Den mest tradisjonelle formen for boligeierskap er å eie både et hus og det landet det er bygget på. De som ikke har råd til hus, eller som ikke vil bli plaget med vedlikehold og vedlikehold utenfor, kan kjøpe hytter eller rekkehus. Imidlertid er det et annet alternativ for huseiere: å kjøpe bare boligen og leie ut det landet den okkuperer.
Å kjøpe et hjem i et leid landssamfunn lar deg eie et hjem som du ellers ikke ville ha råd til. Imidlertid mangler denne type kjøp noen av fordelene ved tradisjonelt boligeierskap og har andre betydelige ulemper. Ville dette uvanlige oppsettet for eierskap fungere for deg? Les videre for å finne ut av det.
Det grunnleggende
Med et trent øye kan du vanligvis oppdage en leid eiendom, selv når det ikke er eksplisitt oppgitt. Nøkkelord for å se etter inkluderer "produsert hjem" og "leieinteresse." Utvendige trekk ved hjemmet kan beskrives i termer, for eksempel "foreningsbasseng" eller "foreningens tennisbaner." Prisen på leide eiendommer har en tendens til å være langt under markedsverdien. Hvis for eksempel prisen for et tradisjonelt tre-roms, to-bad, 1600 kvadratmeter er rundt $ 500.000, kan et sammenlignbart hjem på leid land bare koste $ 150.000. Et leid eiendom kan også ha uvanlig eksklusive funksjoner for sin pris.
Avgift for bratte huseiereierforeninger (HOA) indikerer også at en oppføring kan være for en leid eiendom. En normal HOA-avgift kan være rundt $ 250 per måned, mens en HOA-avgift på en leid eiendom kan være $ 900 per måned. En annen gave er at hvis du ser på et satellittkart over nabolaget der hjemmet ligger, kan det hende du legger merke til at boligene er tettere sammen enn vanlig og er ekstremt like hverandre. Til slutt, i et typisk nabolag, har noen hjem egne bassenger, mens ingen av dem i et leide land vil gjøre det.
Eiendomslister viser ikke alltid leide eiendommer. Noen ganger blir nøkkelinformasjon utelatt fra en eiendomsliste på grunn av en agentes slurv, eller fordi agenten eller selgeren prøver å skjule noe. Undersøk de skjulte fakta, og kjøp aldri en leid eiendom uten å ha en grundig forståelse av de uvanlige funksjonene i denne typen huseier.
Typer leide eiendommer
Det er flere typer boligtjenester, og den vanligste typen varierer etter region. På Hawaii og Delaware er det hytter med hytter. I områder med indianerreservasjoner, for eksempel Palm Springs, kan det hende du kan kjøpe eiendommer på leide reservasjonsland. I Los Angeles, hvor til og med boliger i forstedene langt overstiger prisene den gjennomsnittlige personen har råd til, er det leide eiendommer i forstadsområder, for eksempel Simi Valley og Canyon Country. Florida og Arizona har en rekke pensjonerte lokalsamfunn også.
Eiendommer som er leide eksisterer i andre områder, men fordi leie av land er en ukonvensjonell måte å kjøpe eiendommer på, er dette alternativet ikke tilgjengelig i alle delstater. Tilhengerparker, kanskje den vanligste formen for leide land, finner du nesten hvor som helst.
Når du kjøper et hus eller leilighet på leid jord, vil du ta et pantelån på eiendommen som vanlig. Den månedlige pantebetalingen vil være mindre fordi boligens kjøpesum er lavere, men du må også betale en betydelig månedlig leasingavgift. Fordi landleieeiendommer ofte er lokalisert i hele lokalsamfunn med lignende eiendommer, kan en leid eiendom også komme med HOA-avgifter for å dekke vedlikeholdet av landskapsarkitektur, samfunnsbassenger, samfunnsbygninger, etc.
Generelle hensyn
- Hvor mye tid gjenstår på leieavtalen? Hvis lengden på den gjenværende leiekontrakten er kortere enn du planlegger å være i hjemmet, er det viktig å finne ut hva som skjer med interessen din for eiendommen på slutten av leieavtalen. Leiekontrakten vil også påvirke din evne til å finansiere hjemmet. Det kan være vanskelig eller umulig å få et pantelån hvis den gjenværende leietiden på tomta er 20 år og du ønsker et 30-årig pantelån. Ideelt sett vil en leiekontrakt som overskrider din potensielle gjenværende levetid beskytte dine økonomiske interesser og din ro i sjelen. Selv om du kanskje ikke bor i dette hjemmet resten av livet, er det selvfølgelig hyggelig å ha det alternativet. Og selger du boligen, vil en lang gjenværende leietid påvirke salgsprisen din positivt.
Hva er betingelsene i kapitulasjonsklausulen? Sjekk vilkårene i kapitulasjonsklausulen om leieavtalen vil gå tom mens du fremdeles eier huset. Hvis leieavtalen utløper og ikke blir fornyet, må du gi opp bruken av landet som hjemmet ditt er bygget på. Noen kapitler om overgivelse bestemmer at du også må overgi forbedringer i landet (dvs. leiligheten din, rekkehuset eller huset). Unngå stygge overraskelser ved å få informasjonen før du kjøper.
Hvor mye er den månedlige utbetalingen av jordleie, hvor ofte justeres den og med hvor mye? Hvis det er HOA-avgifter, kan du stille de samme spørsmålene om disse. Du vil være sikker på at du virkelig vil spare penger ved å kjøpe en leid eiendom, og at du ikke en dag vil bli tvunget til å flytte ved å eskalere kostnader.
Har jeg det bedre å leie? Vurdere om å eie et hus på leid jord egentlig er bedre enn å leie. De to ligner på mange måter, inkludert betaling av månedlige avgifter som blir bestemt av en annen part. Å eie et tradisjonelt hjem kan gi deg en større grad av frihet; Hvis det er viktig for deg, kan det være verdt å vente på å spare deg for en forskuddsbetaling eller øke inntekten nok til å kvalifisere for et godt pantelån i et tradisjonelt hjem.
Fordeler
Å kjøpe et hus på leid jord har følgende fordeler.
- Du kjøper boligen for mye mindre enn et tradisjonelt hjem fordi du ikke trenger å kjøpe jorda.
Eiendommer som er leid er ofte bedre enn leilighet for barn og kjæledyr, og du kan investere pengene som leasing sparer deg. Kjøpere kan bo på et prisgunstig sted de ellers ikke hadde råd til. For eksempel, i Huntington Beach, California, er det flere bobilsamfunn i nærheten av Stillehavet. For å kjøpe til og med et hus på inngangsnivå i Huntington Beach, trenger du kanskje rundt 400 000 dollar. Å kjøpe et hjem på en nivå i en trailerpark, til sammenligning, kan koste så lite som $ 40.000.
Leiekontrakter inkluderer ofte fasiliteter som ikke alltid finnes i tradisjonelle nabolag, for eksempel klubbhus, bassenger, tennisbaner, lekeplasser og golfbaner. På grunn av samfunnsforeningens aspekt, kan eventuelle HOA-avgifter inkludere å la plenen klippes regelmessig.
Fordi du ikke eier jordet, vil du sannsynligvis ha lave eller ingen eiendomsskatter, noe som kan hjelpe deg med å ta noe av det stikket å betale leide tomter og HOA-avgifter. I noen områder begrenser lokale lover det beløpet for leide tomter kan øke årlig.
ulemper
Følgende er ulempene med denne formen for eierskap til hjemmet.
- Den viktigste ulempen med å eie et hus på leid jord knytter seg til å bygge egenkapital. For mange mennesker er hjemseierskap en viktig kilde til rikdom. Med en leid eiendom, risikerer du å miste all egenkapital ved utløp av leiekontrakten, avhengig av vilkårene i kapitulasjonsklausulen. Videresalg av hjemmet vil sannsynligvis være vanskeligere enn videresalg av et tradisjonelt hjem, spesielt fordi det med hvert år som går går den gjenværende løpetiden på leieavtalen. Av denne grunn, hvis du ønsker å overlate noe til arvingene dine, vil et hjem på leid land ikke være på langt nær like verdifullt for dem som et tradisjonelt hjem. Eiendommer med utleie er ofte en del av en HOA, noe som betyr ekstra månedlige avgifter som er noe uforutsigbare. Mens HOA-avgifter vanligvis er et fast beløp hver måned, kan de stige årlig. HOA kan også pålegge en spesiell vurdering for større reparasjoner eller oppgraderinger av fellesskapets eiendommer, og skaper en stor, uventet regning. HOA-avgifter kan være spesielt plagsomme for de som ikke benytter seg av vanlige fasiliteter som bassenger, eller som foretrekker å gjøre sitt eget hageanlegg for å spare penger.
Selv om tradisjonelt boligeierskap kan være en god sikring mot inflasjon, er det ikke å eie en leid eiendom. Når du kjøper et hjem med fast rente, forblir betalingen den samme hvert år som inflasjonen går opp . Etter hvert kan den månedlige betalingen for å eie hjemmet være lavere enn å leie i nabolaget ditt. Og mens hjemmeverdiene svinger, er de langsiktige prisøkningene typisk samsvarer med eller overgår inflasjonen. I et leid land vil de månedlige leieforholdene og HOA-avgiftene sannsynligvis øke minst like mye som inflasjonen. I mellomtiden vil hjemmet ditt bli mindre verdifullt når slutten av leieavtalen nærmer seg.
Hvis du har et produsert hjem på leid jord og leieavtalen utløper (og kapitulasjonsklausulen krever ikke at du gir fra deg eiendommen), kan du teoretisk ta dem med deg hjem til et annet leide landsamfunn eller til en tomt du har kjøpt. Dette er imidlertid ikke veldig realistisk med mindre du kjøper en trailer til hjemmet. Ellers må du få huset demontert og fraktet til en ny tomt. Dette kan være veldig upraktisk og vil sannsynligvis være uoverkommelig dyrt.
Bunnlinjen
Å kjøpe et hjem på leid tomt kan være fristende når du ser den lave salgsprisen, men kjøpet innebærer mange kompleksiteter som tradisjonelle boligkjøp ikke gjør. Tradisjonelt boligeierskap skaper sannsynligvis den største økonomiske sikkerheten for folk flest, men å kjøpe et hjem på leid tomt kan være et levedyktig alternativ for de som har størst prioritet å kjøpe seg inn i et bestemt samfunn til en lavere pris enn et tradisjonelt hjem eller sameie, i stedet for å bygge egenkapital.
