Gentrifisering refererer til tilstrømningen av velstående mennesker til et eksisterende urbant nabolag. Prosessen - som bringer endringer i områdets karakter og kultur, sammen med økning i husleie og eiendomsverdier - skjer i utvalgte storbyområder over hele USA, inkludert New York City. En fersk rapport fra NYU Furman Center analyserte gentrifisering i New York Citys distrikter. Den definerer "gentrifiserende" nabolag som de som var relativt lavinntekt i 1990 (i de nederste 40% av byen), men som har opplevd en høyere vekst enn median leievekst de neste to tiårene.
Med disse kriteriene fant rapporten at av byens 55 nabolag var 15 klassifisert som gentrifiserende. I tillegg kategoriserte rapporten syv som ikke-gentrifiserende - nabolag som var lavinntekt på 1990-tallet uten dramatisk endring de siste 20 årene - og resten som høyinntektsbydeler som allerede var i topp 60% på 1990-tallet.
Av NYCs fem bydel har Brooklyn og Manhattan brorparten av gentrifiserende nabolag, etterfulgt av Bronx og Queens; Staten Island hadde ikke noe. Her er de 15 bydelene, oppført alfabetisk etter bydel, sammen med hvert nabolags prosentvise endring i gjennomsnittlig husleie mellom 1990 og 2010-2014, som vist i NYU Furman Center's State of New York Citys Housing & Neighborhoods-rapport. Vi viser også dagens (gjeldende fra 13. mars 2017) median salgspris, husleie og husholdningsinntekt, ifølge Trulia.com.
BRONXEN
Morrisania / Belmont
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 23, 5%
Median salgspris i dag: 370 000 dollar
Median leie per måned i dag: $ 1, 975
Median husholdningsinntekt i dag: $ 24.419
Mott Haven / Hunts Point
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 28, 0%
Median salgspris i dag: N / A
Median leie per måned i dag: Ikke tilgjengelig
Median husholdningsinntekt i dag: $ 20 409
BROOKLYN
Bedford-Stuyvesant
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 36, 1%
Median salgspris i dag: 712 500 dollar
Median leie per måned i dag: $ 2.275
Median husholdningsinntekt i dag: $ 40, 625
Brownsville / Ocean Hill
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 20, 5%
Median salgspris i dag: $ 400 000
Median leie per måned i dag: $ 1.850
Median husholdningsinntekt i dag: $ 26.274
Bushwick
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 44, 0%
Median salgspris i dag: 793 000 dollar
Median leie per måned i dag: $ 1.950
Median husholdningsinntekt i dag: $ 36.406
North Crown Heights / Prospect Heights
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 29, 9%
Median salgspris i dag: $ 955 500
Median leie per måned i dag: $ 3000
Median husholdningsinntekt i dag: $ 74.205
South Crown Heights
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 18, 1%
Median salgspris i dag: 625 000 dollar
Median leie per måned i dag: $ 3, 350
Median husholdningsinntekt i dag: $ 36 387
Sunset Park
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 23, 9%
Median salgspris i dag: 460 000 dollar
Median leie per måned i dag: $ 2.100
Median husholdningsinntekt i dag: $ 38.080
Williamsburg / Greenpoint
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 78, 7%
Median salgspris i dag: 815 000 dollar
Median leie per måned i dag: $ 3600
Median husholdningsinntekt i dag: $ 32.697
MANHATTAN
Central Harlem
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 53, 2%
Median salgspris i dag: $ 863 500 *
Median leie per måned i dag: $ 2500 *
Median husholdningsinntekt i dag: $ 35, 866 *
* Data for Harlem
East Harlem
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 40, 3%
Median salgspris i dag: $ 863 500 *
Median leie per måned i dag: $ 2500 *
Median husholdningsinntekt i dag: $ 35, 866 *
* Data for Harlem
Lower East Side / Chinatown
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 50, 3%
Median salgspris i dag: $ 1.256.000
Median leie per måned i dag: $ 4500
Median husholdningsinntekt i dag: $ 38.333
Morningside Heights / Hamilton Heights
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 36, 7%
Median salgspris i dag: 980 000 dollar
Median leie per måned i dag: $ 6200
Median husholdningsinntekt i dag: $ 58.445
Washington Heights / Inwood
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 29, 3%
Median salgspris i dag: 850 000 dollar
Median leie per måned i dag: $ 6 500
Median husholdningsinntekt i dag: $ 34 184
QUEENS
Astoria
Prosentvis endring i gjennomsnittlig leie mellom 1990 og 2010-2014: 27, 6%
Median salgspris i dag: $ 662 500
Median leie per måned i dag: $ 2575
Median husholdningsinntekt i dag: $ 54.020
Bunnlinjen
Som mange storbyområder i USA, har New York City mange nabolag som gjennomgår gentrifisering. Fra et investeringsperspektiv kan det være fornuftig å kjøpe tidlig i et gentrifiserende marked, men det er noen ulemper å vurdere. Selv om prosessen helt sikkert kan føre til noen positive endringer i samfunnet - for eksempel redusert kriminalitet, økt økonomisk aktivitet og nye investeringer i bygninger og infrastruktur i området, nytes fordelene vanligvis mest av de nyankomne, og ikke av de etablerte beboerne.
PBS-filmen "Flag Wars" viser at et gentrifisert nabolag kan bli et "offer for sin egen suksess." Stigende husleie og eiendomsverdier, kombinert med "den oppadgående spiralen av ønskelig", kan erodere kvalitetene som tiltrakk nye innbyggere i den første plass. I følge filmen, "Når suksess kommer til et nabolag, kommer det ikke alltid til de etablerte innbyggerne, og fortrengningen av det samfunnet er gentrifiseringens mest urovekkende effekt."
