Det er to kolossale institusjoner i USAs prioritetsindustri: Fannie Mae og Freddie Mac. De fleste har hørt om dem, men få forstår hva de gjør eller den viktige rollen de spiller for å finansiere amerikansk huseier. De fleste forstår heller ikke den potensielle systematiske risikoen de utgjør for hele vårt økonomiske system. vi diskuterer hva de gjør, statusen som deres regjeringssponserte foretak (GSE), deres offentlige oppdrag og hvordan de tjener. Vi vil deretter utforske faren disse behemothene kan utgjøre for det amerikanske boliglånsmarkedet hvis de ikke klarte å styre risikoen sin effektivt. Husk at når giganter faller, er det bøndene som blir klemt.
Hva de gjør
Fannie Mae og Freddie Mac kjøper og garanterer pantelån gjennom det sekundære boliglånsmarkedet. De stammer ikke eller tjener pantelån.
Boliglånsskapere selger pantelån direkte til Fannie Mae og Freddie Mac, eller bytter pantebasseng med dem i retur for et pantelån med sikkerhet som er støttet av de samme pantelånene, men som gir den ekstra garantien for rettidig betaling av hovedstol og renter til sikkerhetsholder. Når pantegivere selger pantelån til Fannie Mae eller Freddie Mac, eller selger MBS-ene som er gitt tilbake til dem, frigjør det igjen midlene som brukes til å stamme pantelånene slik at opphavsmennene da kan opprette enda mer pantelån. Fannie Mae og Freddie Mac investerer også stort i sine egne MBS-er i det som er kjent som deres beholdte porteføljer.
Kort sagt letter de flyt av penger fra Wall Street til Main Street.
SE: Bak kulissene på ditt pant
Offentlige sponsede virksomheter
Fannie Mae og Freddie Mac er GSE-er. Begge ble skapt av kongresshandlinger; Fannie Mae i 1938, og Freddie Mac i 1970. Begge er børsnoterte selskaper chartret for å tjene et offentlig oppdrag. Deres aksjer handler på NYSE under henholdsvis symbolene FNM og FRE. Mens de er børsnoterte selskaper, har de på grunn av sine charter følgende bånd til den føderale regjeringen:
- Begge selskapene har et styre som består av 18 medlemmer, hvorav fem oppnevnes av presidenten i USA. For å støtte likviditeten deres er statssekretæren autorisert, men ikke pålagt, å kjøpe inntil 2, 25 milliarder dollar verdipapirer fra hvert selskap. Begge selskapene er fritatt for statlige og lokale skatter.
På grunn av disse båndene har markedet en tendens til å tro at verdipapirene utstedt av Fannie Mae og Freddie Mac har den underforståtte garantien fra den amerikanske regjeringen. Med andre ord, markedet mener at hvis noe skulle gå galt hos Fannie Mae eller Freddie Mac, ville den amerikanske regjeringen gå inn for å kausjonere dem. Denne implisitte garantien gjenspeiles av hvor billig de kan få tilgang til finansiering. Fannie Mae og Freddie Mac klarer å utstede selskapsgjeld, kjent som "byråbevis", til avkastning lavere enn andre institusjoner.
Fannie Maes og Freddie Macs offentlige formål og misjon
I følge charterene deres, er Fannie Maes og Freddie Macs offentlige formål å legge til rette for en jevn flyt av lavprioritetslån.
Deres charter inkluderer følgende:
- Deres enestående fokus er boliglånsmarkedet. De kan ikke inngå urelaterte bransjer eller avbryte støtte for boliglånsmarkedet. Pantelånet som de kjøper og garanterer, må være under et beløp som er spesifisert av Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO). De er forhindret fra å gå inn i virksomheten til andre boligfinansieringsselskaper - for eksempel pantelånets opprinnelse. De må oppfylle årlige mål fastsatt av Institutt for bolig- og byutvikling (HUD). Disse målene sentrerer rundt lav og moderat inntekt og bolig for minoriteter. De er underlagt risikobaserte og minstekapitalkrav og årlige undersøkelser fra OFHEO.
Freddie Macs nettsted opplyser at dets oppdrag er å gi likviditet, stabilitet og rimelig pris på boligmarkedet. Fannie Maes nettsted opplyser at dets oppdrag er å utvide rimelige boliger og bringe global kapital til lokalsamfunn for å betjene det amerikanske boligmarkedet. (For å lese om eiendommer, se Investere i eiendommer , smarte eiendomstransaksjoner og veiledningen om utforskning av eiendommer .)
Profittdrevne selskaper med et offentlig oppdrag
Gjør ingen feil - Fannie Mae og Freddie Mac er drevet av overskudd, slik deres aksjonærer krever. Mens de oppfyller sitt offentlige oppdrag, tjener de overskuddet på to primære måter: inntekt for garantiavgift og beholdt portefølje.
- La oss først dekke garantiinntekt, eller "g-gebyrer". Fannie Mae og Freddie Mac beholder en viss prosent av hver pantebetaling for hvert pantelån de har garantert en rettidig betaling av hovedstol og renter til en MBS-eier (investor). For eksempel kan hver månedlig pantebetaling deles opp i hovedstol og renter. Oppdragsgiver og interesse, som samlet inn av en pantesjef, overføres til et av de to selskapene, la oss si Fannie Mae. Fannie Mae overfører deretter hovedstolen og interessen til innehaveren av pantesikret sikkerhet. det holder imidlertid en viss prosent av renten som garantiavgift - vanligvis mellom 0, 12% og 0, 50% årlig. Tenk på det som en forsikring. Forhåpentligvis samler Fannie Mae mer i garantiavgiftsinntektene enn det betaler ut til sine pantesikrede verdipapirinnehavere på grunn av mislighold av låner. Det er en veldig stor forsikring. Ved utgangen av 2006 hadde de to selskapene kredittgarantier på $ 2, 9 billioner MBS-er, ifølge finansministeriets sekretær Robert K. Steel (15. mars 2007 Vitnesbyrd for US House Financial Services Committee on GSE Reform).
For det andre har Fannie Mae og Freddie Mac enorme beholdte porteføljer av pantelån og MBS. De investerer stort i sine egne - og hverandres - verdipapirer. På grunn av deres underforståtte føderale garanti, som diskutert tidligere, er de i stand til å utstede gjeld til avkastning lavere enn andre selskaper for å finansiere beholdt portefølje. Med andre ord er de i stand til å tjene oppslag på porteføljene sine som potensielt er større enn andre institusjoner på grunn av denne finansieringsfordelen. Å si størrelsen på porteføljene deres er enorm, er en underdrivelse. I løpet av 2006 var de samlede selskapets porteføljer for 1, 4 billioner dollar, igjen ifølge Steel (15. mars 2007).
Tilsyn over Fannie Mae og Freddie Mac
Fannie Mae og Freddie Mac er regulert av OFHEO og HUD. OFHEO regulerer den økonomiske sikkerheten og forsvarligheten til Fannie Mae og Freddie Mac, inkludert implementering, håndhevelse og overvåking av deres kapitalstandarder og begrensning av størrelsen på de beholdte porteføljene. OFHEO setter også de årlige samsvarende lånegrensene. HUD har ansvar for boligoppdraget til Fannie Mae og Freddie Mac. Alle nye låneprogrammer som de kan delta i (kjøp og / eller garanti) må godkjennes av HUD. I tillegg setter HUD årlige mål for Fannie Mae og Freddie Mac for å utføre boligoppdraget. Disse målene fokuserer på lav og moderat inntekt bolig og bolig for minoriteter.
For mye risikokonsentrert i to selskaper med føderale bånd?
Det er ingen tvil om at Fannie Mae og Freddie Mac spiller kritiske roller i boligfinansieringssystemet vårt. Imidlertid er det fare ved å ha så stor risiko konsentrert i bare to selskaper. De styrer en enorm mengde kreditt- og renterisiko. Hvis noe gikk galt med deres risikostyring og / eller porteføljestyringspraksis, er det ingen tvil om at smerter og stress ville føltes i hele finansmarkedene over hele verden. Mange kritikere mener at på grunn av deres størrelse og kompleksiteten i å håndtere pantelisiko, utgjør de for stor av en systematisk risiko for økonomien vår. Videre mener noen Fannie Mae og Freddie Mac har en urettferdig fordel på grunn av deres implisitte føderale garanti som gjør at de kan utstede gjeld til renter som ikke er tilgjengelige for andre selskaper - spesifikt at det er denne implisitte garantien som har tillatt Fannie Mae og Freddie Mac å vokse så stor.
Enkelt sagt er det fare for at de to selskapene har fått ta for stor risiko på den amerikanske skattebetalerens potensielle bekostning. For å sette ting i perspektiv, ifølge Treasury Secretary Steel, hadde slutten av 2006 Fannie Mae og Freddie Mac omtrent 4, 3 billioner dollar i kreditteksponering, som utgjorde omtrent 40% av den samlede utestående pantegjeld i USA (15. mars 2007). Eller sett annerledes, de to selskapene har $ 5, 2 billioner gjeld og MBS-forpliktelser utestående, som overstiger 4, 9 billioner dollar av offentlig eid gjeld av den amerikanske regjeringen, ifølge Federal Reserves styreformann styreleder Ben Bernanke (april 2007).
Videre har ingen noensinne hevdet at verken kredittrisikoen eller renterisikoen for et pantelån lett kan håndteres eller dempes ved bruk av derivater.
Konklusjon
Sommeren 2007 stoppet markedet for alle pantelån unntatt de garantert av Fannie Mae og Freddie Mac, og understreket viktigheten av rollene som de to selskapene har spilt. Høsten 2007 sjokkerte Freddie Mac markedet ved å kunngjøre store kredittrelaterte tap, og drev bålet for argumentet om at de to selskapene utgjør en enorm risiko for hele det finansielle systemet. Vil fordelene Fannie Mae og Freddie Mac skape for den amerikanske huseieren oppveie risikoen de utgjør for hele vårt økonomiske system og den amerikanske skattebetaleren? Bare tiden vil vise.
Til om disse to institusjonene, sjekk ut fortjeneste fra pantelån med MBS .
