Innholdsfortegnelse
- Hensyn før du kjøper
- Kjøpsprosessen
- Spesielle vilkår for førstegangsfaktorer
- Gratulerer. Hva nå?
- Bunnlinjen
Enten du har gjort det før eller ikke, kan utfordringen med å kjøpe et hjem virke så skremmende at det er fristende å enten bare gå med det første stedet som faller i din prisklasse eller fortsette å leie. For å hjelpe deg med å avmystifisere prosessen og få mest mulig ut av kjøpet, la oss undersøke hva du må vurdere før du kjøper, hva du kan forvente av selve kjøpsprosessen, og noen nyttige tips for å gjøre livet lettere etter at du flytter inn.
Viktige takeaways
- Før du begynner å jakte hjemme, spør deg selv hva slags bolig som best passer dine behov og ønsker, hvor mye hjem du faktisk har råd til, hvor mye finansiering du kan få, og hvem som vil hjelpe deg i søket ditt. Selve boligkjøpsprosessen inkluderer å finne et sted, sikre finansiering, gi et tilbud, skaffe en boliginspeksjon og avslutte avtalen. Som en ny huseier, må du opprettholde boligen, men også for å fortsette å spare penger - ikke stol på å selge et hjem for å finansiere pensjonisttilværelse, uansett hva boligmarkedet gjør.
Bruk denne informasjonen - og resten av materialet i vår komplette hjemmebuyingsguide - til å arbeide gjennom den kompliserte prosessen med å komme i gang, budsjettere for et hjem, finne et, sjekke det, lære kjøps nøkkelkonsepter. og få pantelån.
Hensyn før du kjøper
Det første du trenger å avgjøre er hva de langsiktige målene er, og hvordan huseierskap passer inn i planene. Noen mennesker er rett og slett ute etter å forvandle alle disse "bortkastede" husleiebetalingene til pantebetalinger som faktisk fører til å eie noe påtakelig - egenkapital, baby! Andre ser huseierskap som et tegn på deres uavhengighet og liker ideen om å være sin egen utleier. Så er det spørsmålet om å tenke på å kjøpe et hjem som en investering. Å begrense dine mål for store bilder for huseiere vil peke deg i riktig retning. Her er fem spørsmål du kan stille deg:
Hvilken type hjem passer best for dine behov?
Du har flere alternativer når du kjøper en bolig: et tradisjonelt enebolig, et rekkehus, et sameie, et borettslag eller en enebolig med to til fire enheter. Hvert alternativ har sine fordeler og ulemper, avhengig av hvilke mål du huseiere, så du må bestemme hvilken type eiendom som vil hjelpe deg med å nå disse målene. Du kan også spare på kjøpesummen i hvilken som helst kategori ved å velge en fixer-øvre, selv om mengden tid, svette egenkapital og penger som er involvert for å gjøre en fixer-upper til ditt drømmehus, kanskje er mye mer enn du forhandlet for.
Hvilke spesifikke funksjoner vil ditt ideelle hjem ha?
Selv om det er bra å beholde en viss fleksibilitet i denne listen, gjør du kanskje det største kjøpet i livet ditt, og du fortjener at kjøpet passer til dine behov og ønsker så nært som mulig. Listen din bør omfatte grunnleggende ønsker, som nabolag og størrelse, helt ned til mindre detaljer som baderomsoppsett og et kjøkken som leveres med pålitelige apparater.
Hvor mye pant kvalifiserer du for?
Før du begynner å handle, er det viktig å få et inntrykk av hvor mye en långiver faktisk vil være villig til å gi deg til å kjøpe ditt første hjem. Du tror kanskje at du har råd til en plass på $ 300.000, men långivere kan tro at du bare er bra for $ 200.000, avhengig av faktorer som hvor mye annen gjeld du har, din månedlige inntekt og hvor lenge du har vært på din nåværende jobb.
Sørg for å få forhåndsgodkjent for et lån før du legger et tilbud på et hjem: I mange tilfeller vil selgere ikke engang underholde et tilbud som ikke er ledsaget av forhåndsgodkjennelse av pantelån. (I tillegg vil mange eiendomsmeglere ikke tilbringe tid med kunder som ikke har avklart hvor mye de har råd til å bruke.) Du gjør dette i utgangspunktet ved å søke om pantelån og fullføre nødvendige papirer. Det er fordelaktig å shoppe for en långiver og sammenligne renter og avgifter ved hjelp av et verktøy som en pantekalkulator eller Google.
Hvor mye hjem har du faktisk råd?
På den annen side vil noen ganger en bank gi deg et lån for mer hus enn du virkelig vil betale for. Bare fordi en bank sier at den vil låne deg 300 000 dollar, betyr ikke det at du faktisk bør låne så mye. Mange førstegangskjøpere gjør denne feilen og ender opp med å være "husfattige" - noe som betyr at når de betaler sin månedlige pantebetaling, har de ikke penger til overs for andre kostnader, for eksempel klær, verktøy, ferier, underholdning eller til og med mat.
Når du bestemmer hvor stort lån du faktisk skal ta, vil du se på husets totale kostnad, ikke bare den månedlige betalingen. Tenk på hvor høye eiendomsskattene er i det valgte nabolaget ditt, hvor mye huseiere forsikring vil koste, hvor mye du forventer å bruke for å opprettholde eller forbedre huset, og hvor mye dine stengekostnader vil være.
Har du alvorlige besparelser?
Selv om du kvalifiserer for et betydelig pantelån, vil det være betydelige forhåndsutgifter (som forskuddsbetaling på hjemmet, vanligvis 20% av den totale kjøpesummen) og lukkekostnader også. Så du må få penger satt bort. Når det gjelder å investere med blikket mot å kjøpe et hjem - et kortsiktig mål - er en av de største utfordringene å holde besparelser i et tilgjengelig, relativt trygt kjøretøy som fremdeles gir avkastning. Hvis du har ett år til tre år på å realisere målet ditt, kan et innskuddsbevis være et levedyktig alternativ. Det kommer ikke til å gjøre deg rik, men du kommer heller ikke til å tape penger. Den samme ideen kan brukes til å kjøpe en kortsiktig obligasjons- eller renteportefølje som vil gi deg en viss vekst, men også beskytte deg mot den svulstige karakteren av aksjemarkedene.
Hvis boligkjøpet skjer om seks måneder til et år, vil du ønske å holde pengene flytende. En sparekonto med høy avkastning kan være det beste alternativet. Det er viktig å sørge for at den er FDIC forsikret, slik at hvis banken går under kan du fremdeles ha tilgang til pengene dine opp til $ 250.000.
Hvem vil hjelpe deg med å finne et hjem og guide deg gjennom kjøpet?
En eiendomsmegler vil hjelpe deg med å finne hjem som tilfredsstiller dine behov og er i din prisklasse, og deretter møte deg for å se på disse boligene. Når du har valgt et hjem å kjøpe, kan disse fagfolkene hjelpe deg med å forhandle om hele kjøpsprosessen, inkludert å gi et tilbud, få lån og fullføre papirer. En god eiendomsmeglerekspertise kan beskytte deg mot alle fallgruver du kan støte på under prosessen. De fleste agenter mottar en provisjon, betalt fra selgerens inntekter.
Kjøpsprosessen
Nå som du har bestemt deg for å ta steget, la oss undersøke hva du kan forvente av selve boligkjøpsprosessen. Dette er en kaotisk tid med tilbud og motarbeidere som flyr rasende, men hvis du er forberedt på bryet (og papirene), kan du komme deg gjennom prosessen med å være sunn eller mer intakt. Her er den grunnleggende progresjonen du kan forvente:
1. Finn et hjem
Sørg for å dra nytte av alle de tilgjengelige alternativene for å finne boliger på markedet, inkludert å bruke eiendomsmegleren din, søke etter oppføringer på nettet og kjøre rundt i nabolagene som interesserer deg for å søke etter skilt for salg. Legg også noen følelser der ute med dine venner, familie og forretningskontakter. Du vet aldri hvor en god referanse eller bly på et hjem kan komme fra.
Når du seriøst handler for et hjem, ikke gå inn i et åpent hus uten å ha en agent (eller i det minste være forberedt på å kaste ut navnet til noen du skal ha sammen med). Du kan se hvordan det kanskje ikke fungerer i din beste interesse å begynne å handle med en selgers agent før du kontakter en egen.
Hvis du har et budsjett, kan du se etter boliger med full potensial som ennå ikke er blitt realisert. Selv om du ikke har råd til å bytte ut den grusomme tapeten på badet nå, kan det være verdt det å leve med styggen en stund i bytte for å komme inn i et hus du har råd til. Hvis hjemmet ellers tilfredsstiller dine behov med tanke på de store tingene som er vanskelige å endre, for eksempel beliggenhet og størrelse, må du ikke la fysiske ufullkommenheter vende deg bort. Førstegangskjøpere bør se etter et hus de kan tilføre verdi til, ettersom dette sikrer et hump i egenkapitalen for å hjelpe dem opp på eiendomstigen.
2. Vurder finansieringsalternativene dine og sikker finansiering
Det vil være nødvendig at du sørger for at din personlige økonomi er i orden. Generelt, for å kvalifisere for et boliglån, må du ha god kreditt, en historie med å betale regningene dine i tide og en maksimal gjeldsgrad på 43%. Långivere i disse dager foretrekker generelt å begrense boligutgiftene (hovedstol, renter, skatter og huseiereforsikring) til omtrent 30% av låntakernes månedlige bruttoinntekt, selv om dette tallet kan variere mye, avhengig av det lokale eiendomsmarkedet.
Når du har bosatt deg i en utlåner og søkt, vil utlåner verifisere all den økonomiske informasjonen som gis (sjekke kredittscore, verifisere sysselsettingsinformasjon, beregne gjeldsgrad osv.). Långiveren kan forhåndsgodkjenne låntakeren for et visst beløp. Vær oppmerksom på at selv om du er forhåndsgodkjent for et pantelån, kan lånet ditt falle gjennom i siste øyeblikk hvis du gjør noe for å endre kredittpoengsummen din, som å finansiere et bilkjøp.
Ikke vær bundet av lojalitet til din nåværende finansinstitusjon når du søker om en forhåndsgodkjenning eller søker etter et pantelån: Handle rundt, selv om du bare kvalifiserer for en type lån. Gebyrene kan være overraskende varierte, og det samme kan rente på boliglån, som selvfølgelig har stor innvirkning på den totale prisen du betaler for huset ditt.
Noen myndigheter anbefaler også at du har en sikkerhetskopi. Å kvalifisere seg for et lån er ikke en garanti for at lånet ditt til slutt vil bli finansiert: Underwriting retningslinjer skifte, utlåner risikoanalyse endringer og investormarkeder kan endre. Det kan være tilfeller av klienter som signerer lån og sperrede dokumenter, og deretter får beskjed 24 til 48 timer før stengetid at utlåner frøs finansiering på låneprogrammet. Å ha en annen utlåner som allerede har kvalifisert deg til pantelån, gir deg en alternativ måte å holde prosessen på, eller nær, planen.
3. Gi et tilbud
Eiendomsmegleren din vil hjelpe deg med å bestemme hvor mye penger du vil tilby for huset sammen med eventuelle forhold du vil be om, som å få kjøperen til å betale for stengekostnadene dine. Agenten din vil deretter presentere tilbudet til selgerens agent; selger vil enten godta tilbudet ditt eller gi et mottilbud. Du kan deretter godta eller fortsette å gå frem og tilbake til du enten kommer til en avtale eller bestemmer deg for å kalle den avsluttes.
Før du sender inn tilbudet, bør du se på budsjettet ditt. Denne tidsfaktoren i estimerte stengekostnader (som kan utgjøre alt fra 2% til 5% av kjøpesummen), pendlingskostnader og eventuelle umiddelbare reparasjoner og obligatoriske apparater du måtte trenge før du kan flytte inn. Og tenk fremover: Det er lett å la deg bakhold av høyere eller uventede verktøyskostnader, eiendomsskatter eller tilknytningsgebyr i nabolaget, spesielt hvis du flytter fra en leie- eller leilighetssituasjon der du ikke har opplevd dette før. Du kan be om vann- og energiregninger de siste 12 månedene for å få et inntrykk av gjennomsnittlig månedlig utlegg.
4. Få et hjem inspeksjon
Selv om hjemmet du planlegger å se ut til å være feilfritt, er det ingen erstatning for å få en utdannet fagperson inspisere ditt potensielle nye hjem for kvalitet, sikkerhet og generell tilstand. Hvis hjemmekontrollen avdekker alvorlige mangler som selgeren ikke avslørte, vil du vanligvis kunne trekke tilbake tilbudet og få tilbake innskuddet ditt. Å forhandle om å få selgeren gjøre reparasjoner eller redusere salgsprisen er andre alternativer hvis du befinner deg i denne situasjonen.
5. Lukk eller gå videre
Hvis du er i stand til å finne ut en avtale med selgeren, eller enda bedre, hvis inspeksjonen ikke avdekket vesentlige problemer, bør du være klar til å avslutte. Stenging innebærer i utgangspunktet å signere massevis av papirer i løpet av en veldig kort periode, mens du ber om at ingenting faller gjennom i siste øyeblikk.
Ting du har å gjøre med og betale for i sluttfasen av kjøpet ditt, kan inkludere å ha takstert hjemmet (panteselskaper krever dette for å beskytte interessen deres for huset), gjør et tittelsøk for å sikre at ingen andre enn selger har krav på eiendommen, innhenter privat pantesikringsforsikring eller et piggyback-lån hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20%, og fullfører pantelån.
Spesielle vilkår for førstegangsfaktorer
Siden huseier er et sentralt trekk i den amerikanske drømmen, har førstegangs boligkjøpere et bredt utvalg av alternativer som hjelper dem å få bolig, fra statlige programmer til skattelettelser til føderalt støttet lån for de som ikke har standard 20% minimum forskuddsbetaling, eller for folk i spesielle kategorier, som indianere og veteraner. Og selv om definisjonen av en førstetimer virker selvstendig, kan du faktisk kvalifisere deg som en selv om du ikke er en novis.
Det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD) definerer en første gangs boligkjøper som noen som oppfyller noen av følgende betingelser:
- En person som ikke har eid en hovedbolig på tre år. En ektefelle regnes også som en første gangs huskjøper hvis han eller hun oppfyller kriteriene ovenfor. Hvis du har eid et hjem, men ektefellen din ikke har det, kan du kjøpe et sted sammen som førstegangs huskjøpere. En enslig forsørger som bare har eid et hjem med en tidligere ektefelle mens hun var gift. En fordrevet hjemmeværende som bare har eid med en ektefelle. En person som bare har eid en hovedbolig som ikke permanent er festet til en permanent stiftelse i samsvar med gjeldende regler. En person som bare har eid en eiendom som ikke var i samsvar med statlige, lokale eller modellbyggekoder - og som ikke kan bringes i samsvar med mindre enn kostnadene for å konstruere en permanent struktur.
Selv skattemyndighetene får loven, og lar deg bruke en IRA (på en begrenset måte) til å finansiere et kjøp. Det er absolutt behov for deg å sjekke de spesielle fordelene for førstegangs boligkjøpere.
Gratulerer, ny huseier. Hva nå?
Du har signert papirene, betalt flyttelassene og det nye stedet begynner å føles som hjemme. Game over right? Ikke helt. La oss nå undersøke noen endelige tips for å gjøre livet som en ny huseier morsommere og sikrere.
Fortsett å spare.
Med huseierskap kommer store uventede utgifter, som å bytte ut regnrenner eller få en ny varmtvannsbereder. Start et nødfond for hjemmet ditt, slik at du ikke blir fanget når disse kostnadene uunngåelig oppstår.
Utfør regelmessig vedlikehold.
Med den store mengden penger du legger inn i hjemmet ditt, vil du sørge for å ta godt vare på det. Regelmessig vedlikehold kan redusere reparasjonskostnadene dine ved å la problemer fikse når de er små og håndterbare.
Ignorer boligmarkedet.
Det spiller ingen rolle hva hjemmet ditt er verdt i et gitt øyeblikk - bortsett fra i det øyeblikket du selger det. Å være i stand til å velge når du selger boligen din, i stedet for å bli tvunget til å selge den på grunn av stillingsflytting eller økonomisk nød, vil være den største avgjøreren for om du vil se et solid overskudd fra investeringen.
Ikke stol på å selge hjemmet ditt for å finansiere pensjonen.
Selv om du eier et hjem, bør du fortsatt fortsette å spare maksimalt i pensjonssparingskontoer hvert år. Selv om det kan virke vanskelig å tro for alle som har observert formuen noen mennesker gjorde under boligboblen, vil du ikke nødvendigvis drepe når du selger huset ditt. Hvis du ønsker å se på hjemmet ditt som en kilde til formue i pensjon, kan du tenke på at når du har betalt av pantelånet ditt, kan pengene du brukte på månedlige utbetalinger brukes til å finansiere noen av dine leve- og medisinske utgifter i pensjon.
Bunnlinjen
Denne korte oversikten skal hjelpe deg med å fylle ut eventuelle hull i huskjøpskunnskapen. Husk at jo mer du utdanner deg om prosessen på forhånd, jo mindre stressende vil den være, og jo mer sannsynlig er det å få huset du vil ha til en pris du har råd til - og med et smil i ansiktet.
