Hva er et kule lån?
Et kulelån er et lån som krever ballongbetaling på slutten av løpetiden. Kulelån er også ofte referert til som ballonglån.
Slik fungerer et kulelån
Kulelån kan tilbys alle typer utlånskunder, men de brukes vanligvis i visse situasjoner. De fleste kule lån er utstedt for landkontrakter, og av den grunn blir de ofte gitt til eiendomsutviklere. Begrepet "kule" refererer til den store engangsutbetalingen som låntakeren må foreta ved lånets løpetid.
I et kule lån er en låntaker godkjent for et maksimalt hovedbeløp fastsatt gjennom den vanlige garantiprosessen. Lånet kan da struktureres på flere forskjellige måter, avhengig av hvordan låntager ønsker å tilbakebetale det. Innlånsmottakere vil ofte ha muligheten til å utføre ingen utbetalinger i løpet av lånets levetid eller å foreta bare rentebetalinger underveis.
Kulelån krever at låntakeren foretar en stor engangsbetaling på slutten av løpetiden.
I et fullstendig engangsskulelån påløper renter i henhold til lånevilkårene, vanligvis månedlig eller årlig, og låntaker vil bli pålagt å betale den totale saldoen i form av en stor engangsbeløp ved forfall. I et kulelån som bare er rent, er låntaker pålagt å foreta regelmessige planlagte rentebetalinger; dette reduserer engangsutbetalingen ved forfall til bare beløpet til lånets hovedstol.
Kulelån anses vanligvis som kortsiktig finansiering og kan tilbys med varierende varighet, avhengig av hvor snart låntager forventer å kunne betale tilbake. De vil vanligvis belaste høyere rente enn standardlån, siden de ikke tilbyr like mye (eller, i tilfelle med full engangsbeløp, noen) vanlig kontantstrøm til utlåner.
Kulelån kan være sikret eller usikret. Ofte brukes disse lånene til å kjøpe rå jord, som har en lavere verdi som sikkerhet enn tomter som er bygget på. Noen utviklere kan velge å kjøpe enkeltområder med kule lån, mens andre kan bruke et kule lån for å utvikle en hel underavdeling med flere land.
Fordeler og ulemper med et kule lån
Sammenlignet med andre former for utlån, kan kulelån være relativt dyrt for låntakeren. Deres fordel er at de gir eiendomsutviklere fleksibilitet til å låne kontanter de trenger for å starte et byggeprosjekt og å strukturere lånets varighet basert på forventningene til hvor lang tid prosjektet vil ta å fullføre. Kulelån kan også være en fordel for utviklere siden de kanskje ikke mottar noen kontantstrøm fra prosjektet før det er ferdig og de endelig har en eller flere bygninger som de kan markedsføre og selge.
På det tidspunktet vil mange bygningsutviklere bruke et uttakslån for å refinansiere gjelden. I et uttakslån tilbyr låntakeren de nylig fullførte bygningene som sikkerhet for et nytt lån og bruker deretter pengene til å betale ned det gamle kulelånet. Take-out lån har også fordelen med bedre langsiktige finansieringsbetingelser enn det typiske kule lånet.
