Innholdsfortegnelse
- Hva er et kort salg?
- Hvordan et kort salg fungerer
- Hvordan en utelukkelse avviker
- Trinn til et kort salg
- Den korte salgskontrakten
- Fordeler og ulemper
- Fallgruver å unngå i et kort salg
- Beste agent for et kort salg
- Prute over priser
- Fortsett å søke
- God avtale eller dårlig?
Hva er et kort salg?
Et kort salg er et hjem som er tilgjengelig til en kjøpesum som er mindre enn det skyldige beløpet av den nåværende eieren.
Transaksjonen kommer banken til gode ved å la den unngå å overta hjemmet til avskedigelse, noe som er dyrt og tidkrevende. Selgeren unngår kreditt hit som følger med utestengelse og konkursen som noen ganger følger med den.
Hvordan et kort salg fungerer
Et kort salg er et økonomisk alternativ som noen ganger er tilgjengelig for huseiere som er nødlidende. De står bak på sine pantebetalinger og har et hjem som er under vann. Det vil si at boligen er mindre verdt enn den utestående saldoen på pantelånet.
Ved å hindre en uventet kontantfall, blir eieren tvunget til å skille seg ut av hjemmet. Det er egentlig bare to alternativer: Et kort salg eller avskedigelse.
Eksperter er uenige i om kortsalg er en god avtale. Talsmenn sier at slike hjem er priset under markedsverdien. Motstanderne sier at bankene ikke har noen interesse i å drive brannsalg.
Kortsalg blir vanligvis initiert av huseieren når verdien på et hjem synker med 20% eller mer. Før prosessen kan begynne, må utlåner som holder pantelånet melde seg av avgjørelsen. I tillegg trenger utlåner, vanligvis en bank, dokumentasjon som forklarer hvorfor et kort salg er fornuftig. Tross alt kan utlånsinstitusjonen tape penger i prosessen.
Hvis godkjent for kort salg, forhandler kjøperen med huseieren først, og søker deretter godkjenning på kjøpet fra banken. Det er viktig å merke seg at intet kortsalg kan skje uten långivergodkjenning.
Kortsalg pleier å være lange og papirintensive transaksjoner, og det tar opp til et helt år å behandle. De er imidlertid ikke så skadelig for en huseiers kredittvurdering som en avskærmning er. Et kort salg ser bedre ut for fremtidige långivere og kreditorer. Det viser at personen tok affære før banken flyttet for å ta tilbake hjemmet. En huseier som har gått gjennom et kort salg kan til og med være kvalifisert til å kjøpe et annet hjem umiddelbart.
Viktige takeaways
- For huseiere under vann kan et kort salg være en måte å unngå tilbaketaking, utkastelse og svarte merker på kredittvurderingen. For en potensiell kjøper krever fullføring av et kort salg fleksibilitet og mye tålmodighet. En kjøper må sørge for at avtalen er verdt innsatsen.
Hvordan en utelukkelse avviker
I en avskedigelse griper långiveren hjemmet etter at låntaker ikke klarer å utføre et visst antall betalinger. I motsetning til de fleste kortsalg, kan tvangsinngrep finne sted etter at huseieren har forlatt boligen. Hvis beboerne ennå ikke har reist, blir de utrullet av utlåner i avskedigelsesprosessen.
Foreclosures tar vanligvis ikke så lang tid å fullføre som et kort salg fordi långiveren er opptatt av å avvikle eiendelen raskt. Tvangsutsatte hjem kan også auksjoneres bort på et "tillitssalg", der kjøpere byr på hus i en offentlig prosess.
Huseiere som gjennomgår avskedigelse opplever et øyeblikkelig fall og stupbratt fall i kredittvurderingen. I de fleste tilfeller må de vente minst fem år på å kjøpe et annet hjem eller tre år med et FHA-lån. Forhindringen vises på en kredittrapport i syv år.
Når bør du gjøre et kort salg?
Trinn til et kort salg
Kortsalgsprosessen varierer fra stat til stat, men trinnene inkluderer vanligvis:
- Kortsalgspakke - En økonomisk pakke sendes ut til långiveren av selgeren. Det inkluderer regnskap, et brev som beskriver selgers motgang og kopier av økonomiske poster. Kortsalgstilbud - Hvis selgeren godtar et tilbud fra en interessert kjøper, sender noteringsagenten långiveren noteringsavtalen, et utført kjøpetilbud, kjøperens forhåndsgodkjenningsbrev og en kopi av alvorlig pengesjekk. Bankbehandling - Banken vurderer tilbudet og godkjenner eller avviser kortsalget. Dette kan ta flere uker til måneder.
Den korte salgskontrakten
På noen måter er det å kjøpe en kort salgseiendom som alle boligkjøp. I dette tilfellet vil imidlertid kontrakten spesifisere at vilkårene er underlagt pantelåners godkjenning.
I kontrakten skal det også fremgå at eiendommen blir kjøpt som den er. Selv om kjøperen kan inkludere språk som gjør at avtalen kan avbestilles hvis en inspeksjon avdekker betydelige problemer, er det lite sannsynlig at det kan forhandles om en lavere pris. Det er heller lite sannsynlig at banken vil utføre reparasjoner, og selgeren, som blir bundet for kontanter, er enda mindre sannsynlig å hjelpe.
I motsetning til en avskedigelse, eier ikke utlånsinstituttet eiendommen i et kort salg. Fordi det må godkjenne salget og motta inntektene, vil imidlertid kjøperen forholde seg mest til banken i stedet for huseieren.
Fordeler og ulemper
Kortsalgstransaksjoner kan være mye mer tidkrevende og tålmodighetstesting enn vanlige eiendomstransaksjoner. Hvis du gir et tilbud på en kort salgseiendom, må du være klar til å vente. Bankene er beryktet for å ta så lang tid som flere måneder å svare på tilbud om korte salg.
Forsikre deg om at det korte salg allerede er godkjent av långivere. Hvis selgeren ennå ikke har forhandlet fram kortsalget med banken, er kjøperen inne i en lang ventetid, muligens for ingenting.
Noen eksperter anbefaler at du gir långiveren en frist for å redusere ventetiden. Selv om det er vanskelig å si om denne strategien virkelig vil anspore banken til handling.
Fallgruver å unngå i et kort salg
Kjøperen må sørge for at kortsalget allerede er godkjent av långivere. Hvis selgeren ennå ikke har gått i mislighold eller forhandlet et kort salg med banken, er kjøperen inne på en lang ventetid, muligens for ingenting. Banken er kanskje ikke interessert i et kort salg hvis den tror den kan få mer penger ved å gå inn på avskedigelse.
Potensielle kjøpere er også lurt å sjekke på forhånd for å forsikre deg om at pantelåner ikke har noen problemer med en kort-selge eiendom.
Beste agent for et kort salg
På grunn av kompleksiteten i transaksjonen, bør en kjøper samarbeide med en agent eller eiendomsmegler som har erfaring med kortsalg og er villig til å jobbe med en. Enkelte eiendomsmeglere spesialiserer seg på short salg og kan ha sertifisering av Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), en betegnelse som tilbys av National Association of Realtors. Innehavere av denne sertifiseringen har gjennomgått spesialisert opplæring.
Prute over priser
Kjøperen av en kort salgseiendom bør være villig til å heve tilbudsprisen. Til syvende og sist har selgeren ingen reell myndighet til å godkjenne salgsprisen, bare banken gjør det, og de kan motvirke.
På den annen side kan banken avvise tilbudet direkte, spesielt hvis det er et betydelig lavere tilbud. I verste fall vil de kanskje ikke svare i det hele tatt.
Fortsett å søke
Gitt hvor lang tid det sannsynligvis vil ta banken å svare på tilbudet ditt, bør en kjøper sannsynligvis fortsette å se på andre hus mens han venter på svar. En agent kan skrive en kort kjøpsavtale på en slik måte at kjøperen beholder fleksibiliteten til å trekke tilbake tilbudet.
Selv om kjøperen får det til å sperre, kan banken fortsette å samle inn tilbud. De fleste vil anse dette som uetisk fordi den potensielle kjøperen sannsynligvis vil ha avskaffet noen tusenlapper på inspeksjoner, tittelsøk og lignende på dette tidspunktet. Men banken står overfor en tapende transaksjon, og den ønsker å minimere tapene.
Å bli droppet fra avtalen så sent i spillet er et enormt sløseri med tid og penger for kjøperen, for ikke å nevne enormt frustrerende.
Av alle disse grunnene må noteringsprisen for et kort salg tas med en sunn dose skepsis.
God avtale eller dårlig?
Eksperter er uenige i om kortsalg er en god avtale for kjøpere. Talsmenn sier at korte salgseiendommer er priset under markedsverdi, noe som skaper muligheten for kjøpere å få en god del, eller for førstegangs boligkjøpere å komme inn i et hjem de ellers kanskje ikke har råd til. Motstanderne sier at bankene ikke har noen interesse i å drive brannsalg, og vil gjøre en sammenlignbar markedsanalyse før de setter eller godtar en pris for en eiendom.
Videre kan noteringsprisen på et kort salg være et beløp som selgerens agent tror banken kan akseptere, i stedet for det beløpet banken faktisk har sagt ja til. Banken kan synes prisen er for lav, eller selgeren kan føre opp eiendommen under markedet med den hensikt å generere en anbudskrig.
I noen stater vil selgeren ha en mangelfull dom mot ham, som forplikter ham til å betale banken tilbake forskjellen mellom pantebeløpet og salgsprisen på hjemmet, så det er i selgers beste interesse å få så mye penger som mulig.
En fordel for både banken og kjøperen er at i motsetning til en bankeid eiendom, er en mindre salgseiendom mindre sannsynlig å bli søppel eller ransakk. Selv om eiendommen kan lide av utsatt vedlikehold på grunn av eierens økonomiske situasjon, er det ikke sannsynlig at selgeren vil ødelegge stedet når han eller hun fortsatt bor i det. I kontrast til dette, huseiere som mister sine eiendommer til avskedigelse, tar ofte ut frustrasjonen over huset som en måte å komme tilbake i banken på.
