Innholdsfortegnelse
- 1. Skade på termittinspeksjon
- 2. Vurderingen er for lav
- 3. Det er skyer på tittelen
- 4. Hjemmeinspeksjon viser feil
- 5. One Party Gets Cold Feet
- 6. Finansieringen din faller gjennom
- 7. Hjemmet befinner seg i et høyrisikoområde
- 8. Hjemmet er ikke forsikringsdyktig
- 9. Forskjeller i GFE og HUD-1
- 10. Feil forhindrer stenging i tide
- Bunnlinjen
Å ha akseptert ditt boligkjøpstilbud er som å få den løperen høy under et maraton. Men hold champagnen - eiendommen er ikke din ennå. I løpet av de 30 dagene mellom kjøpstilbudet ditt og nøklene blir overlevert til deg - ofte kalt escrow - er det mange hindringer å overvinne. Hvis du snubler på noen av dem, kan kjøpet falle gjennom og sette deg tilbake på startstreken.
Akkurat som en idrettsutøver som trener for et løp, kan du trene deg selv til de skremmende siste trinnene i å kjøpe et hjem. Prosedyrer og regler for escrow varierer avhengig av tilstand, men her er 10 av de vanligste problemene som oppstår i løpet av denne perioden, og hva, om noe, kan gjøres for å forhindre eller dempe dem.
Viktige takeaways
- Prosedyrer og regler for escrow varierer avhengig av tilstand, men det er problemer som kan forhindre kjøpere fra å avslutte avtalen i løpet av denne perioden. Skadesskader, lave takseringer, krav på tittel og mangler ved hjemmetilsynet kan bremse lukkingen. Det kan være tilfeller der kjøper eller selger kan få kalde føtter eller finansiering kan falle gjennom. Andre problemer som kan utsette stenging inkluderer hus i høyrisikoområder eller uforsikringsevne. Det kan være problemer med estimatet av god tro, eller andre feil kan forhindre stenging.
1. Termittinspeksjon viser skader
Långiveren vil få gjort en skadedyrinspeksjon på hjemmet. Dette gjøres på din bekostning - vanligvis mindre enn $ 100 - for å sikre at det ikke er noen alvorlig skade forårsaket av tre-knasende insekter som termitter eller snekkermyrer. Denne inspeksjonen beskytter långiverens interesse for eiendommen. Huseiere som oppdager termittproblemer etter innflytting, forlater ofte eiendommen og lar utlåner holde posen. Noen långivere trenger ikke en termittinspeksjon, men det kan være i din beste interesse å få en slik likevel.
Hvis inspeksjonen avdekker bevis for en synlig angrep, kan det hende at problemområdene må utbedres før escrow kan stenge. Hvis problemene er for alvorlige og / eller at selgeren ikke vil betale for å fikse dem, har du muligheten til å gå bort hvis kjøpsavtalen din har de rette betingelsene.
2. Vurderingen er for lav
Takst er eiendomsvurderinger som er utført av en autorisert part. De gjøres vanligvis for skattemessige formål, som en del av prosessen for å få boligfinansiering, eller for å selge et hjem. Takstmenn bruker en rekke metoder for å bestemme verdien av en eiendom, for eksempel gjeldende markedsverdier på sammenlignbare hjem.
Banken vil ha hjemmet vurdert. Igjen, dette er på din bekostning. Denne vurderingen gjøres for å beskytte interessen for hjemmet. Banken ønsker å sørge for at hjemmet er minst like mye verdt som du vil betale for det, så hvis en tvangsauksjon oppstår, kan den hente inn tapene sine. Hvis taksten kommer for lavt, vil selgeren måtte senke salgsprisen, eller du må betale kontant for forskjellen. Det kan være mulig å få en mer gunstig second opinion fra en annen takstmann.
3. Det er skyer på tittelen
Tittelforsikring beskytter deg og utlåner mot eventuelle fremtidige krav på eiendommen. Hvis det er en form for panterett eller krav mot eiendommen, vil problemet måtte løses før transaksjonen kan fortsette. Det må være en klar tittel for at en eiendomstransaksjon skal kunne fortsette. Tittelforsikring dekker mot ting som eierskap fra en tredjepart, forfalskning og svindel, samt eventuelle panterett eller dommer mot eiendommen.
Under escrow-prosessen må du ansette et tittelfirma for å utføre tittelsøk og utstede tittelforsikring. Tittelsøket sikrer at ingen andre - Internal Revenue Service (IRS), staten eller en slektning til selgeren - har et juridisk krav på eiendommen du vil kjøpe.
4. Hjemmeinspeksjon viser feil
De fleste kjøpstilbud har en beredskap om boliginspeksjon skrevet inn i dem, så hvis hjemmeinspeksjonen avslører alvorlige problemer, kan kjøperen gå ut uten straff. Hvis du ikke legger denne beredskapen i kontrakten din, kan du miste alvorlige penger - vanligvis flere tusen dollar - hvis du bestemmer deg for ikke å kjøpe huset basert på inspeksjonen. Husk at alvorlige penger er innskuddet du legger ned for å vise din interesse for hjemmet og god tro på å gjøre kjøpet.
5. One Party Gets Cold Feet
Kontrakten vil beskrive forsvarlige grunner for at verken kjøper eller selger kan trekke seg uten straff, for eksempel å ikke frafalle en beredskap eller ikke overholde en frist. Hvis du imidlertid bestemmer deg etter å ha gitt avkall på betingelsene som du ikke vil gjennomføre med kjøpet - kanskje du har funnet et annet hus du liker bedre - vil du tape fortjeneste.
Årsaken er fordi å gjøre det har økonomiske konsekvenser for selgeren. De alvorlige pengene hjelper med å kompensere selgeren for den tiden hjemmet var ute av markedet, noe som vil forsinke hvor lang tid det til slutt tar ham eller henne å selge. Omvendt, hvis selgeren bestemmer seg for å gå ut på grunn av en hjerteforandring eller fordi det ble gitt et bedre tilbud, vil du ha en lovlig rett til å innkreve erstatning fra selgeren.
6. Finansieringen din faller gjennom
Kyndige kjøpere gir ikke tilbud på hjem uten forhåndsgodkjenning, noe som betyr at du får en skriftlig låneforpliktelse fra en bank som sier at det vil gi deg et pantelån på et visst beløp. Og på sin side godtar ikke kyndige selgere tilbud fra kjøpere som ikke er forhåndsgodkjent. Imidlertid er det ting som kan forhindre at lånet stenges, for eksempel hvis du løy på søknaden, rentene øker kraftig, jobbsituasjonen din endres, eller kredittpoengene dine går ned. Spør långiveren hvordan du kan unngå problemer som disse. Og hvis du er en selger, husk at forhåndskvalifisert ikke er det samme som forhåndsgodkjent.
Forhåndsgodkjenning er foreløpige evalueringer fra långivere som avgjør om låntakere kan gis et forhåndsgodkjenningstilbud.
7. Hjemmet befinner seg i et høyrisikoområde
Du vil motta et dokument som beskriver naturlige farer som kan påvirke hjemmet - flom, jordskjelv, seismiske farer, branner - under escrow i stater som krever en rapportering om naturlig fare. Långiveren kan kreve at du kjøper fareforsikring utover huseiers forsikring hvis boligen befinner seg i et høyrisikoområde. Denne forsikringen kan være veldig dyr. Det er også en kostnad du må betale hver måned til pantelånet er nedbetalt eller til du selger huset.
For å forhindre ubehagelige overraskelser under escrow, spør agenten din, potensielle nye naboer eller byplanleggingsavdelingen hvilke naturfarer som finnes i ønsket område, hvilken type ekstra forsikring du måtte måtte kjøpe og hvor mye det kan koste før du setter inn et tilbud på et hus.
8. Hjemmet er ikke forsikringsdyktig
Hvis en tidligere huseier fremsatte et større forsikringskrav på hjemmet, for eksempel vannskader eller mugg, vil det dukke opp i forsikringsregistre, og selskaper kan nekte dekning fordi hjemmet kan være for mye av risikoen. Hvis et hjem ikke er forsikringsdyktig, vil du ikke kunne kjøpe det med mindre du er en kontant kjøper, da långivere krever at du opprettholder huseierforsikring inntil pantelånet er nedbetalt. Selv om du er en kontantkjøper, er det selvfølgelig ikke en god idé å kjøpe et hjem som ikke er forsikringsdyktig.
9. Forskjeller mellom estimatet av god tro og HUD-1
Når du får forhåndsgodkjenning av lånet - og igjen når du legger et tilbud på en spesifikk eiendom - skal långiveren gi deg et godt estimat for detaljeringskostnadene forbundet med å skaffe finansiering i hjemmet. Estimatet for god tro er i utgangspunktet et grovt utkast til informasjonen på HUD-1-skjemaet du mottar minst 24 timer før stenging. Som navnet tilsier, bør estimatet for god tro være en nær tilnærming til hva du faktisk ender med å betale - ideelt sett innen 10%. Husk at noen skruppelløse långivere vil prøve å snelle seg i kunder med urealistisk lave estimater.
Hvis dette skjer, og du ikke kan få utlåner til å slå tilbake på for store avgifter, kan det beste alternativet være å be selgeren forlenge stengedato og prøve å sikre alternativ finansiering. Dette lar deg fremdeles kjøpe eiendommen uten å bli dratt av.
10. Feil forhindrer stenging i tide
Det er mange forskjellige parter som er involvert i å lukke escrow. Hvis noen av dem gjør en feil, kan stengingen din bli forsinket. Avhengig av forholdene som er beskrevet i kjøpekontrakten og hvis feil forsinkelsen er, hvis du ikke stenger i tide, kan det hende du må betale selgeren en straff for hver dag stengingen er sent.
Selgeren kan også nekte å forlenge stengetidspunktet, og hele avtalen kan falle gjennom. I et best scenario kan selgeren ganske enkelt gå med på å forlenge stengingsdatoen uten straff. Tross alt, hvis avtalen ikke lukkes, må selgeren også starte på nytt.
Bunnlinjen
Å overføre eierskap til et hjem er stressende for alle parter. Mange ting må skje i løpet av kort tid, og det kan være store konsekvenser hvis noe faller igjennom. Prosessen kan være spesielt stressende for kjøpere, som må gå gjennom en kompleks, noen ganger ukjent prosess og ta en mengde tungtveiende beslutninger relatert til det som trolig er det dyreste kjøpet i livet. Hvis du tar deg tid til å gjøre deg kjent med escrow-prosessen og dens potensielle fallgruver i god tid, vil du være følelsesmessig, intellektuelt og økonomisk forberedt på å fullføre løpet og avslutte avtalen.
