I en versjon av periodisk oversikt over investeringsavkastning fra MFS Investments for årene 1998 til 2017 var eiendomsinvesteringer (REIT) den mest fremtredende aktivaklassen i seks av disse årene. I løpet av den tidsrammen samlet REITs, representert ved NAREIT Equity REIT Index, en gjennomsnittlig årlig avkastning på 8, 67%, som var den nest beste aktivaklassen i samme periode etter små mid-cap eiendeler med en gjennomsnittlig årlig avkastning på 9, 12%.
Tidligere resultater er ingen garanti for fremtidig avkastning. Er REIT-er fortsatt levedyktige investeringer for individuelle investorer så vel som finansrådgivere og deres kunder i dagens miljø? (For relatert lesing, se: REIT ETFs Tilbudsstabilitet.)
Rentesats + REITS
I følge Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), som sporer MSCI US REIT Index, har en nåværende avkastning på 4, 3%. I dagens miljø med lav rente er dette absolutt attraktivt for mange investorer. Stigende renter er generelt en negativ faktor for REIT; utstrømmene deres øker på grunn av høyere renteutbetalinger, noe som reduserer kontantene de har til rådighet for å utbetale utbytte til investorer.
REITer med overskytende gjeldsnivå eller de som trenger å refinansiere eiendommer på kort sikt er mer utsatt for en renteoppgang enn andre.
I 2018 er prisen på Vanguard REIT ETF (VNQ) ned mer enn 12% fra en høy i januar 2015, blant annet på grunn av usikkerhet rundt Feds tidspunkt og vilje til å heve renten.
REITs fortid
Cohen & Steers, en investeringssjef som tilbyr et antall REIT-fond, siterer den siste Fed-innstrammingssyklusen mellom juni 2004 til juni 2006 som et eksempel på hvor de høyere rentene opprinnelig skadet ytelsen til REITs. Men som tiden gikk videre, bidro den sterke økonomien til å øke avkastningen for REITs.
Den kumulative avkastningen for REIT i løpet av denne tidsrammen var 57, 9%, hvilket tilsvarer 15, 5% for aksjer og 5, 9% for obligasjoner, ifølge firmaet.
Selskapet sier i en artikkel på nettstedet: “Når økonomien forbedrer seg og grunnleggende faktorer er sterke, har avkastningsdrevne korreksjoner historisk sett gitt attraktive kjøpsmuligheter for langsiktige investorer. Etter hvert som fordelene med sterkere økonomisk vekst har blitt tydeligere, har verdivurderinger en tendens til å gå tilbake til det normale. Vi tror investorer som er innrettet på å utnytte disse mulighetene, kan bli belønnet på lang sikt. ”
REITs tilbyr diversifiserende plusser
REIT er ikke en stor diversifikasjon fra aksjer, noe som fremgår av deres omtrent 78% korrelasjon til aksjer basert på en sammenligning av S&P 500-indeksen og NAREIT Equity REIT-indeksen i løpet av de ti årene til slutten av 2015. REITs gir imidlertid god diversifisering i form av lave eller negative korrelasjoner til kjerneobligasjoner, råvarer og valutaer.
Utover rentene vil ytelsen til REITs avhenge av hvordan økonomien og aksjemarkedet går. I en nylig CNBC-artikkel sa Joseph Smith, sjef for investeringsansvarlige for CBRE Clarion Securities, som forvalter om lag 22 milliarder dollar i eiendommer,: "Hele året har det vært en flip-flop på gang mellom forventningene til økonomisk vekst og renter. Den usikkerheten skaper volatilitet, og i tider med volatilitet øker REIT-korrelasjonen med det bredere aksjemarkedet. " Smiths sitat ble fremsatt i slutten av 2015. (For relatert lesning, se: Eiendom som investerer i et miljø med høy rente. )
Faktorer som påvirker individuelle REIT-er
Som ethvert aksjefond eller ETF, er det underliggende REITer i disse fondene. Individuelle REITer kan omfatte de som har en underliggende portefølje av næringseiendommer, boligeiendommer og hoteller eller resorter blant mange andre. I tillegg er det eksponering for spesifikke sektorer som helsevesen og spesialitetsområder som tømmer og pantelånsrevisjoner.
Poenget her er at noe av resultatene til disse REIT-ene vil være knyttet til resultatene i aksjemarkedet og næringssektorene de er knyttet til. Dette betyr at ytelsen til disse REIT-ene går utover ytelsen til det samlede aksjemarkedet og / eller økonomien. Dette er ikke ulikt eiendomsordet som refererer til hvordan all eiendom er lokal.
Individuelle REITer påvirkes også av personene som administrerer dem. Som alle andre aksjer eller lignende instrumenter, er ledelse viktig. Hva er deres opplevelse? Er de aksjonærsentriske? Har de egne penger investert sammen med dine?
Lov om skattekutt og jobber fra 2017 er fordelaktig for investorer eiendommer. Noen av endringene som inngår i den nye skatteloven, påvirker REIT-er. For eksempel drar REIT fordelene av 20% fradrag på passerte enhetens inntekter.
Bunnlinjen
I likhet med mange andre investeringer i dag, kan REITs lide i det minste innledningsvis av en periode med renteoppganger. REIT-er som er sterkt utnyttet og de som kan trenge å refinansiere gjeld mens rentene stiger, kan være mer utsatt enn andre. De som ser på individuelle REIT-er, må se på ledelsen av selskapet og dets underliggende portefølje av investeringer. Det er en rekke verdipapirfond og ETF-er som også gir solid eksponering mot dette området. Over tid har REIT vist seg å være en solid komponent i mange porteføljer og kan godt fortsette å være fremover. (For relatert lesing, se: 5 typer REITs og hvordan du investerer i dem. )
