Slik fungerer avskrivning på leiebolig

Investering i utleieeiendommer kan vise seg å være et smart økonomisk grep. For det første kan en leiebolig gi en jevn inntektskilde mens du bygger egenkapital og eiendommen (ideelt sett) verdsetter. Det er også skattefordeler: Du kan trekke leieutgiftene dine fra leieinntektene du tjener, og dermed redusere skatteplikten. De fleste leieutgifter - inkludert boliglånsforsikring, eiendomsskatt, utgifter til reparasjon og vedlikehold, utgifter til hjemmekontor, forsikring, profesjonelle tjenester og reisekostnader relatert til ledelse - trekkes fra det året du bruker pengene.

Imidlertid fungerer et annet sentralt skattefradrag - det for avskrivninger - på en annen måte. Avskrivning er prosessen som brukes for å trekke fra kostnadene ved kjøp og forbedring av en leiebolig. I stedet for å ta ett stort fradrag i året du kjøper (eller forbedre) eiendommen, fordeler avskrivningen fradraget over eiendommens levetid. Internal Revenue Service (IRS) har veldig spesifikke regler for avskrivninger, og hvis du eier utleieeiendommer, er det viktig å forstå hvordan prosessen fungerer.

Hvilken eiendom er avskrivbar?

I henhold til skattemyndighetene kan du avskrive en leiebolig hvis den oppfyller alle disse kravene:

• Du eier eiendommen. (Du anses som eier selv om eiendommen er gjeldsskyld.) Du bruker eiendommen i virksomheten din eller som en inntektsgivende virksomhet. Eiendommen har en bestemmbar levetid, noe som betyr at det er noe som sliter, forfaller, blir brukt, blir foreldet eller mister verdien av naturlige årsaker. Eiendommen forventes å vare mer enn ett år.

Selv om eiendommen oppfyller alle ovennevnte krav, kan den ikke avskrives hvis du har satt den i bruk og kastet den (eller ikke lenger bruker den til forretningsbruk) samme år. Land anses ikke som avskrivbart, og generelt kan du ikke avskrive kostnadene for rydding, beplantning og landskapsarbeid, da disse aktivitetene anses som en del av kostnadene for landet.

Når starter avskrivninger?

Du kan begynne å ta avskrivninger så snart eiendommen er tatt i bruk eller klar og tilgjengelig for utleie. Her er et eksempel: Du kjøper en leiebolig 15. mai. Etter å ha jobbet i huset i flere måneder, har den klar til å leie 15. juli, så begynner du å annonsere på nettet og i de lokale avisene. Du finner en leietaker, og leiekontrakten begynner 1. september. Da eiendommen ble tatt i bruk - det vil si klar til å bli leid og okkupert - 15. juli, ville du begynne å avskrive huset i juli, ikke i september da du begynner å samle husleie.

Du fortsetter å avskrive eiendommen til en av følgende betingelser er oppfylt.

• Du har trukket hele kostnaden eller andre grunnlag i eiendommen. Du trekker eiendommen fra tjeneste, selv om du ikke har fått tilbake kostnadene eller andre grunnlag. En eiendom trekkes fra tjeneste når den ikke lenger brukes som en inntektsgivende eiendom - eller hvis du selger eller bytter den, konverterer den til personlig bruk, forlater den eller hvis den er ødelagt.

Du kan fortsette å kreve fradrag for avskrivning for eiendommer som midlertidig er "inaktiv" eller ikke er i bruk. Hvis du for eksempel gjør reparasjoner etter at en leietaker har flyttet ut, kan du fremdeles avskrive eiendommen mens du gjør den klar til den neste.

Avskrivningsmetode

Tre faktorer bestemmer avskrivningsbeløpet du kan trekke fra hvert år: ditt grunnlag i eiendommen, gjenvinningsperioden og avskrivningsmetoden som er brukt. Eventuell boligutleie som settes i drift etter 1986, avskrives ved hjelp av det modifiserte akselererte kostnadsgjenvinningssystemet (MACRS), en regnskapsteknikk som sprer kostnader (og avskrivningsfradrag) over 27, 5 år, hvor lang tid skattemyndighetene anser som "brukstid ”Av en utleiebolig.

Selv om det alltid anbefales at du jobber med en kvalifisert skattekontor når du beregner avskrivninger, er her de grunnleggende trinnene:

1. Bestem grunnlaget for eiendommen: Eiendomsgrunnlaget er dets kostnad, eller beløpet du betalte (kontant, med pantelån eller på annen måte) for å erverve eiendommen. Enkelte oppgjørskostnader og avslutningskostnader, inkludert advokatsalær, registreringsavgift, undersøkelser, overføringsskatter, tittelforsikring og eventuelt beløp selgeren skylder at du samtykker i å betale (for eksempel tilbakeskatt), er inkludert i grunnlaget. Noen oppgjørsgebyrer og stengekostnader kan ikke inkluderes i ditt grunnlag, inkludert brannforsikringspremier, husleie relatert til belegg av eiendommen før lukking og gebyrer forbundet med å få eller refinansiere et lån: poeng, pantforsikringspremier, kredittrapportkostnader, og vurderingsgebyr. Skill kostnadene for tomter og bygninger: Ettersom du bare kan avskrive kostnadene for bygningen og ikke jorda, må du bestemme verdien for hver for å avskrive riktig beløp. For å bestemme verdien, kan du bruke virkelig markedsverdi for hver på det tidspunktet du kjøpte eiendommen, eller du kan basere tallet på de vurderte eiendomsskattverdiene. Si at du kjøpte et hus for $ 110.000. Den nyeste eiendomsskatten vurderer eiendommen til $ 90 000, hvorav $ 81 000 er for huset og $ 9 000 for landet. Derfor kan du fordele 90% ($ 81 000 ÷ $ 90 000) av kjøpesummen til huset og 10% ($ 9 000 ÷ $ 90 000) av kjøpesummen til landet. Bestem ditt grunnlag i huset: Nå som du vet grunnlaget for eiendommen (hus pluss tomt) og verdien av huset, kan du bestemme grunnlaget i huset. Ved å bruke eksemplet ovenfor, vil basen din i huset - beløpet som kan avskrives - være $ 99 000 (90% av $ 110 000). Ditt grunnlag i landet ville være $ 11 000 (10% av $ 110 000). Bestem det justerte grunnlaget, om nødvendig: Det kan hende du må foreta økninger eller reduksjoner i grunnlaget for visse hendelser som skjer mellom tidspunktet du kjøper eiendommen og den tiden du har den klar til utleie. Eksempler på økninger på basis inkluderer kostnadene for eventuelle tillegg eller forbedringer som har en levetid på minst ett år før du plasserer eiendommen i tjeneste, penger du brukte til å gjenopprette skadet eiendom, kostnadene for å bringe brukstjenester til eiendommen og visse advokatkostnader.

Eksempler på reduksjoner i grunnlaget inkluderer forsikringsutbetalinger du mottar som følge av skade eller tyveri, skadetap som ikke er dekket av forsikring som du tok fradrag for, og penger du får for å innvilge et servitutter.

Hvilket system du skal bruke

De neste trinnene innebærer å bestemme hvilken av to MACRS som gjelder: General Depreciation System (GDS) eller Alternative Depreciation System (ADS). GDS gjelder for de fleste eiendommer som er satt i tjeneste, og generelt må du bruke den med mindre du tar et ugjenkallelig valg for ADS eller loven krever at du bruker ADS. ADS er mandat når eiendommen:

• Har en kvalifisert virksomhet bruk 50% av tiden eller mindreHar en skattefritt brukIs finansiert av skattefrie obligasjonerIs hovedsakelig brukt i oppdrett

Generelt bruker du GDS med mindre du har en grunn til å ansette ADS. Igjen anbefales det at du konsulterer en kvalifisert skattekontor, som kan hjelpe deg med å bestemme den mest gunstige måten å avskrive leieboligen din på.

Når du vet hvilket MACRS-system som gjelder, kan du bestemme gjenopprettingsperioden for eiendommen. Gjenopprettingstiden ved bruk av GDS er 27, 5 år for boligutleieeiendommer. Hvis du bruker ADS, er gjenopprettingsperioden for samme type eiendom 30 år for eiendommer som er tatt i bruk etter 31. desember 2017, eller 40 år hvis den er plassert i tjeneste før det.

Deretter bestemmer du beløpet du kan avskrive hvert år. Siden de fleste boligutleieeiendommer bruker GDS, vil vi fokusere på den beregningen.

For hvert helt år en eiendom er i drift, avskrives du et lik beløp: 3, 636% hvert år så lenge du fortsetter å avskrive eiendommen. Hvis eiendommen var i drift i mindre enn ett år (for eksempel kjøpte du et hus i mai og begynte å leie det i juli), ville du avskrevet en mindre prosentandel det året, avhengig av når det ble tatt i bruk. I følge IDS-tabellen for IRS Residential Rental Property:

januar	3, 485%
februar	3, 182%
mars	2, 879%
april	2, 576%
Kan	2, 273%
juni	1, 970%
juli	1, 667%
august	1, 364%
september	1, 061%
oktober	0, 758%
november	0, 455%
desember	0, 152%