Introdusert sammen med inntektsskatten i 1913, har skattetrekket på pantelån siden blitt det favorittfradraget for millioner av amerikanske huseiere. Her ser vi på de eksisterende reglene bak dette fradraget, samt nye endringer som følger av skattelovgivningen fra desember 2017.
Få fradrag: Hvem kvalifiserer
I de fleste tilfeller kan all pantelente på opp til et visst nivå trekkes fra amerikanske føderale skatter, forutsatt at huseieren oppfyller følgende krav:
- Han eller hun arkiverer skjema 1040 og spesifiserer fradrag i tidsplan A. Han eller hun er juridisk ansvarlig for lånet - du kan ikke trekke renter hvis du betaler på andres lån. Han eller hun har betalt på et kvalifisert hjem.
Anskaffelsesgjeld vs. egenkapitalgjeld: Stor skatteforskjell
Fordi fradragene er regulert av myndighetene, er selvfølgelig reglene aldri så enkle som de ser ut ved første øyekast. Det er to typer gjeld som genererer skattefradragsrenter. Den første er gjeld som ble tatt ut for å kjøpe, bygge eller forbedre huset ditt. Denne typen gjeld er kjent som "anskaffelsesgjeld." Den andre typen er gjeld som ble tatt ut til andre formål og er kjent som "egenkapitalgjeld" fordi den trekker på egenkapitalen til eiendommen din. Dette skillet har blitt spesielt viktig siden vedtakelsen av den nye skattelovgivningen i desember 2017 (se Hvordan GOP-skatteregningen påvirker deg ).
Regningen inkluderer betydelige endringer i mengden renter som låntakere kan trekke fra på boliglån og egenkapitalgjeld, noe som gjør renten fradragsberettiget bare for lån på $ 750 000 eller mindre. I tillegg har reglene endret seg for boligpenger som ikke brukes som anskaffelsesgjeld - for eksempel for å betale utgifter til medisin eller høyskole i stedet for å renovere et hjem. Her er noen detaljer.
- Post-oktober 13. 1987, frem til 16. desember 2017, Gjeld: Renter på et pantelån som er tatt ut for å kjøpe, bygge eller forbedre huset ditt etter 13. oktober 1987, kan bare trekkes helt fra hvis den samlede gjelden fra alle pantelån, inkludert eventuell morfargjeld, utgjør $ 1 million eller mindre for ektepar og $ 500 000 eller mindre for enslige eller ektepar som arkiverer hver for seg. Post-desember 16, 2017, frem til 31. desember 2025, Gjeld: Renter på et nytt pantelån som er tatt ut for å kjøpe, bygge eller forbedre huset ditt er helt fradragsberettiget hvis den totale gjelden fra alle pantelån utgjør $ 750 000 eller mindre for ektepar og 500 000 dollar eller mindre for enslige eller ektepar som arkiverer hver for seg. (Også dekket: lån under en bindende kontrakt som var i kraft før 12/16/17, så lenge boligkjøpet stengte før 4/1/18). Renter på eldre lån - og ny refinansiering av slike eldre lån - er fortsatt fradragsberettiget til 1 million dollar. Gjeld for egenkapital etter okt. 13. 1987, fram til 16. desember 2017: Renter på andre pantelån (eller egenkapitallinjer) som er tatt ut av andre grunner enn å kjøpe, bygge eller forbedre huset ditt, må være totalt 100 000 dollar eller mindre for ektepar og 50 000 dollar eller mindre for singler eller ektepar som arkiverer hver for seg. De må også utgjøre mindre enn virkelig markedsverdi på huset minus verdien av all bestefargjeld og all pantegjeld etter 13. oktober 1987. Gjeld for egenkapital etter okt. 13. 1987, fram til 16. desember 2017: Renter på andre pantelån (eller egenkapitallinjer) som er tatt ut av andre grunner enn å kjøpe, bygge eller forbedre huset ditt, er ikke fradragsberettiget. Dette er sant. selv om det opprinnelige lånet ble tatt opp før 16. desember 2017, og vil vare til 31. desember 2025. Da ville teoretisk sett lånereglene gå tilbake til posten 1987-reglene.
Definisjonen av "Hjem"
Det neste hinderet du trenger å krysse er å sikre at eiendommen din er et "kvalifisert hjem." For å oppfylle denne definisjonen, må eiendommen ha sove-, matlagings- og toalettfasiliteter. Elementer som passer til denne definisjonen kan inkludere din primære bolig, et andre hjem, et sameie, et hus, en husvogn eller en båt.
Hvis hjemmet ditt er et andre hjem, kan du trekke interessen fra bare ett sekund hjem. Du må bruke denne eiendommen minst 14 dager i løpet av året. Hvis ditt andre hjem er en utleiebolig, må du bruke den mer enn 10% av tiden som eiendommen leies ut. Hvis leieboligen din ikke oppfyller disse kriteriene, kan ikke interessen være oppført i plan A og må i stedet være oppført i plan E.
refinansiering
I de siste årene har fallende renter oppfordret huseiere til å refinansiere pantelånet. Refinansiering gir en mulighet til å redusere månedlige pantebetalinger, redusere lånets løpetid eller begge deler. Når refinansiering utføres uten å ta på seg ytterligere gjeld, forblir all interesse generert av pantelånet skattefradrag. Når huseiere bruker hjemmene sine som sparegris og refinansierer for å ta ut egenkapital for å generere pengebruk - det vil si av andre grunner enn å kjøpe, bygge eller forbedre husene sine - regler om Home Equity Debt Post-13. oktober 1987, regler gjelder: Du kan bare trekke fra $ 100.000 eller mindre, avhengig av skattestatus. (For mer om dette, les når (og når ikke) for å refinansiere pantelånet .)
Beviser det til skattemyndighetene
I tilfelle en revisjon fra Internal Revenue Service, må du ha en kopi av skjema 1098, pantelånserklæring, som skal leveres hvert år av firmaet som holder pantelånet ditt. Hvis du betaler pantebetalingen din til en person, må du oppgi navn, personnummer og adresse til pantelageren, i tillegg til beløpet som er betalt. (For ytterligere lesing, se Overleve IRS-revisjonen .)
Bunnlinjen
Fradrag i boliglånsrenter blir verdsatt av huseiere og foraktet av talsmenn for inntektsskattereform. Talsmenn for flat skatt favoriserer bortfallet av dette fradraget, og i mange år hadde amerikanske lovgivere på begge sider av midtgangen diskutert en rekke skattereformer som generelt innebar avskaffelse av skattefradrag for pantelånsrenter. Den overlevde, i redusert form, i skatteregningen for 2017. Hva som skjer videre gjenstår å se
For å lære mer, sjekk ut Forstå pantelånsbetalingsstrukturen .
