Federal Housing Authority er det største boliglånsforsikringsselskapet i USA, med mer enn 1, 3 billioner dollar i porteføljen. Som en del av US Housing and Urban Development's (HUD) Office of Housing, hjelper det omtrent en million mennesker over hele landet med å bli huseiere hvert år, og støtter også tilgjengeligheten til 300 000 utleieenheter ved å gjøre huseierskap rimelig. Lave forskuddsbetalinger og lave krav til kredittscore gjør FHA-lån mye mer attraktive enn konvensjonelle pantelån.
Selv om dette kan være gode nyheter for noen huseiere, kan eiendomsinvestorer som ønsker å dra nytte av fordelene ved et FHA-lån, måtte se andre steder. Det er fordi betingelsene for disse lånene begrenser hvem som kvalifiserer.
Les videre for å finne ut mer om FHA-lån, hvem som kvalifiserer, og om du kan bruke dem til å finansiere leieboliger.
Viktige takeaways
- Federal Housing Authority forsikrer pantelån som krever en lav forskuddsbetaling og liberale forsikringsstandarder. På grunn av fordelene som følger med FHA-lån, kan de ikke brukes til andre hjem, utleie, ferie eller andre investeringseiendommer. FHA-låntakere må flytte inn i hjem 60 dager etter at pantelånet er stengt og må ha det som en primær bolig i minst ett helt år. FHA forsikrer også pantelån til boliger med opptil fire enheter, forutsatt at en av dem er eierboliger.
Hva er FHA-lån?
Huseiere hadde en vanskelig tid med å kjøpe og opprettholde betalinger på eiendommene sine under den store depresjonen. De var begrenset til lån til en verdi av 50% av eiendommens markedsverdi, og pantebetingelsene var generelt veldig korte. Mange lån endte med veldig store ballongbetalinger, noe de fleste ikke hadde råd til å gjøre. Dette førte til en enorm mengde mislighold, noe som presset opp avskedigelsesraten. I 1934 bestemte den amerikanske kongressen seg for å danne den føderale boligadministrasjonen i et forsøk på å fremme rimelig boligeierskap. Slik kom Federal Housing Administration (FHA) låneprogram.
Lån som tilbys av FHA har lavere forskuddsbetalingskrav og mer liberale forsikringsstandarder enn de fleste konvensjonelle pantelån. Fra 2019 trenger for eksempel huseiere en kredittscore på 580 eller mer for å kvalifisere seg. Godkjente søkere kan finansiere så mye som 96, 5%, noe som betyr at de bare trenger å legge ned 3, 5%. De med kredittscore lavere enn 579 kvalifiserer fremdeles, men de må legge ned litt mer - 10%.
FHA-lån er for det meste begrenset til kjøpere som har til hensikt å bruke boligen de kjøper som en primær bolig. Det betyr at et FHA-lån ikke kan brukes til å finansiere et andre hjem, et utleiehus, et fritidshus eller investeringseiendom. Imidlertid er det noen få unntak, og noen få måter å omgå denne generelle regelen.
FHA krav til belegg
I henhold til FHA-regler og retningslinjer må eiendommen som finansieres være eierforetatt. Dette betyr at leie- og sesongbaserte eiendommer ikke gjelder. FHA bruker denne regelen som en måte å forhindre at investorer drar nytte av programmet.
Pantelånere med FHA-støttede lån er pålagt å bruke hjemmet som en primær bolig i minst ett helt år.
Låntager må ta besittelse av boligen innen 60 dager etter at pantelånet stenges, og må bo i hjemmet i det meste av året. Eiendommen må brukes som hovedbolig i minst ett år. Hvis det er mer enn en låntaker oppført på pantelånet, krever FHA minst en for å tilfredsstille beleggskravet.
Refinansiering av et eksisterende FHA-lån
Anta at noen bruker et FHA-lån for å finansiere kjøp av en primærbolig. Eieren kan flytte ut av boligen nedover veien, men fortsetter å eie den og leier den ut til inntekt. Med andre ord blir huset en investeringseiendom. Rentene synker, og eieren ønsker å refinansiere for en bedre avtale.
Selv om han ikke lenger bor i huset, tillater FHA-regler ham å refinansiere til et annet FHA-lån. En FHA-til-FHA-refinansiering er også kjent som en FHA-effektivisering av refinansiering.
Det er flere krav for å kvalifisere for refinansiering:
- Det må ha gått minst 210 dager siden du lukket det opprinnelige boliglånet. Du må ha betalt minst seks månedlige utbetalinger på det FHA-utstedte pantelånet. Hvis du bare har hatt FHA-lånet ditt i mindre enn ett år, kan du ikke ha noe forfalte betalinger med mer enn 30 dager. Hvis du hadde ditt FHA-lån i mer enn ett år, har du lov til en enkelt 30-dagers forsinket betaling innen 12 måneder, men den sene betalingen kan ikke ha skjedd i løpet av de siste 90 dagene. Refinansieringen må senke de månedlige hovedstol- og rentebetalingene, som ofte beskrives som en netto konkret fordel. For eksempel, hvis den forrige månedlige betalingen var $ 1100, skal den nye månedlige betalingen etter refinansieringen være $ 1.050 eller lavere. Å refinansiere til et pantelån på kortere sikt kvalifiserer også en netto konkret fordel.
Hvis huseieren oppfyller kriteriene over, er FHA effektivisere refinansieringer muligens de enkleste lånene å lukke. De krever ingen sysselsetting eller inntektsverifisering, ingen verifisering av kredittscore og ingen hjemmevurdering. Det viktigste som betyr noe er at huseieren har betalt sine eksisterende FHA-lån til rett tid.
Dobbelt formål
En annen måte å bruke et FHA-lån til å kjøpe en inntektseiendom er å kjøpe bolig i flere enheter. FHA lar huseiere kjøpe en eiendom med opptil fire enheter, forutsatt at en er eierbesatt. Det er imidlertid ingen begrensninger for hvor stor partiets størrelse kan være. På denne måten kan eieren bo i en enhet, noe som gjør det til en eier okkupert eiendom og derfor FHA-kvalifisert. Eieren kan leie ut de andre enhetene for inntekt.
En kyndig investor i et varmt utleiemarked tjener noen ganger nok inntekter ved å bruke denne metoden til å bo i hjemmet gratis. Som nevnt ovenfor, låner FHA opp til 96, 5% av den vurderte verdien, noe som betyr at kjøperen kan legge ned så lite som 3, 5%.
Spesielle hensyn
FHA har spesielle bestemmelser som kan tillate deg å tjene leieinntekter fra hjemmet ditt. Hvis jobben din krever at du skal flytte og du trenger et annet hjem, eller hvis hjemmet ditt er for lite for din ekspanderende familie, kan det hende du kan leie ut ditt første hjem etter at du har oppfylt ett års belegg. Hvis du er utenfor jobb fordi du ellers er ufør, kan det hende du kan leie ut rom i hjemmet til pensjonister for å kompensere for tapt lønn.
Selvfølgelig kan du alltid betale ned pantelånet tidlig. FHA krever ingen forutbetalingsstraff, så hvis du kan eliminere lånet i sin helhet, står du fritt til å gjøre hva du måtte ønske med eiendommen.
