Avslutningskostnader

Hva er sluttkostnader?

Avslutningskostnader er utgiftene, utover prisen på eiendommen, som kjøpere og selgere normalt pågår for å fullføre en eiendomstransaksjon.

Kostnader som påløper kan omfatte lånets opprinnelsesgebyr, rabattpoeng, takstsatser, tittelsøk, tittelforsikring, undersøkelser, skatter, gebyrregistreringsavgift og gebyrer for kredittrapport. Forhåndsbetalte kostnader er de som gjentar seg over tid, for eksempel eiendomsskatt og huseiereforsikring. Långiveren er lovpålagt å oppgi disse kostnadene i et "god tro estimat" innen tre dager etter en boliglånsøknad. Egenkapitalgave medfører fortsatt sluttkostnader.

Forstå lukkingskostnader

Avslutningskostnader skjer når eiendelens tittel overføres fra selger til kjøper. Det totale dollarbeløpet for stengekostnader avhenger av hvor eiendommen blir solgt og verdien av eiendommen som overføres. Hjemmekjøpere betaler vanligvis mellom 2% til 5% av kjøpesummen, men lukkekostnader kan betales av enten selger eller kjøper. Eiendomstransaksjon er en litt kompleks prosess med mange involverte aktører og mange bevegelige deler. Noen stater (og noen låneprodukter) krever visse inspeksjoner utover den grunnleggende inspeksjonen du betaler direkte til en hjemmeinspektør etter eget valg. Så er det eiendoms- og omsetningsavgift, i tillegg til forsikringsdekning og diverse tilleggsavgifter.

Hjemmekjøpere i USA betaler i gjennomsnitt 4 876 dollar for stengingskostnader, ifølge en fersk undersøkelse fra ClosingCorp, et datafirma for stengekostnad for eiendommer. Undersøkelsen fant de høyeste gjennomsnittlige stengekostnadene i deler av Nordøst, inkludert District of Columbia ($ 12.573), New York ($ 9341), Delaware ($ 8.663), Maryland ($ 7111) og Vermont ($ 6 839). Statene med de laveste gjennomsnittlige stengekostnadene inkluderte Missouri ($ 2.905), Indiana ($ 2.934), South Dakota ($ 2.996), Iowa ($ 3.138) og North Carolina ($ 3.206).

Lover krever at långivere skal gi et lånestimat som avslører stengekostnadene på eiendommen. I henhold til loven om avvikling av eiendommer (RESPA), er långivere lovpålagt å gi dette anslaget, også kjent som et estimat av god tro, innen tre dager etter at utlåner tok låntakers lånesøknad. Minst tre dager før stengingen, bør utlåner også gi en avsluttende avsløringserklæring som beskriver alle stengeavgifter. De oppførte gebyrene kan ha blitt endret fra låneanslaget.

Viktige takeaways

• Avslutningskostnader er gebyrer og avgifter som skal betales ved avslutning av en eiendomstransaksjon, utover kjøpesummen for eiendommen. Selgere kan også bli gjenstand for stengekostnader. Eksempler på vanlige lukkekostnader inkluderer gebyrer relatert til opprinnelse og tegning av et pantelån, eiendomskommisjoner, skatter, forsikringer og arkivering. Stengingskostnader må opplyses ved lov til kjøpere og selgere og avtalt før en eiendomsavtale kan fullføres.

Eksempler på stengingskostnader

Opprinnelsesgebyr er gebyrer som banken tar for opprettelsen av et lån. Avgiften utgjør typisk 1% av pantelånet. Kjøperen kan kjøpe rabattpoeng foran for å redusere renten som belastes av banken. Selv om banken krever en kredittrapport og lånesøknad, er disse gebyrene omsettelige og kan dekkes av banken. Privat boliglånsforsikring er en tilleggsavgift som brukes på ethvert kjøp med en forskuddsbetaling under 20%.

Tittelforsikring beskytter utlåner mot krav mot huset og beskytter kjøperen fra tidligere entreprenører som gjør krav mot eiendommen. Långivere krever ofte en vurdering, som kan koste opptil $ 400 i de fleste områder. Lokale myndigheter krever registreringsgebyrer og skatter for å registrere salg av eiendommer. Disse overføringsavgiftene varierer fra stat til stat.

Alle lukkekostnadene blir spesifisert på lånestimatet og avsluttende avsløring. Her er standardavgiftene du kan forvente å se:

Påmeldingsavgift

• En avgift som utlåner tar for å behandle pantesøknaden din. Be utlåner om detaljer før du søker om pantelån.

Advokatgebyr

• Et gebyr belastet av en eiendomsadvokat for å utarbeide og gjennomgå boligkjøpsavtaler og kontrakter. Ikke alle stater krever en advokat for å håndtere en eiendomstransaksjon.

Avslutningsgebyr

• Også kjent som en "escrow fee", dette betales til parten som håndterer avslutningen: tittelselskapet, escrow company eller en advokat, avhengig av statens lovgivning.

Leveringsavgift

• Hvis du signerer papirdokumenter, hjelper dette gebyret med å fremskynde transporten. Hvis stengingen skjer digitalt, betaler du kanskje ikke dette gebyret.

Avgift for kredittrapport

• En avgift ($ 15 til $ 30) fra en utlåner for å hente kredittrapportene dine fra de tre viktigste rapporteringsbyråene. Noen långivere krever kanskje ikke dette gebyret fordi de får rabatt fra rapporteringsbyråene.

Escrow Deposit

• Noen långivere krever at du setter inn to måneders eiendomsskatt og pantesikringsutbetalinger ved stenging.

FHA Låneforsikringspremie

• FHA-lån krever en forhåndsbetalt pantforsikringspremie (UPMIP) på 1, 75% av basalånets beløp som skal betales ved stenging (eller det kan rulles inn i pantelånet). Det betales også en årlig MIP-betaling månedlig som kan variere fra 0, 45% til 0, 85%, avhengig av lånets løpetid og grunnbeløp.

Avgift for bestemmelse og overvåking av flom

• En avgift som belastes en sertifisert flominspektør for å avgjøre om eiendommen ligger i en flomsone, noe som krever flomforsikring (separat fra huseiers forsikringspolicy). En del av avgiften inkluderer løpende observasjon for å overvåke endringer i eiendommens flomstatus.

Huseierforenings overføringsgebyr

• Hvis du kjøper et sameie, rekkehus eller eiendom i en planlagt utbygging, må du bli med i det samfunnets huseiereforening. Dette er overføringsgebyret som dekker kostnadene ved å skifte eierskap, for eksempel dokumenter. Enten selger eller kjøper betaler gebyret kan være eller ikke være i kontrakten; bør du sjekke på forhånd. Selgeren skal fremlegge dokumentasjon som viser HOA-kontingentbeløp og en kopi av HOAs regnskap, kunngjøringer og referater. Be om å se disse dokumentene, så vel som vedtekter, pakter, betingelser og begrensninger (eller CC & Rs) og regler for HOA før du kjøper eiendommen for å sikre at den er i god økonomisk stilling og det er et sted du ønsker å bo.

Huseierforsikring

• En utlåner krever vanligvis forskuddsbetaling av det første års forsikringspremie ved stenging.

Utlåners tittelforsikring

• En forhåndsgodt engangsavgift betalt til tittelfirmaet som beskytter en utlåner hvis det oppstår en eierstrid eller lien som den ikke fant i tittelsøket.

Blybasert malinginspeksjon

• Et gebyr betalt til en sertifisert inspektør for å avgjøre om eiendommen har farlig blybasert maling.

Poeng

• Poeng (eller "rabattpoeng") refererer til en valgfri forhåndsbetaling til utlåner for å redusere renten på lånet ditt og derved redusere den månedlige betalingen. Ett poeng tilsvarer 1% av lånebeløpet. I et miljø med lav hastighet sparer dette kanskje ikke mye for deg.

Eiers tittelforsikring

• Denne policyen beskytter deg i tilfelle noen utfordrer ditt eierskap til hjemmet. Det er vanligvis valgfritt, men sterkt anbefalt av juridiske eksperter.

Opprinnelsesgebyr

• Denne avgiften dekker utlåners administrasjonskostnader for å behandle gebyret ditt og er vanligvis 1% av lånebeløpet. Noen långivere krever ikke opprinnelsesgebyr, men krever vanligvis en høyere rente for å dekke kostnadene.

Skadedyrinspeksjon

• Et gebyr som dekker kostnadene ved en profesjonell skadedyrinspeksjon for termitter, tørråte eller annen skadedyrrelatert skade. Noen stater og noen statlige forsikrede lån krever inspeksjon.

Forhåndsbetalte daglige renter

• En betaling for å dekke eventuelle renter på pantelånet ditt som påløper fra stengingsdatoen til datoen for den første pantebetalingen.

Privat boliglånsforsikring (PMI)

• Hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20%, kan långiveren kreve PMI. Det kan hende du må utføre PMI-betalingen for den første måneden ved stenging.

Eiendomsvurderingsgebyr

• Et påkrevd gebyr betalt til et profesjonelt bedømmelsesfirma for å vurdere hjemmets virkelige markedsverdi som brukes til å bestemme lånet til verdi (LTV).

Eiendomsskatt

• Ved stenging kan du forvente å betale eiendomsskatt som forfaller innen 60 dager etter kjøpet av hjemmet.

Rate Lock Fee

• En avgift som utlåner tar for å garantere deg en viss rente i en begrenset periode, vanligvis fra det tidspunktet du mottar forhåndsgodkjenning til stenging.

  Har du en god pantesats? Lås det inn! gir deg detaljene.

Innspillingsavgift

• En avgift som belastes av ditt lokale innspillingskontor, vanligvis by eller fylke, for innspilling av offentlige landskiver.

Undersøkelsesgebyr

• Et gebyr belastet av et oppmålingsfirma for å sjekke eiendomslinjer og delte gjerder for å bekrefte eiendommens grenser.

Avgift for skatteovervåking og skattestatus

• Et tredjepartsgebyr for å holde oversikt over innbetalinger til eiendomsskatt og for å varsle långiveren om problemer med eiendomsskattbetalingen, for eksempel for sen eller mislykket betaling.

Tittel Søkeavgift

• Et gebyr påkrevd av tittelfirmaet for å analysere offentlige eiendomsregister for eventuelle avvik mellom eierskap. Tittelbedriften søker etter skjøtejournaler og sikrer at det ikke eksisterer noen utestående eiertvister eller panterett på eiendommen.

Overføringsavgift

• En skatt pålagt for å overføre tittelen fra selgeren til kjøperen.

Underwriting Fee

• En avgift som utlåner tar for å tegne lånet ditt. Underwriting er forskningsprosessen for å bekrefte økonomisk informasjon, inntekt, sysselsetting og kreditt for endelig lånegodkjenning.

VA-finansieringsgebyr

• Hvis du er en VA-låntaker, hjelper dette gebyret, som belastes som en prosentandel av lånebeløpet, å utligne låneprogrammets kostnader til amerikanske skattebetalere. Størrelsen på finansieringsavgiften avhenger av klassifiseringen av militærtjenesten og lånebeløpet; gebyret kan betales ved stenging eller rulles inn i pantelånet. Noen militære medlemmer er fritatt for å betale gebyret.

Nok en stor avgift: eiendomsprovisjoner. Kjøperne betaler imidlertid ikke denne avgiften; selgere gjør. Vanligvis er provisjonsgebyret 5% til 6% av boligens kjøpesum, og det er jevnt fordelt mellom selgerens agent og kjøpers agent.

Slik reduserer du lukkekostnadene

Det kan føles som om du ikke har råd til alle disse avgiftene på toppen av forskuddsbetaling, flytting av utgifter og reparasjoner av ditt nye hjem. Det er imidlertid måter å forhandle om disse avgiftene.

1. Shoppe rundt. Dette gjelder långivere og tredjeparts tjenester, for eksempel huseiers forsikringer og tittelfirmaer. Mange boligkjøpere skjønner ikke at de kan spare betydelige penger på å lukke kostnader hvis de sammenligner gebyrer fra utlåner til utlåner. Du trenger heller ikke å bruke tittelselskapet, skadedyrinspektøren eller huseiers forsikringsagent som utlåner antyder. Gjør litt lekser, så kan du spare noen alvorlige penger på avgiftene. Planlegg stenging på slutten av måneden. En lukkedato nær eller på slutten av måneden hjelper deg med å redusere forhåndsbetalte daglige rentekostnader. En utlåner kan kjøre dette scenariet for deg å finne ut hvor mye du kan spare. Appell til selgeren om hjelp. Du kan være i stand til å få en selger til enten å senke kjøpesummen eller til å dekke en del (eller alt - hvis du virkelig er heldig) av lukkekostnadene dine. Dette er mer sannsynlig hvis selgeren er motivert og hjemmet har vært på markedet i lang tid med få tilbud. I mange varme boligmarkeder er forholdene imidlertid gunstig for selgere, slik at du kan få et tilbakeslag eller et "nei" hvis du ber om en selgers hjelp. Det skader ikke å spørre. Sammenlign lånestimat og avsluttende avsløringsskjemaer. Når du får det første låneanslaget, kan du se gjennom det med en fin tannkam. Hvis du er usikker på hva et gebyr innebærer eller hvorfor det blir belastet, kan du be långiveren avklare. En utlåner som ikke kan forklare et gebyr eller skyver tilbake når du blir spurt, bør være et rødt flagg. På samme måte, hvis du merker nye gebyrer eller ser merkbare økninger i visse stengeavgifter, kan du be långiveren lede deg gjennom detaljene. Det er ikke uvanlig at lukkekostnadene svinger fra forhåndsgodkjenning til lukking, men store hopp eller overraskende tillegg kan påvirke evnen din til å lukke. Forhandle om lånespesifikke gebyrer. Hvis du mistenker at en utlåner legger til unødvendige gebyrer, kjent som "søppelgebyrer, " på lånet ditt, snakk. Be långiveren fjerne eller redusere avgiftene hvis du merker duplisering. Sammenligningsshopping kan være din allierte når det gjelder å redusere stengekostnader, samt finne konkurransedyktige vilkår og priser. Vær spesielt på vakt for overdreven behandlings- og dokumentasjonsavgift. Rull lukkekostnader til pantelånet ditt (som en siste utvei). I noen tilfeller vil långivere tilby å betale lukkekostnadene eller rulle dem til lånet ditt. Men du er ikke av kroken; långivere har en tendens til å kreve høyere renter for å betale seg selv for å absorbere stengeavgiftene, noe som betyr at du til slutt ender med å betale renter på lånet ditt - og på stengekostnadene.

Prioritetslån

Ingen prioritetslån eliminerer alle forhåndsgebyrer for kjøperen ved stenging. Disse typer pantelån er gunstige på kort sikt, men resulterer sannsynligvis i høyere renter. Lukkekostnadene kan også graves ned i det totale pantelånet, noe som betyr at kjøperen betaler renter på stengekostnadene over tid. Selv om boliglån uten avslutningskostnader er nyttige for å redusere startkapitalutgiftene, er det derfor langsiktige økonomiske konsekvenser å vurdere.