Hva er et reforhandlet lån?
Et reforhandlet lån er et lån, for eksempel et boliglån, som er modifisert av utlåner før full tilbakebetaling. Et reforhandlet lån er ment å gjøre det enklere for låntageren å følge med i fremtidige utbetalinger og sikre at utlåner etter hvert blir tilbakebetalt.
Hvordan et reforhandlet lån fungerer
I et reforhandlet lån er alle parter enige om å endre lånets opprinnelige vilkår. Endringer kan inkludere renten eller lånets lengde. I noen tilfeller kan rentestrukturen endres ved å endre fra en fast rente til et lån med justerbar rente eller omvendt. Et annet endringsalternativ er utholdenhet eller midlertidig stopp av lånebetalinger.
Vanligvis kan huseiere kvalifisere for reforhandling eller modifisering av et eksisterende pantelån hvis de ikke er kvalifiserte til å refinansiere, opplever langvarige vanskeligheter som en funksjonshemming, eller hvis flere måneder går fra sine månedlige utbetalinger og forventer å ha ytterligere problemer med å utføre disse utbetalingene. Låntakere bør være klar over at en ny forhandling av lånet ofte har en negativ innvirkning på kredittpoengene, selv om de betaler alle fremtidige månedlige utbetalinger i tide. Imidlertid er det vanligvis bedre enn å misligholde lånet.
De fleste stater har meklingsprogrammer for å hjelpe låntakere med å reforhandle lånene sine hvis långiverne ikke er samarbeidsvillige.
For å sette i gang en reforhandling, skal låntaker kontakte utlåner direkte. Banker og andre långivere er ofte motiverte til å reforhandle fordi det er et generelt foretrukket alternativ for avskedigelse, på grunn av kostnadene og risikoene som er involvert i denne prosessen og det faktum at det omforhandlede lånet vil gi dem minst en viss kontantstrøm. Långivere pleier heller ikke å ønske å ta fysiske egenskaper som hjem, som krever regelmessig vedlikehold og det kan ta lang tid å selge. Hvis låntakeren ikke lykkes med å reforhandle et lån direkte med långiveren, tilbyr de fleste stater et meklingsprogram der långiveren må møte huseieren foran en rettsoppnevnt tjenestemann for å forsøke å løse saken.
Historie om reforhandlede lån
I USA har lånemodifiseringsprogrammer, som forhandlet lån, en lang historie og går tilbake til minst den store depresjonen. The Home Owners 'Loan Corporation (HOLC) ble grunnlagt i 1933 under president Franklin D. Roosevelt for å hjelpe til med å refinansiere pantelån i fare for avskedigelse. Byrået solgte obligasjoner til investorer og brukte deretter inntektene til å kjøpe urolige lån fra långivere. Dette resulterte vanligvis i en kombinasjon av en forlengelse av lånets levetid og en redusert rente for huseieren. Mellom 1933 og 1935 kjøpte HOLC omtrent en million lån og hadde en utestengelsesrente på omtrent 20 prosent - noe som betyr at det store flertallet av låntakerne klarte å betale sine pantelån og beholde hjemmene. Byrået opphørte i 1951.
Et lignende lånemodifiseringsprogram ble initiert av den føderale regjeringen som svar på subprime-pantekrisen i 2008. Home Affordable Modification Program (HAMP) ble introdusert i 2009 som en del av Troubled Asset Relief Program (TARP). HAMP tilbød lignende lettelse som HOLC-programmet, med den ekstra muligheten for reduksjon av hovedstol. Programmet ble avsluttet i 2016 og har blitt erstattet av alternativer som Fannie Mae Flex Modification-programmet.
