Hva er en kontant ut refinansiering?
I eiendomsverdenen er refinansiering prosessen med å erstatte et eksisterende pantelån med et nytt som typisk utvider gunstigere vilkår for låntakeren. Ved å refinansiere kan låntageren kunne redusere sine månedlige pantebetalinger, forhandle frem en lavere rente, reforhandle antall år - eller løpetid - på lånet, fjerne andre låntakere fra låneforpliktelsen, eller få tilgang til kontanter gjennom egenkapital som har bygget opp over tid.
En utbetalt refinansiering er et alternativ for refinansiering av pantelån der det nye pantelånet er for et større beløp enn det eksisterende lånebeløpet for å konvertere egenkapital til kontanter.
Viktige takeaways
- I en utbetalt refinansiering er et nytt pantelån mer enn en tidligere pantesaldo, og forskjellen betales kontant. Du betaler vanligvis en høyere rente eller flere poeng på et utbetalt refinansieringslån, sammenlignet med en rente- og langsiktig refinansiering, der pantebeløpet ditt forblir det samme. Avhengig av eiendommens utlånsgrad, vil långiveren sette et maksimum på hvor mye penger du kan ta ut når du refinansierer.
Rate-and-Term vs. Cash-Out Refinancing
Den mest grunnleggende refinansiering av pantelån er renten og sikt. Med denne typen prøver låntakeren å oppnå en lavere rente og / eller justere lånets løpetid. For eksempel, hvis en eiendom ble kjøpt for mange år siden da rentene var høyere, kan det være låntaker som er fordelaktig å refinansiere for å dra nytte av lavere renter som nå eksisterer.
Variabler kan også ha endret seg i en låntagers levetid, slik at de nå kunne håndtere et 15-årig pantelån (sparer massivt på rentebetalinger), selv om det betyr å gi opp de lavere månedlige utbetalingene av det nåværende 30-årige pantelånet.
Den refinansierte utbetalingen har et annet mål. Det lar låntakere konvertere egenkapital til kontanter ved å opprette et nytt pantelån for et større beløp enn det som for øyeblikket skyldes. Låntaker får differansen mellom de to lånene kontant. Dette er mulig fordi låntaker bare skylder utlånsinstitusjonen det som er igjen på det opprinnelige pantebeløpet. Det ekstra lånebeløpet til det refinansierte, utbetalte pantelånet blir utbetalt til låntakeren kontant ved stenging.
Sammenlignet med rente og sikt har utbetalingslån vanligvis høyere renter eller andre kostnader, for eksempel poeng. Långivere er bekymret for at låntakere som allerede har tatt opp betydelig egenkapital kan være mer sannsynlig å gå ut på det nye lånet, selv om en høy kredittscore og et lavt belåningsgrad (LTV) kan redusere bekymringene og hjelpe låntakeren å få en gunstig avtale.
Eksempel på refinansiering
En huseier tok opp et lån på $ 200 000 for å kjøpe en eiendom, og skylder etter mange år fortsatt 100 000 dollar. Dette betyr at eieren har bygget opp minst 100 000 dollar i egenkapitalen (forutsatt at eiendomsverdien ikke har falt under 200 000 dollar). For å konvertere en del av egenkapitalen til kontanter, kan eieren velge en refinansiering som utbetales.
Hvis de ønsket å konvertere 50 000 dollar av egenkapitalen, kunne de refinansiert ved å ta opp et nytt lån for totalt $ 150 000. Det nye pantelånet vil bestå av den resterende saldoen på $ 100 000 fra det opprinnelige lånet pluss de ønskede $ 50 000 som kunne tas ut kontant. Med andre ord kan de ta på seg et nytt pant på $ 150.000, betale tilbake de $ 100.000 som skyldes på det første pantelånet og ha $ 50.000 igjen.
Det maksimale kontantbeløpet som er tilgjengelig for en eier i en utbetalt refinansiering, avhenger av eiendommens utlånsgrad.
Begrensninger for refinansieringsalternativer
Ved å beregne eiendommens nåværende belåningsgrad (LTV), kan en utlåner etablere et maksimalt lånebeløp for en refinansiering utbetalt. Utlåner ser på eiendommens nåværende markedsverdi sammenlignet med den utestående saldoen som låntageren skylder på det eksisterende lånet.
Hvis vi bruker det forrige eksemplet - og antar at den nåværende markedsverdien av eiendommen er $ 250 000 - og at långiveren har satt en maksimal LTV på 80%, vil det maksimale refinansieringsbeløpet for utbetaling være $ 100 000. LTV på 80% ville fastslå at det maksimale beløpet for det nye lånet ville være $ 200.000, eller $ 250.000 x.80. Etter at det første pantelånet er nedbetalt ($ 100 000), ville det være $ 100 000 i kontanter tilgjengelig for låntakeren.
