Innholdsfortegnelse
- Fordeler for selgere
- Hvordan kjøpere vinner
- MLS-uttalelse 8.0
- Effekten av MLS-uttalelse 8.0
- Offshore-noteringer forblir
- Kontakt eiendomsmeglere
- Gå på nettet
- Tilnærming huseiere
- Kjenne til prosessen
- Bunnlinjen
Med eiendomsbeholdning fremdeles stramt i mange markeder rundt om i landet, vil du som potensiell huskjøper være foran konkurransen. Dette er hvor off-market oppføringer kommer inn. Også kjent som stille eller lommeoppføringer, kan disse boligene være til salgs, men er ikke oppført på flere oppføringstjenester (MLS). Det betyr at eiendomsmeglere som selger disse eiendommene må gjøre en god jobb for å finne kjøpere på egen hånd.
Å registrere hjem utenfor markedet var litt av en sjeldenhet i det siste, men fikk mer trekkraft de siste årene med huseiere, noe som gjorde disse oppføringene til en del av et sekundært marked av slags - spesielt i møte med en stadig økende etterspørsel.
En ny National Association of Realtors®-policy, kjent som “MLS Statement 8.0”, begrenser noteringer utenfor markedet.
Lister utenfor markedet kan virke motsatt for en selger. Det er tross alt mer etterspørsel enn inventar, noe som betyr at budkrig er vanlig i mange nabolag. Så hvorfor ville selgere gjøre hemmelige oppføringer, og hvordan finner du - kjøperen - dem?
Viktige takeaways
- Off-market-oppføringer er eiendommer som er til salgs, men som ikke er oppført på flere oppføringstjenester. Noen selgere ønsker en notering utenfor markedet for å teste farvannet, opprettholde personvernet, spare på provisjoner eller skape en følelse av eksklusivitet som kan resultere i en høyere salgspris. For kjøpere gir noteringer utenfor markedet tilgang til ytterligere lagerbeholdning, en mulighet til å spare hvis provisjonen er lavere, og muligheten til å unngå konkurranse om eiendommer i et ønskelig område. Salg av off-market med bare en agent kan noen ganger gir veldig lite vingrom for kjøpere som ønsker å forhandle pris. For å få tilgang til disse oppføringene, kan kjøpere henvende seg til agenter eller huseiere direkte, eller prøve å gå online.
Fordeler for selgere
Noen husselgere velger en børsnotering for å teste farvannet, mens andre ønsker en mer privat salgsprosess eller mulighet til å forhandle frem en lavere salgsprovisjon siden det kun er en agent involvert.
Enkelte huseiere har trodd at en lommeoppføring skaper en lokk som vil gi dem en høyere pris. Tross alt, hvis boligen er oppført og ender opp med å sitte på markedet i mer enn 30 dager, er det stor sjanse for at potensielle kjøpere vil prøve å gi lowball-tilbud. Uten at "dagene på markedet" -kiltet går av, er det ikke like stor sjanse for at en selger blir underbudt.
Hvordan kjøpere vinner
For deg som kjøper er fordelene ved en børsnotering todelt. For det første gir det deg tilgang til inventar som andre huskjøpere ikke ser. Hvis du kjøper i et spesielt varmt marked, kan lommeoppføringer være den eneste måten å kjøpe et hjem. I vanlige markedsklima, kan det hende du får en avtale delvis fordi provisjonen som selgeren må betale er lavere.
Ikke alle boligkjøpere leter etter en primær bolig. Det kan hende du søker etter en investeringseiendom, eller hjem for å kjøpe og vende for å få en fortjeneste. En notering utenfor markedet i et flott nabolag kan være en utmerket måte å oppnå dette målet.
MLS-uttalelse 8.0 Tydelig samarbeidspolitikk
En betydelig veisperring for noteringer utenfor markedet kom med nylig passering av National Association of Realtors av "MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy." Denne policyen, som er i kraft 1. januar 2020, med lokal implementering obligatorisk innen 1. mai 2020, krever enhver eiendomsmegler som deltar i en tjeneste for flere oppføringer for å sende inn sin fortegnelse til MLS innen en virkedag etter markedsføring av eiendommen til publikum.
Den praktiske virkningen av MLS-uttalelse 8.0
Det er verdt å merke seg at MLS-uttalelse 8.0 ikke er lov i tradisjonell forstand. I følge Realtor Doug Wagner fra RE / Max Victory, "The National Association of Realtors er en styrende forening, ikke en juridisk enhet, men alle medlemmer av MLS, meglere og agenter i foreningen må følge den nye politikken."
Wagner bemerker at lisensierte agenter som ikke er eiendomsmeglere (ikke medlemmer av NAR) ikke er bundet av policyen. Men gitt det faktum at 89% av de nylige boligkjøperne benyttet meg av en eiendom eller megler og at nesten 7 av 10 lisensierte eiendomsmeglere er Realtors, er den praktiske effekten at uttalelse 8.0 gjelder de fleste eiendommer.
Offshore-noteringer forblir
Heldigvis betyr ikke MLS-uttalelse 8.0 slutten på børsnoteringer. NARs nye policy har innebygde alternativer som gjør det mulig for medlemsagenter og meglere å opprettholde både begrensede og fulle noteringer utenfor markedet.
I henhold til MLS-uttalelse 8.0 kan selgere for eksempel velge bort MLS IDX eller internettdisplay. Et annet alternativ, kjent som en "eksklusiv kontor", er også tilgjengelig for selgere som ønsker å opprettholde personvernet. I tilfelle av et eksklusivt kontor, kan agenten dele oppføringen med andre agenter på kontoret eller en-til-en med kjøpere.
Enkelte andre off-market opsjoner som tidligere var tilgjengelig gjennom meglere, for eksempel "private noteringsnettverk", er ikke lenger tillatt i uttalelse 8.0. Andre, inkludert "kommer snart" og "utsatt visning" vil være under kontroll av lokale MLS-er, men vil inkludere nye begrensninger som forhindrer agenter i å dele dem med kjøpere.
Ifølge Wagner er ikke nettstedet Zillow, som trekker opp lister fra MLS-data, men ikke er medlem av NAR, utelukket fra å fortsette interne markedsføringsprogrammer som "Make Me Move", Coming Soon, "FSBO, " og "iBuyer."
Kontakt eiendomsmeglere
Å finne et tradisjonelt, eksklusivt, hjemmemarkedet krever litt lekser og mye nettverk. Når du identifiserer nabolaget du ønsker å kjøpe i, må du komme med en liste over de beste eiendomsmeglerne og kontakte dem om kontoret eksklusive oppføringer de måtte ha.
Gå på nettet
I tillegg til å kontakte eiendomsmeglere direkte, har kjøpere verktøy tilgjengelig for dem på nettet for å finne ikke-MLS-oppføringer som For Sale by Owner (FSBO), avisannonser, eller til og med Craigslist. Som nevnt over har online nettsted Zillow flere off-market programmer tilgjengelig for potensielle selgere og kjøpere.
Tilnærming huseiere
Hvis det er et område eller et område du er spesielt interessert i, er et alternativ å sjekke inn med huseiere direkte. Du kan være i stand til å finne et forsprang ved å dunke banke eller sende utsendere. Selv om det vil koste deg tid og penger - og ikke garantere suksess - er det liten sjanse for at minst én person vil svare.
Ikke utelukk forsømte egenskaper, spesielt hvis du vet at du har råd til å utføre reparasjoner. Det er kanskje en huseier som er så overveldet med kostnadene ved vedlikehold - og en som aldri trodde at han noen gang kunne selge - at et uønsket tilbud vil bli betraktet som en velsignelse.
Bare for at du ikke ender med å bryte banken, må du sørge for å skrive ut mailer som er både billig og effektiv. Tross alt, vil du virke så profesjonell i din tilnærming som mulig. Og du vet aldri før du spør, ikke sant?
Kjenne til prosessen
Å finne en notering utenfor markedet er bare halve kampen. Å se at en avtale går gjennom er sluttspillet, og det er grunnen til at kjøpere av børsnoteringer må kjenne til inn- og utkjørsler for prosessen. Når du først har fått kontrakt, er det en standardavtale, men siden agenten sannsynligvis representerer dere begge, kan det bli litt grumsete.
Kjent som et dobbelt byråsalg - selv om det er helt lovlig - kan det være vanskelig for kjøperen å fortelle om agenten har hans eller hennes beste interesser i tankene. Jo høyere salgspris, desto heftigere er provisjonen for agenten. Hvis du kjøper i et marked med lite varebeholdning, har det kanskje ikke noe å si om du får den beste avtalen så lenge du får hjemmet, men det lønner seg å være klar over eventuelle interessekonflikter.
Bunnlinjen
Eiendomsmarkedet er fremdeles varmt i mange områder av landet med mer etterspørsel enn varebeholdning. Frustrerte kjøpere som har blitt tilbudt ut av hjem, trenger noen fordel de kan få. Selv om MLS-uttalelse 8.0 begrenser tilgangen til off-market-noteringer alvorlig, forbyr de dem ikke helt. Gjør leksene dine, innse at det er risiko, og vet at det kan være verdt å finne ditt neste hjem gjennom en notering utenfor markedet.
