Det er flere måter å investere i eiendom. For mange amerikanere kommer de mest grunnleggende eiendomsinvesteringene i form av et familiehjem eller utleieeiendom. Investering i en enkelt eiendom kan være en stor, lukrativ investering med flere bruksmuligheter. Allsidighet, lang levetid og takknemlighet er ofte hovedårsaker som gjør investering i enkelt eiendommer relativt trygge, pålitelige og lønnsomme over tid.
En økning i online crowdfunding og boliglån har også utvidet mange av mulighetene og mulighetene for direkte eiendomsinvestorer. Plattformer som Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 og mer, tilbyr raskere, enklere og mer effektive måter å få et pantelån, noe som øker potensialet for kjøpere å være mer allsidige i investeringene sine.
Når eiendomsmarkedet utvikler seg, introduseres nye tilbud regelmessig. Med disse introduksjonene har nå eiendomsinvestorer en rekke valg som spenner fra eiendomsinvesteringsgrupper, verdipapirfond, eiendomsinvesteringer, og crowdfunded detaljhandel som Fundrise. Imidlertid tilbyr direkte eiendomsinvesteringer fortsatt en måte å tjene betydelig fortjeneste for investorene med den rette blandingen av finansiell stabilitet og risikotoleranse. For disse investorene kan eiendomsopsjoner være en mulighet for at når de utøves kan øke gevinsten eller redusere noen av risikoen for en direkte eiendomsinvestering.
Eiendomsalternativer er ikke tilgjengelige på børser, de har ikke svingende priser utover premien, og de dekker vanligvis ikke flere enheter. Eiendomsalternativer brukes mest i det kommersielle eiendomsmarkedet, men de kan også brukes av vanlige investorer. Vanligvis brukes eiendomsopsjoner i målrettede situasjoner der en kjøper vil dra fordel av et alternativ, men ikke et krav om å kjøpe eiendommer mot slutten av en holdeperiode.
Viktige takeaways
- Et eiendomsalternativ er en spesialdesignet kontraktsbestemmelse mellom kjøper og selger. Eiendomsalternativer forhandles mellom kjøpere og selgere, og tilbyr vanligvis den største fordelen for kjøperen. Bestemmelsesperiode bestemmelser om eiendomsopsjoner er de vanligste, men opsjoner kan være utarbeidet med en rekke variasjoner.
Hva er et eiendomsalternativ?
Direkte eiendomsinvesteringer har mange unike hensyn som vanligvis ikke gjelder like strengt for mange andre eiendomsalternativer. For interesserte eller avanserte investorer kan et alternativ for eiendom som en bestemmelse i en kontrakt for å kjøpe en fast eiendom direkte være en potensiell mulighet. Eiendomsmuligheter har et ekstra nivå av kompleksitet så vel som sine egne unike parametere.
Stort sett er et eiendomsalternativ en spesialdesignet kontraktsbestemmelse mellom kjøper og selger. Selgeren tilbyr kjøperen muligheten til å kjøpe en eiendom innen en bestemt periode til en fast pris. Kjøperen kjøper muligheten til å kjøpe eller ikke kjøpe eiendommen innen slutten av holdeperioden. For retten til dette alternativet betaler kjøperen selgeren en opsjonspremie. Hvis kjøperen bestemmer seg for å kjøpe eiendommen (med andre ord utøve eiendomsalternativet), må selgeren selge eiendommen til kjøperen i henhold til vilkårene i den eksisterende kontrakten.
Du har kanskje møtt alternativbegrepet når du kjøper aksjer. Opsjoner gir noen ekstra valg til en kjøper med vilkår basert på den underliggende eiendelen. Opsjoner generelt kan utøves tidlig, holdes til opsjonens utløp eller eventuelt selges til en annen kjøper før utløpet. Eiendomsalternativer brukes ofte av eiendomsutviklere og investorer i kommersielle eller avanserte boligeiendomstilbud. Eiendomsalternativer gir mer fleksibilitet og potensielt en større investeringsmulighet for kjøpere, med begrensede fordeler for selgere.
Det kan være et mangfold av utarbeidede eiendomsopsjoner som er integrert som en del av en avtale om kjøp av eiendom. Noen av de vanligste inkluderer:
- Valg om holdeperiode: kjøper betaler en premie for opsjonen til å kjøpe eiendommen, men er ikke påkrevd forListingsalternativ: kjøper benytter opsjonen til å liste opp eiendommen og potensielt tjene på et utbyttealternativ til markup1031: kjøper betaler en premie for opsjonen for å få en beholdning periode gjør da en like for like eiendom som bytter på kjøpstidspunktet
Opsjonspremie for fast eiendom, forhandlet holdperiode og endelig salgspris er ofte de viktigste komponentene som er fremforhandlet i en opsjonsavtale om eiendom.
Eksempel på et eiendomsalternativ
Her er en omfattende analyse av risiko og belønning for et alternativsscenario for eiendom. Anta at en byggherre har 500 000 dollar og ønsker å kjøpe land oppført for $ 2 millioner. Byggherren er usikker på noen få ting:
- Kan byggherren skaffe 1, 5 millioner dollar gjennom banklån eller andre kilder? Kan byggherren få nødvendige tillatelser for bolig- eller næringsutvikling eller videre underavdeling av eiendommen? Kan byggherren skaffe penger og skaffe tillatelser før en annen byggherre kjøper tomten?
I denne situasjonen er et eiendomsalternativ passende. For en definert ikke-refunderbar kostnad (kalt eiendomsopsjonspremie) på si 25 000 dollar, kan byggherren inngå en kontrakt om eiendomsopsjon med selgeren. Eiendomsalternativet lar byggherren låse fast salgssummen til $ 2 millioner over en periode på seks måneder.
Opsjonskontrakten om eiendom kan omfatte følgende betingelser:
- Eiendomsdetaljer (beliggenhet, størrelse og andre detaljer) Kontraktens varighet (seks måneder fra avtaledato) Opsjonspremie eller vederlagsbeløp ($ 25 000 ikke refunderbar premie betalt av kjøperen til selgeren i et engangsbeløp) Avtalt kjøpesum hvis opsjon utøves under kontrakten ($ 2 millioner)
I løpet av seks måneders varighet kan det være fire mulige scenarier.
Scenario 1: Byggherren er godkjent for et banklån på 1, 5 millioner dollar. Han bekrefter også at han kan få nødvendige tillatelser for utvikling. Han utøver sitt alternativ for å kjøpe eiendommen til en forhåndsbestemt pris på $ 2 millioner. Selgeren mottar $ 2 millioner pluss, beholder tilleggsavgift på $ 25.000.
Scenario 2: Etter to måneder oppdager byggherren at han ikke vil kunne få en utviklingstillatelse. I løpet av de neste fire månedene klarer byggherren å finne en annen part som er villig til å kjøpe eiendommen for $ 2 millioner. Byggherren selger eiendomsalternativet til den nye festen for en ny pris på $ 30.000. Den nye parten erstatter byggherren i den opprinnelige opsjonskontrakten. Den nye parten utøver opsjonen og kjøper eiendommen for $ 2 millioner. Selgeren mottar $ 2 millioner fra det nye partiet pluss beholder opsjonspremien på $ 25.000 fra byggherren. Byggherren solgte opsjonen for $ 30.000, så han tjener $ 5.000 og er ikke salet med en eiendom han ikke kan bruke.
Scenario 3: Byggherren er ganske enkelt en alternativ kjøper som ønsker å dra nytte av prisvurderingen av eiendommen. Hvis den etterspurte prisen på $ 2 millioner øker til $ 2, 2 millioner på fem måneder, vil byggherren dra nytte av å bruke muligheten til å kjøpe eiendommen og selge eiendommen for et overskudd. På slutten av transaksjonen får huseieren 2 millioner dollar pluss opsjonspremien på 25 000 dollar. Byggherren tjener et overskudd på $ 175 000 ved salg av eiendommen.
Scenario 4: Byggherren kan ikke sikre lån eller tillatelser. Han kan heller ikke finne noen andre interesserte kjøpere. Byggherren lar alternativet utløpe og mister opsjonspremien. Kjøperen var imidlertid i stand til å unngå en potensielt dårlig investering på $ 2 millioner ved å betale premien på $ 25.000 (1, 25% av den faktiske avtaleverdien). Selgeren drar fordel av $ 25 000 og fortsetter å søke etter en kjøper.
I alle tilfeller har selgeren ikke lenger valgt å selge eiendommen eller til hvilken pris i løpet av opsjonen. Selgeren må vente i seks måneder på kjøpers beslutning. Dette er grunnen til at selgeren mottar og beholder opsjonspremien uavhengig av hva kjøperen til slutt bestemmer.
Bunnlinjen
Eiendomsalternativer tilbyr en alternativ metode for å handle, investere og tjene på eiendomsinvesteringer. De kan betraktes som en type kontraktskontrakt mellom to individuelle parter. Det er ikke noe byttemarked for denne typen opsjoner, men det kan være kreative avsetninger som potensielt kan gi en kjøper muligheten til å selge opsjonen mens han fortsatt er i en aktiv holdeperiode. Generelt må de involverte parter sørge for at bestemmelsene om opsjonskontrakt er korrekt skrevet, rettferdige og overholdes av de involverte.
Opsjonskontrakter på eiendommer kan tilby noen alternative måter å tjene penger på, men generelt er en av deres største fordeler avledningen av store risikoer. Eiendomsutviklere kan ha fordel av å holde flere opsjonskontrakter på eiendommer og potensielt bare utøve noen utvalgte få basert på utviklingen i løpet av inneholdsperioden. En kontraktsinnehaver kan også velge å gi avkall på et alternativ hvis det skjer endringer i holderperioden som en ny trafikkert motorvei eller økning i kriminalitet.
Holdeperioder for disse alternativene kan variere, noe som også varierer risikoen. En selger er vanligvis låst i en fast pris. En høy sannsynlighet for trening kan imidlertid gi dem litt tid til å ta bedre valg eller ordninger. En kjøper er vanligvis pålagt å betale en spesifisert premie i løpet av holdperioden. Premiene kan bidra til å senke kjøpesummen. De kan også tillate kjøperen å få bedre betingelser for boliglånfinansiering, noe som senker de samlede kostnadene. I løpet av holdperioden kan en eiendom eiendom også verdsette i verdi med en kjøpesum som forblir den samme.
Standard av opsjonsselgeren kan være en av de største utfordringene i opsjonsavtaler om eiendommer. I slike tilfeller er kjøperens eneste bruk vanligvis et søksmål. Mangel på offentlig tilgjengelig informasjon og tidligere poster om deltakere i eiendomsalternativer er en annen utfordring. Alternativt investorer i eiendommer kan også være nødt til å vurdere merutgifter som gebyrer for juridiske tjenester som å utarbeide og registrere kontrakten.
