Til tross for stigende tegn på et avtakende boligmarked, tror Goldman Sachs at lavere renter vil øke boliginvesteringene i løpet av andre halvår av 2019. Både boliginvestering og boligstart har gått ned i løpet av første halvår i år, men fallende boliglånsrenter og Federal Reses nylige rentekutt vil bidra til å stimulere etterspørselen etter boliger, sier Goldmans analytikere i en nylig merknad.
Ved å erkjenne at "hjemmebygging har vært noe svakere enn vi forventet, og ser ut til å konfrontere noen få motvind som i det minste delvis vil vedvare, " forble analytikerne, ledet av økonom Jan Hatzius, optimistiske om sektorens fremtidige vekstutsikter. "Modellen vår peker på et sunt tilbakeslag til et veksttakt på 4% av boliginvesteringene i 2019H2, " skrev Hatzius.
En rebound i boligmarkedet ville bidra til at hjemmebyggeraksjer opprettholdt rally gjennom første halvår. SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) er opp nesten 27% i forhold til året før S&P 500s gevinst på 15%. Individuelle hjemmebyggeraksjer som M / I Homes Inc. (MHO) og LGI Homes Inc. (LGIH) er opp mer enn 70% for året, mens KB Home (KBH) og DR Horton Inc. (DHI) har mer enn 40 %, og PulteGroup Inc. (PHM) er opp nesten 28%.
Hva det betyr for investorer
Lavere boliglånsrenter vil føre til en økning i etterspørselen etter boliger, som er den sektoren i økonomien som er mest følsom for renteendringer. Siden i fjor høst har rentene falt 125 punkter. Satsen på det 30-årige faste pantelånet har falt fra en topp på 4, 94% i november til 3, 60% mer nylig, ifølge data fra kredittbyrå Freddie Mac, per CNBC.
Den stimulerende effekten av lavere priser på etterspørselen etter bolig vil komme gjennom to separate kanaler. Den åpenbare kanalen er at lavere boliglånsrenter gjør kostnadene ved å finansiere kjøpet av et nytt hjem billigere; derav økt etterspørsel. Den andre kanalen skjer gjennom lavere kostnader for eksisterende huseiere for å refinansiere pantelånet til lavere priser. De lavere kostnadene skaper en formueseffekt som stimulerer forbruksutgiftene og en påfølgende positiv tilbakemeldingsmekanisme på boligmarkedet.
Per dags dato har imidlertid lavere priser ikke klart å gi den mye forventede løft for boliger. Boliginvesteringene opplever sin verste strek siden den store nedgangen i 2007-2009, etter å ha trukket seg sammen i seks rette kvartaler nå. Boligstart falt i juli med 4, 0% til en sesongjustert årlig rente på 1.191 millioner enheter, og tallene for juni ble revidert nedover. Økonomer som ble spurt av Reuters hadde ventet at boligstart ville øke i juli til et tempo på 1.257 millioner enheter, ifølge CNBC.
En forklaring på at bolig etterspørselen ikke responderer på lavere renter er de økende økonomiske utsiktene. Hvis lavere rente er et resultat av et politisk trekk som er spesifikt ment å svare på økonomisk usikkerhet, kan det negative signalet om lavere renter være kraftigere enn den positive stimuluseffekten av de lavere rentene i seg selv. Hjemmebyggerne mener det er en stor grunn til at etterspørselen etter boliger ikke har tatt seg opp.
Men Goldman har en annen forklaring - svaret henger. Effektene av endringer i renten merkes vanligvis ikke umiddelbart, men det kan ta måneder hvis ikke år før de utfører sine effekter på økonomisk aktivitet. "Ditt estimat på etterslepetiden mellom endringer i renter og boligaktivitet antyder at hoveddelen av økningen ennå ikke kommer, " skrev Hatzius.
Det er noen positive tegn som antyder at Goldmans respons-etterslep-hypotese kan være riktig. Byggetillatelser, som har vært svake det meste av året, steg 8, 4% til en rate på 1.336 millioner enheter i juli. Det er den største gevinsten for tillatelser siden juni 2017. Mer positive som det kan være i vente, fordi virkningene av Federal Reserves rentekutt i slutten av forrige måned sakte jobber seg gjennom økonomien, og det forventes flere rentekutt før året er ute.
Ser fremover
Til tross for livstegn, forventer Goldman at noen få motvind for bolig vil henge med, inkludert utvannelse av skatteinsentivet for eierboliger, et ekstremt stramt byggearbeidsmarked og en økning i tomter, utvikling, berettigede og andre reguleringskostnader. Man kan legge til den økende muligheten for en lavkonjunktur midt i president Trumps eskalerende handelskrig med Kina.
