Enten du er interessert i å kjøpe et hjem som en primær bolig eller en investeringseiendom, er det mulig at eiendommen for tiden er okkupert av leietakere. Hvis det er tilfelle, er det noen få ting du bør vurdere før du bestemmer deg for å gå gjennom med kjøpet. Les videre for en rask introduksjon til leietakerrettigheter, utleiers forpliktelser og hvordan du kan begrense risikoen når du kjøper et hus med leietakere på plass.
Leietakers rettigheter
For det første er det viktig å forstå at et salg av eiendommer ikke endrer vilkårene for leietakere. Akkurat som servitutter (og andre pakter) som "løper med landet" - noe som betyr at de er bundet til landet og ikke eieren - forblir leiekontrakter "knyttet" til huset, selv når eierskapet bytter hender. Takeaway: Leiekontrakten som er på plass før du kjøper eiendommen forblir i kraft selv etter at du har avsluttet den, slik at du ikke lovlig kan heve leien, endre klausulene eller avtalene eller sparke en leietaker før slutten av leiekontrakten bare fordi du er den nye eieren.
Utleierplikter
Som ny eier arver du utleierforpliktelsene. En stor del av å være utleier er å opprettholde en trygg og beboelig eiendom for leietakerne. Generelt sett må du (minst):
- Hold alle fellesarealer, for eksempel gang og trapp, i en sikker og ren tilstand. Forsikre deg om at konstruksjonselementene er trygge og intakte (gulv, vegger, trapper, heiser, tak). Forsikre deg om at elektrisk, rørleggerarbeid, oppvarming / luftkondisjonering (VVS)), ventilasjon og sanitæranlegg er ordentlig vedlikeholdt. Sørg for at leietakere har tilgang til rennende vann, varmt vann og varme i rimelige mengder til rimelige tider. Gi søppelbeholdere og sørg for fjerning av søppel. Håndter kjente miljøgifter, inkludert blymalingstøv og asbest. Utrydde gnagere og andre skadedyrinfeksjoner.
Din lokale lovgivning kan kreve ytterligere krav til brukbarhet - gjennomgå dem for å sikre at du overholder. Det er også viktig at du leser leieavtalen for å finne ut eventuelle andre spesifikke forpliktelser du måtte ha - for eksempel å klippe plenen eller betale for verktøy.
Endre eller avslutte en leiekontrakt
Generelt, hvis leietaker har en månedlig leiekontrakt, kan du (som den nye utleieren) si opp leieforholdet eller øke leien før begynnelsen av en ny måned, forutsatt at du gir riktig varsel (vanligvis 30 dager, men Dette varierer avhengig av stat og antall måneder leietaker har okkupert eiendommen). Hvis en tidsbegrenset leiekontrakt er på plass (f.eks. Seks måneder eller 12 måneder), har imidlertid leietaker en lovlig rett (i de fleste tilfeller) til å okkupere boligen så lenge leiekontrakten er aktiv, uavhengig av hvem som eier boligen.
Det er noen få tilfeller når leieavtalen kan sies opp tidlig. Det ene er hvis det er språk i leiekontrakten som spesifiserer at eieren (selgeren) har rett til å si opp leiekontrakten hvis han eller hun selger eller overfører eiendommen; i så fall kan leiekontrakten bli lovlig sagt opp når du kjøper boligen. Det andre unntaket er hvis du kjøper eiendommen som et resultat av en avskedigelse. I så fall kan du følge statens regler om varsel om å forlate. I Washington, for eksempel, må du gi leietakere 60 dagers varsel for å fraflytte en utelukket eiendom før du kan starte en utkastelsesaksjon. I noen tilfeller vil leietakere bli enige om å flytte ut tidlig med et "kontant for nøkler" -tilbud fra den nye eieren, bobestyreren eller banken.
Til slutt, hvis du planlegger å bruke boligen som din primære bolig (og ikke som en utleiebolig), kan det hende du kan bruke en eierutflytting (OMI) for å få en leietaker til å flytte ut. Regler for dette varierer avhengig av tilstand, men generelt må du flytte inn i hjemmet innen 90 dager etter utkastelsen og bo i det som din primære bolig i minst tre år.
Bunnlinjen
Et viktig første skritt er å gjennomgå leidokumenter før du avslutter, slik at du vet hva du får til, og slik at du kan sikre at leieavtalen er godt skrevet og strukturert for å følge lokale husleielov. Hvis noe ser ut til, kan du kreve at selgeren fikser språket som betingelse for at du avslutter. Det er også viktig å få ikke bare postene for forhåndsbetalte husleie og sikkerhetsinnskudd, men også pengene (de skal overføres til deg på avsluttende uttalelse). Du må sannsynligvis oppbevare depositumet på en tillitskonto (avhengig av tilstanden din), og den avsluttende agenten bør prøve å rangere den gjeldende leiebetalingen mellom deg og selgeren.
Sørg også for at selgeren gir dokumentasjon om eiendommens tilstand før leietakeren flyttet inn - hvis det er skade, har du vanskelig for å bevise at leieren er ansvarlig uten innsjekkingsrapport. Hvis mulig, møt leietakerne før stenging, slik at du kan bekrefte gjeldende tilstand i hjemmet og diskutere leievilkårene.
Til slutt, sørg for at du er passende forsikret. En standard huseier-policy gjør vanligvis ikke jobben. Informer forsikringsselskapet om at huset leies slik at du blir dekket i tilfelle leietagerskader, uaktsomhet og andre tap.
