjellige gebyrer som kan kreves på forhånd eller legges til lånets betalinger. Pantforsikring er også viktig å forstå på ethvert pantelån, siden det ofte er påkrevd og kan være en betydelig kostnad som bidrar til lånets tilbakebetaling. Husk at pantebetalinger og boliglånsforsikring fra alle typer lån kan tilby noen skattelettelser, men de fleste innebærer en spesifisert skattefradrag.
