Utleie av leie av eiendommer har fordelene. Hvis du velger riktig utleieeiendom, kan du motta en vanlig inntektsstrøm som dekker pantelånet og gir deg et respektabelt overskudd hver måned. Når du selger eiendommen, kan det hende du er i et betydelig fall.
Den inntektsgivende maskinen kan imidlertid koste deg når du selger. Det er fordi du vil betale skatt på kapitalgevinsten (fortjenesten) når eiendommen selges. For 2018 er den langsiktige skattemessige gevinsten på 15% hvis du er gift og arkiverer i felleskap med skattepliktig inntekt mellom $ 77.201 og $ 479.000. Hvis inntekten din er $ 479, 001 eller mer, er kapitalgevinsten 20%.
Å selge leieboliger kan føre til en betydelig skattebitt, avhengig av hvilken fortjeneste du oppnår ved salget. For et ektepar som arkiverer i felleskap med en skattepliktig inntekt på $ 480.000 og en kapitalgevinst på $ 100.000, for eksempel, vil skatter på de leide eiendomsgevinstene utgjøre $ 20.000. Men det er måter å redusere belastningen når du selger en leiebolig; nedenfor er tre strategier.
Offsetgevinst med tap
Hva det er: Innhøsting av skattetap
Hvem er det for: Enhver med tap av tap i et gitt skatteår
Hva du får: Evnen til å trekke bort tapene fra kapitalgevinsten realisert ved salg av leieboliger
En effektiv måte å redusere skatteeksponeringen din ved å selge en utleieeiendom er å koble gevinsten fra salget med et tap i et annet område av investeringene dine. Dette kalles høsting av underskudd. Mange mennesker bruker denne strategien på slutten av året for å redusere beløpet de skylder på aksjegevinster, men den kan også brukes til utleie av fast eiendom. Det er fordi Internal Revenue Service lar deg koble gevinster med tap for å senke beløpet du skylder regjeringen.
Si at du tjente 50 000 dollar på salget av en utleieleilighet, men tok et bad i aksjemarkedet og tapte 75 000 dollar. Du kan oppveie de totale gevinsten på $ 50 000, slik at overskuddet fra salget av leieboligen blir en vask.
Dra fordel av § 1031 i skatteloven
Hva det er: IRS seksjon 1031 “Like-kind” Exchange
Hvem er det for: Alle som kan reinvestere inntektene fra å selge investeringseiendommer (dvs. utleieeiendommer) i nye eiendommer
Hva du får: Evnen til å utsette noen eller alle skatter på kapitalgevinsten
Eiendomsinvestorer som ikke tar sikte på å utbetale, kan sette av å betale kapitalgevinstskatt takket være skattekoden § 1031. En Seksjon 1031-utveksling lar deg selge leieboligen din, kjøpe en "lignende" eiendom og utsette å betale skatt på det tidspunktet utvekslingen skjer. Du kan utføre 1031 børser så mange ganger du vil, men når du til slutt tar overskudd, vil det være skatt. Før passering av skattelettelsesloven av 2017, kan din § 1031-utveksling til og med innebære visse typer personlig eiendom. I henhold til den nye loven må utvekslingen innebære eiendommer.
Den enkleste måten å utsette skatt på er å bytte en eiendom til en annen. En mer komplisert strategi kalt en utsatt utveksling lar deg selge en eiendom og deretter skaffe deg en eller flere andre lignende erstatningsegenskaper. Begrepet "like-kind" har en veldig bred tolkning. Du trenger ikke å bytte en leilighet for en annen eller en virksomhet for en annen. Hovedbestemmelsen med eiendom er at den må være til utleieformål og må ha generert inntekt. Ditt personlige hjem, fritidshus eller annen eiendom teller ikke.
Timing er viktig. Du har 45 dager fra salgstidspunktet for å identifisere potensielle erstatningsegenskaper, og du må lukke erstatningsegenskapen innen 180 dager. Hvis selvangivelsen forfaller før den 180-dagers perioden, må du stenge før. Gå glipp av fristene, og du må betale skatt for salg av den opprinnelige leieboligen.
Gjør din leie eiendom til din primære bolig
Hva det er: Konvertering av utleieeiendom til en primær bolig
Hvem er det for: Alle som kan konvertere leieboliger til sin primære bolig for bedre skattebehandling når de selger
Hva du får: Evnen til å ekskludere mer enn 500 000 dollar i kapitalgevinster fra skatt
Å selge et hjem du bor i har bedre skattemessige fordeler enn å losse en utleieeiendom for å få en fortjeneste, og det er grunnen til at noen mennesker konverterer utleieeiendommer til sin primære bolig for å unngå skattemessige gevinstskatt. IRS seksjon 121 lar deg ekskludere opptil $ 250 000 av overskuddet fra salget av din primære bolig hvis du er enslige og opptil $ 500 000 hvis du er gift som arkiverer i felleskap. For å kvalifisere deg må du ha eid huset i fem år og bodd i det i minst to år av de fem. Beløpet på fradraget ditt avhenger av hvor lang tid eiendommen ble brukt til utleie kontra som en primær bolig.
Anta at du for eksempel kjøpte et hus for fem år siden for $ 200 000 og leide det ut de første tre årene. For to år siden flyttet du inn og solgte huset nylig for $ 300.000. Du vil ha realisert 100 000 dollar i kapitalgevinster, men kan bare trekke to femtedeler (40%) av dette beløpet siden du bare bodde i hjemmet to av fem år. De gjenværende $ 60.000 i kapitalgevinster vil bli pålagt skatt på gevinstgevinster.
Skattefradrag for utleieeiere
Bunnlinjen
Kapitalgevinstskatten kan ta en stor del av fortjenesten din fra salg av en eiendomsinvestering, men heldigvis er det måter å komme seg rundt på. Enten du utveksler en eiendom for en annen, kobler investeringstap med gevinster for å utligne skattetreffet eller omgjør leien din til din primære bolig, vil disse strategiene hjelpe deg med å utsette eller unngå å betale noen eller alle kapitalgevinstskatter. Uten dem kan gevinstgevinster koste deg så mye som 15% eller 20% av fortjenesten din, avhengig av din skattepliktige inntekt.
