Hva er en omvendt utveksling?
En omvendt utveksling er en type utveksling av eiendommer hvor erstatningseiendommer erverves først, og deretter omsettes nåværende eiendom. Det ble opprettet en omvendt utveksling for å hjelpe kjøpere med å kjøpe en ny eiendom før de ble tvunget til å handle inn eller selge en nåværende eiendom. Dette kan gjøre det mulig for selger å eie en nåværende eiendom til markedsverdien øker, og dermed også øke sin egen timing for å selge for maksimal fortjeneste.
Viktige takeaways
- En omvendt utveksling er en boligbørs der en erstatningseiendom kjøpes uten salg av en for øyeblikket holdt eiendom. Omvendte utvekslinger avviker fra utsatte børser, der erstatningseiendommen må kjøpes etter salg av den for tiden holdt eiendommen. " Liknende ”utvekslingsregler gjelder vanligvis ikke for omvendt utveksling. Omvendte børser gjelder bare 1031 eiendommer og er bare tillatt i tilfeller der investorer har økonomiske midler til å gjøre det nye kjøpet.
Hvordan en omvendt utveksling fungerer
Standard utvekslingsregler av samme art gjelder vanligvis ikke for omvendt utveksling. Slike regler tillater vanligvis en eiendomsinvestor å avbryte betaling av kapitalgevinstskatt på en eiendom de har solgt så lenge overskuddet fra dette salget brukes til kjøp av en "liknende" eiendom. Skattemyndighetene har laget et sett med regler om sikker havn som tillater behandling av samme art, så lenge enten den nåværende eller den nye eiendommen holdes i en kvalifisert bytteordning, eller QEAA. I tillegg kan ikke investoren bruke eiendommer som allerede er eid som erstatning for den frafalte eiendommen.
Omvendt børser gjelder bare eiendom 1031, så det blir også referert til som en 1031 børs. Avsnitt 1031 eiendommer er eiendommer som bedrifter eller personer med kvalifiserte organisasjoner bytter for å utsette betaling av skatt på eventuell fortjeneste oppnådd ved salg. Imidlertid er det ikke så enkelt som at en individuell skattyter kjøper en eiendom, selger den og deretter bruker overskuddet til å kjøpe en annen eiendom. I stedet må det være en fast standard for utveksling så vel som tilstedeværelsen av en tilrettelegger som blir brukt til å sette opp prosessen. Avsnitt 1245 eller 1250 eiendommer er ikke kvalifiserte for denne typen transaksjoner.
En "1031 eiendom" får navnet fra seksjon 1031 i den amerikanske interninntektsregelen, som lar investorer unngå å betale kapitalgevinstskatt i prosessen med å selge og kjøpe investeringseiendommer.
Spesielle hensyn
Et av de mest avgjørende aspektene ved en vellykket omvendt utveksling avhenger av det faktum at investoren må ha økonomiske midler for det nye kjøpet. Den nye eiendommen vil ikke ha blitt gitt av på utvekslingstidspunktet, så investoren må være i stand til å gi full finansiering for den nye eiendommen uten fullført salg av den gamle. Anskaffelse av den nye eiendommen kan legges til rette hos en långiver, selv om bare spesifikke långivere vil være villige og kunne samarbeide med en ombytningsinvestor.
Krav til omvendt børser
Generelt er det en maksimal holdeperiode som gjelder for eiendommer i omvendt børser, vanligvis i gjennomsnitt 180 dager. Det motsatte av en omvendt utveksling er den forsinkede eller utsatte børsen, der en utveksler først må gi fra seg eid eiendom ved å handle eller selge før han kjøper en ny eiendom.
Omvendt børser brukes ofte i tilfeller hvor en eiendomsinvestor må stenge salget av en ny eiendom før han kan selge sin nåværende eiendom. Saker som disse inkluderer uventet oppdagelse av en ønskelig ny eiendom som må kjøpes i løpet av kort tid eller situasjoner der salget av en nåværende eiendom faller uventet gjennom, og dermed overlater en omvendt utveksling som en potensiell løsning som tillater det investoren for å fortsette kjøpet av en ny eiendom.
