Hva er bare kompensasjon?
Bare erstatning refererer til kompensasjonen enkeltpersoner mottar når deres eiendom blir beslaglagt av myndighetene for offentlig bruk. For eksempel, da det nasjonale motorveisystemet ble konstruert på 1950-tallet, fikk mange huseiere besittelse av eiendommen sin fordi regjeringen trengte landet for å bygge det utdannede motorveisystemet.
Det rettferdige kompensasjonsmiddelet er gitt av femte endrings takings-klausul og anses vanligvis for å være virkelig markedsverdi. Det regjeringen anser som rettferdig erstatning, kan imidlertid ikke betraktes som "rettferdig" av den personen hvis eiendom er beslaglagt. Regjeringens mulighet til å ta privat eiendom til offentlig bruk kalles eminent domene.
Viktige takeaways
- Bare erstatning utbetales til eiendomseiere for lovlig beslag av personlig eiendom eller jord. Det er lovlig definert under Takings-klausulen i det femte endringen. Eiendomseiere får utbetalt virkelig markedsverdi for deres eiendom, men avgjør ofte hva virkelig markedsverdi kan være vanskelig. Det er forskjellige metoder som brukes til å bestemme verdien av en eiendom, og disse inkluderer markedstilnærming, inntektstilnærming og kostnadstilnærming.
Forstå bare kompensasjon
Tanken bak bare erstatning er å reparere den enkeltes bo, som om eiendomsmeglingen ikke skjedde. Dette betyr å betale virkelig markedsverdi for eiendommen.
Imidlertid kan individer som mister hjemmene sine gjennom en handling av fremtredende domene ikke anse eiendommens virkelig markedsverdi som bare kompensasjon for tapet, fordi det ikke tar hensyn til tid, stress og kostnader for å flytte til en ny eiendom. Bare erstatning unnlater også å vurdere tapet av sosiale bånd i nabolaget eller den emosjonelle forbindelsen eieren kan ha til eiendommen. Virkelig verdi er ofte omstridt i eminente domenesaker.
Faktorer for bare kompensasjon
Ved fastsettelse av rettferdig erstatning vurderes følgende problemer:
Markedsverdi på land
Prisen som eieren av eiendommen ville motta hvis de var villige, ikke tvunget til å selge jorda, kan brukes til å bestemme den virkelige markedsverdien av landet. Hvis for eksempel en grunneier bestemte seg for at de ønsket et mer betydelig stykke land og auksjonerte den eksisterende eiendommen, vil auksjonssalgsprisen bli ansett som virkelig markedsverdi.
Markedsverdi av landforbedring
Landforbedring refererer til strukturer som forbedrer verdien av det beslaglagte landet. Landforbedring kan omfatte eneboliger, fjøs og separate garasjer. Immaterielle landforbedringer må også tas med i betraktningen. Land i nærheten av et område med naturressurser kan for eksempel betraktes som en forbedring av land.
Restskader
Hvis det bare er beslaglagt en del av eiendommen, refererer restskader til skaden på gjenværende eiendom på grunn av beslaget. Restskader kan omfatte manglende evne til å bruke den beste delen av landet, enhver endring eller form på landet og landets nye nærhet til offentlig infrastruktur, for eksempel veier eller redskapsutstyr.
fordeler
Selv om det er sjeldnere, kan huseiere ha fordel av å få beslaglagt land. Hvis for eksempel en del av en eiers tomt blir beslaglagt for en ny tjenestevei som gjør at eiendommen kan deles opp, kan denne fordelen brukes til å oppveie den totale mottatte kompensasjonen.
Metoder for verdsettelse av eiendommer
Det er tre generelt aksepterte metoder for å verdsette en eiendom under en fremtredende domenesak. Disse inkluderer følgende:
1. Markedstilnærming
Markedstilnærmingen er ganske grei ved at den beslaglagte eiendommen sammenlignes med nylige eiendomsomsetninger med lignende egenskaper. Denne metoden brukes vanligvis til å vurdere boligeiendommer.
2. Inntektsmetode
Inntektsmetoden brukes best for eiendommer som genererer inntekter. I disse tilfellene må driftsinntekten til eiendommen bestemmes først. Da brukes inntekten og kapitaliseringsrenten for å komme til verdien.
3. Kostnadstilnærming
Kostnadstilnærmingen tar hensyn til en veldig spesifikk struktur på eiendommen som er unik nok til at eieren trenger å gjenskape den på eventuelle fremtidige eiendommer. Verdien av det tomme landet vil bli tatt i betraktning, pluss kostnadene for å erstatte den nye strukturen og minus avskrivningene på dagens struktur.
