Hva er en UPREIT?
UPREIT betyr paraplypartnerskap for tillit til investering i eiendommer. En UPREIT er en unik REIT-struktur som lar eiendomsbesittere bytte eiendommer for andelseierskap i UPREIT. Imidlertid er UPREITs generelt underlagt IRC (Internal Revenue Code (IRC)) § 721.
Viktige takeaways
- En UPREIT er en unik REIT-struktur som lar eiendomseiere bytte eiendommer for aksjeeier i UPREIT.Property-for-aksje-børser i en UPREIT er vanligvis tillatt under seksjon 721 i tittelen 26 Internal Revenue Code.UPREIT eiendomsbidragsgivere kan utsette skatt på salg av eiendom i bytte mot UPREIT-enheter, selv om kapitalgevinstskatt på UPREIT-enheter er underlagt standard REIT-skatt.
Forstå UPREITs
Eiendomsinvesteringer (REITs) ble introdusert av Dwight D. Eisenhower som en type alternativt eiendomsfond. REITs opprettes som en type eiendomsportefølje som inkluderer eiendommer og finansieringskapital. REITs er en enhet som lar investorer gi bidrag til aksjeenheter eller aksjer i virksomheten.
Etter hvert som REIT har utviklet seg i markedet, er det utviklet noen alternative strukturer for å sørge for forskjellige typer investorer. UPREIT-en er en slik struktur, først og fremst kjent for å gi avdrag for eiendomsbidrag i bytte mot aksjeeier. DownREIT og noen andre alternativer er også opprettet som avlegger.
I deres dannelse kan REITs velge å ta på seg enhver type virksomhetsstruktur. Børsnoterte REIT-er vil være strukturert som selskaper. Private REITs vil vanligvis velge å være strukturert som en tillit eller forening, selv om de også kan velge andre statuser. Som de fleste ikke-selskaper, har også private enheter muligheten til å bli beskattet som et selskap.
Det som først og fremst er viktig for enhver REIT, er at de oppfyller kravene i IRC-tittel 26, seksjoner 856-859. Når du oppfyller disse kravene, kan en REIT passere alle inntektene til aksjeeierne. Som sådan anses gjennomgangsinntekten som et fradrag og REIT betaler veldig lite i skatt. Hovedkravet er at mer enn 90% av virksomheten gjelder eiendommer.
Spesielle hensyn
I stedet for å selge eiendom, kan en eier bidra med den til en UPREIT i bytte mot enheter. Aksjenhetene har vanligvis den samme verdien som den medvirkede eiendommen. Siden eiendommen som er solgt til REIT er dekket under IRC § 721, skaper transaksjonen ikke en skattepliktig hendelse.
Ved konvertering til deling kan UPREIT diktere spesielle bestemmelser. Ofte gir børsen selgeren spesielle enheter som lar eiendomsselgeren velge hvordan de ønsker å vestliggjøre seg i REIT. Eiendomsselgere kan få lov til å konvertere enheter til REIT-aksjer umiddelbart. Andre opsjoner kan også være tilgjengelige, for eksempel å holde aksjer i minimum ett år og deretter motta kontanter.
Når en investor selger eiendommen sin til en UPREIT, eier UPREIT eiendommen og all administrasjon som er involvert i den. UPREIT-styring kan være noe mer komplisert enn grunnleggende REIT-er på grunn av utvekslingsalternativet til seksjon 721 og alle bestemmelsene som følger med den nye andelseieren. UPREIT-ledere er ansvarlige for å administrere sin REIT-portefølje med det formål å generere avkastning.
Andelene i UPREIT kan variere basert på ledelsesaktiviteter, verdsettelse av eiendommer, finansieringsavtaler og andre transaksjoner som oppstår. Dette kan skape volatilitet for aksjonærene. UPREIT-aksjonærer vil typisk ha fleksibel likviditet som gjør at de enkelt kan konvertere aksjene sine til kontanter når de velger.
Fordelene med UPREITs
UPREITs kan være et levedyktig alternativ for enhver eiendomseier som ønsker å selge eiendommen sin. Som sådan kan det appellere til både individuelle eiendomseiere og kommersielle eiendomseiere. Enhver eiendomseier som velger å gjøre en seksjon 721-bytte til en UPREIT, kan motta verdien av eiendommen i form av UPREIT-enheter.
Utveksling av seksjon 721 til en UPREIT skaper ikke en skattepliktig hendelse. Andelseierne beskattes imidlertid basert på generelle REIT-beskatningsstandarder. Noen eiendomseiere kan velge å bruke denne typen investering til planlegging av eiendommer fordi det muligens kan omgå skatter helt.
Krav til UPREITs
En UPREIT er en REIT under alle standard regnskaps- og avgiftsretningslinjer. UPREITs ble opprettet for å gi rom for bidrag fra eiendom til REIT i bytte mot eierandeler. Denne struktureringen styres derfor av standardene i IRC seksjon 721 som drøfter skatteskjold for eiendommer til børs. Generelt kan enhver REIT som tillater utveksling av seksjon 721 innen REIT betraktes som en OPREIT.
De fleste REIT-er vil fokusere på et spesifikt segment av eiendomsmarkedet, selv om veiledende standarder bare tilsier at eiendom og tilhørende finansiering må utgjøre mer enn 90% av virksomheten. UPREITs vil vanligvis følge den samme investeringsstrategien, med fokus på en målrettet eiendomsnisje.
Avsnitt 721 gir veiledende standarder for løslatelse av andelseiere i bytte mot eiendom. Avsnitt 721 kan være et alternativ til IRC § 1031-børser. Seksjoner 1031 børser tillater en eiendomseier å selge eiendommen sin og investere inntektene i en lignende børs for å unngå skatter.
Seksjoner 1031 børser er ikke tillatt i UPREITs, men fordi de krever utveksling av lignende slag og ikke tillater eiendom å dele eierutveksling. Derfor kan seksjonen 721-utvekslingen til en UPREIT være attraktiv. Både børsene 721 og 1031 lar huseieren utsette skatter.
UPREIT vs. DownREIT
UPREITs, DownREITs og alle andre spesielle REIT-enheter er ganske enkelt REITer i kjernen deres med spesielle bestemmelser som gir dem litt fleksibilitet. DownREIT lar en eiendomsinvestor inngå et joint venture med en REIT. I en DownREIT er enhetsutvekslingen først og fremst basert på verdien av eiendommen i felleskontrollert virksomhet, noe som kan gi bedre avkastning for andelshaveren.
