Innholdsfortegnelse
- Lånstyper
- Krav til egenkapital og inntekt
- Privat boliglånsforsikring
- Faste kontra flytende priser
- Bunnlinjen
Det utallige finansieringsalternativer som er tilgjengelige for første gangs boligkjøpere, kan virke overveldende. Men å ta deg tid til å undersøke det grunnleggende om finansiering av eiendommer kan spare deg for en betydelig mengde tid og penger. Å forstå markedet hvor eiendommen ligger og om den gir incentiver til långivere kan bety ekstra fordeler for deg. Ta en titt på økonomien din for å sikre at du får det pantelånet som best passer dine behov.
Viktige takeaways
- Å få et pantelån vil være et viktig skritt i å kjøpe ditt første hjem, og det er flere faktorer for å velge den mest passende. Långivere vil vurdere kredittverdigheten og evnen til å betale tilbake basert på inntekt, eiendeler, gjeld og kreditthistorie. Hvis du velger et pantelån, må du bestemme om du vil velge en fast eller flytende rente, antall år du skal betale ned pantelånet, og størrelsen på forskuddsbetalingen. Vanlige lån er pantelån som ikke er forsikret eller garantert av det føderale avhengig av omstendighetene dine, kan du være kvalifisert for gunstigere betingelser gjennom et FHA- eller VA-lån eller en annen form for statsgarantert lån.
Lånstyper
Konvensjonelle lån er pantelån som ikke er forsikret eller garantert av den føderale regjeringen. Det er typisk fastrentelån. Selv om deres strengere krav til større forskuddsbetaling, høyere kredittscore, lavere inntekt til gjeldsgrad og potensial til behov for privat boliglånsforsikring gjør dem til de vanskeligste å kvalifisere for, er konvensjonelle pantelåner vanligvis rimeligere enn garanterte pantelån.
Konvensjonelle lån er definert som enten konform lån eller ikke-konform lån. Overensstemmende lån er i samsvar med retningslinjer som for eksempel lånegrenser som er fastsatt av de statlig sponsede foretakene (GSE) Fannie Mae eller Freddie Mac fordi de eller forskjellige långivere ofte kjøper og pakker disse lånene og selger dem som verdipapirer i annenhåndsmarkedet. Lånegrensen for 2019 for et konvensjonelt pantelån er $ 484, 350 totalt sett, selv om det kan være mer for utpekte høykostnadsområder.
Et lån som er gitt over dette beløpet kalles et jumbo-lån og har vanligvis en litt høyere rente, fordi disse lånene har mer risiko (siden de innebærer mer penger), noe som gjør dem mindre attraktive for sekundærmarkedet. For ikke-konform lån har utlånsinstitusjonen som garanterer lånet, vanligvis porteføljelåner, sine egne retningslinjer.
FHA Lån
Federal Housing Administration (FHA), som er en del av det amerikanske departementet for boligbygging og byutvikling, tilbyr forskjellige pantelånsprogrammer. Et FHA-lån har lavere forskuddsbetaling og er lettere å kvalifisere for enn et konvensjonelt lån. FHA-lån er utmerket for førstegangseikjøpere, for i tillegg til lavere lånekostnader på forhånd og mindre strenge kredittkrav, kan du gjøre en forskuddsbetaling helt ned til 3, 5%. FHA-lån kan ikke overstige de lovbestemte rammene beskrevet ovenfor.
Fangsten? Alle FHA-låntakere må betale en prioritetsforsikringspremie (MIP), rullet inn i pantebetalingen (se privat boliglånsforsikring nedenfor).
VA-lån
Det amerikanske departementet for veteransaker (VA) garanterer VA-lån. VA låner ikke selv, men garanterer pantelån gjort av kvalifiserte långivere. Disse garantiene lar veteraner og servicefolk få boliglån til gunstige betingelser, vanligvis uten forskuddsbetaling. I de fleste tilfeller er VA-lån lettere å kvalifisere for enn konvensjonelle lån. Långivere begrenser generelt det maksimale VA-lånet til konvensjonelle pantelånsgrenser. Før du søker om lån, kan du be om kvalifisering fra VA. Hvis du blir akseptert, vil VA utstede et kvalifikasjonsbevis du kan bruke til å søke om lån.
I tillegg til disse føderale lånetypene og -programmene, sponser statlige og lokale myndigheter og byråer bistandsprogrammer for å øke investeringer eller huseier i visse områder.
Krav til egenkapital og inntekt
Priser for boliglån bestemmes av utlåner på to måter, begge basert på låntakerens kredittverdighet. I tillegg til å sjekke FICO-poengsummen din fra de tre store kredittbyråene, vil långivere beregne utlånsgraden (LTV) og gjeldsservicedekningsgraden (DSCR) for å stille inn beløpet de vil låne deg, og renten vurdere.
LTV er mengden faktisk eller underforstått egenkapital som er tilgjengelig i sikkerheten som lånes mot. For boligkjøp bestemmes LTV ved å dele lånebeløpet med kjøpesummen for hjemmet. Långivere antar at jo mer penger du legger opp (i form av forskuddsbetaling), jo mindre sannsynlig er det at du misligholder lånet. Jo høyere LTV, jo større er risikoen for mislighold, slik at långivere vil belaste mer.
Gjeldsdekningsgraden (DSCR) bestemmer din evne til å betale pantelånet. Långivere deler din månedlige nettoinntekt med pantekostnadene for å vurdere sannsynligheten for at du vil misligholde pantelånet. De fleste långivere vil kreve DSCR-er som er større enn en. Jo større forholdstall, jo større er sannsynligheten for at du vil kunne dekke lånekostnader og jo mindre risiko vil långiveren påta seg. Jo større DSCR er, desto mer sannsynlig vil en utlåner forhandle om lånerenten fordi selv til en lavere rente får utlåner en bedre risikojustert avkastning.
Av denne grunn bør du ta med alle typer kvalifiserte inntekter du kan når du forhandler med en pantelån. Noen ganger kan en ekstra deltidsjobb eller annen inntektsbringende virksomhet utgjøre forskjellen mellom å kvalifisere eller ikke kvalifisere for et lån eller å få best mulig rente.
Privat boliglånsforsikring
LTV bestemmer også om du vil bli pålagt å kjøpe privat pantforsikring (PMI). PMI isolerer utlåner fra mislighold ved å overføre en del av lånerisikoen til et kredittforsikringsselskap. De fleste långivere krever PMI for ethvert lån med en LTV større enn 80%, noe som betyr ethvert lån der du eier mindre enn 20% egenkapital i hjemmet. Beløpet som blir forsikret og panteprogrammet vil avgjøre kostnadene for pantesikring og hvordan det samles inn.
De fleste boliglånsforsikringspremier blir samlet inn månedlig sammen med skatte- og eiendomsforsikringsspil. Når LTV er lik 78% eller mindre, antas PMI å bli eliminert automatisk. Du kan være i stand til å avbryte PMI når hjemmet har verdsatt seg nok i verdi til å gi deg 20% egenkapital og en bestemt periode har gått, for eksempel to år. Noen långivere, for eksempel FHA, vil vurdere pantforsikringen som et engangsbeløp og kapitalisere det i lånebeløpet.
Som en tommelfingerregel, prøv å unngå privat boliglånsforsikring, fordi det er en kostnad som ikke har noen fordel for deg.
Det er måter å unngå å betale for PMI. Det ene er ikke å låne mer enn 80% av eiendomsverdien når du kjøper et hjem; den andre er å bruke egenkapitalfinansiering eller et annet pantelån for å sette ned mer enn 20%. Det vanligste programmet kalles et 80-10-10 pantelån. De 80 står for LTV for det første pantelånet, de første 10 står for LTV for det andre pantelånet, og de tredje 10 representerer egenkapitalen du har i hjemmet.
Selv om renten på det andre pantelånet vil være høyere enn renten på den første, på blandet basis, bør den ikke være mye høyere enn renten på et 90% LTV-lån. Et 80-10-10 pantelån kan være rimeligere enn å betale for PMI, og lar deg også akselerere betalingen av det andre pantelånet og eliminere den delen av gjelden raskt slik at du kan betale ned hjemmet ditt tidlig.
Fastlån mot flytende rente
En annen vurdering er om du skal få et fast rente eller flytende rente (eller variabel rente) pantelån. I et fast rentepant endres ikke renten for hele låneperioden. Den åpenbare fordelen med å få et fastrentelån er at du vet hva de månedlige lånekostnadene vil være for hele låneperioden. Og hvis rådende renter er lave, har du låst inn en god rente i betydelig tid.
Et variabelt rentelån, for eksempel et rentelån eller et justerbart rentepant (ARM), er utviklet for å hjelpe førstegangseikjøpere eller personer som forventer at inntektene vil øke betydelig over låneperioden. Lån med variabel rente lar deg vanligvis få lavere introduksjonsrenter i løpet av de første årene av lånet, noe som gjør at du kan kvalifisere deg for mer penger enn om du hadde prøvd å få et dyrere fastrentelån. Selvfølgelig kan dette alternativet være risikabelt hvis inntekten din ikke vokser i takt med økningen i renten. Den andre ulempen er at banen til markedsrenter er usikker: Hvis de dramatisk stiger, vil lånets betingelser skyrocket med dem.
Hvordan ARMs fungerer
De vanligste typene av armer er for en, fem eller syv år. Den opprinnelige renten er normalt fast for en periode og tilbakestilles deretter med jevne mellomrom, ofte hver måned. Når en ARM tilbakestilles, justeres den til markedsrenten, vanligvis ved å legge til en viss forhåndsbestemt spredning (prosentandel) til den rådende amerikanske statsrenten. Selv om økningen typisk er avkortet, kan en ARM-justering være dyrere enn det rådende fastrentelånet med fast rente for å kompensere långiveren for å tilby en lavere rente i introduksjonsperioden.
Bare rentelån er en type ARM der du bare betaler pantelenter og ikke hovedstol i introduksjonsperioden før lånet går tilbake til et fast, hovedbetalende lån. Slike lån kan være svært fordelaktige for førstegangs låntakere fordi bare å betale renter reduserer den månedlige kostnaden for å låne betydelig og vil tillate deg å kvalifisere deg til et mye større lån. Fordi du ikke betaler noe hovedstol i løpet av den innledende perioden, endres imidlertid ikke saldoen på lånet før du begynner å betale tilbake hovedstolen.
Bunnlinjen
Hvis du leter etter et boliglån for første gang, kan du ha det vanskelig å sortere gjennom alle finansieringsalternativene. Ta deg tid til å bestemme hvor mye hjem du faktisk har råd til, og finansier deretter deretter. Hvis du har råd til å sette ned et betydelig beløp eller ha nok inntekter til å lage en lav LTV, vil du ha mer forhandlingsmakt med långivere og de fleste finansieringsalternativene. Hvis du presser på for det største lånet, kan du bli tilbudt en høyere risikojustert rente og privat boliglånsforsikring.
Vei fordelen ved å få et større lån med risikoen. Rentene flyter typisk i løpet av bare renteperioden og vil ofte justeres som reaksjon på endringer i markedsrenten. Vurder også risikoen for at den disponible inntekten ikke stiger sammen med den mulige økningen i lånekostnadene.
En god boliglånsmegler eller boliglånsbanker skal kunne hjelpe deg med å styre deg gjennom alle de forskjellige programmene og alternativene, men ingenting vil tjene deg bedre enn å kjenne til prioriteringene dine for et pantelån.
