I motsetning til aksjer, kan ikke investeringseiendommer lastes ned på noen få sekunder med et museklikk. Tiden mellom beslutningen om å selge og den faktiske salgsdatoen måles ofte i uker eller måneder. Å selge ditt eget hjem kan være en skremmende prosess hvis du ikke vet hvor du skal begynne, men å selge en investeringseiendom krever enda mer arbeid.
Mengden kapital og skattemessige spørsmål rundt realisasjonen av kapitalen er sammensatt når du handler med investeringseiendommer. Det er imidlertid ikke umulig å oppnå på egen hånd., vil vi se på prosessen med å selge en investeringseiendom og fokusere på hvordan du kan begrense skatter på gevinstene.
Hvorfor selge?
Årsakene til å selge en leiebolig varierer. Utleiere som personlig forvalter sine eiendommer kan flytte og ønsker å investere i noe i nærheten av deres nye bolig. Eller en utleier kan være lurt å betale inn takknemlighet for en utleiebolig i stedet for å samle inn penger gjennom leie. Det kan til og med være et tilfelle av en eiendom som taper penger, enten gjennom ledig stilling eller ikke nok husleie til å dekke utgiftene. Uavhengig av grunnen, vil eiendomsinvestorer som ønsker å selge måtte forholde seg til skatt.
Skattemannen kommer
Kapitalgevinstskattene ved salg av leieboliger er mye brattere sammenlignet med det enkle salget av eiendommer til personlig bruk. De grunnleggende kapitalgevinstene du må betale for overskuddet fra salget økes med eventuelle avskrivninger du har gjort krav på mot eiendommen. Dette betyr at hvis eiendommen tapte penger og du brukte tapet mot skatteregningen i tidligere år, vil du ha en større skatteregning når salget går gjennom.
Eksempel - Kapitalgevinstskatt og avskrivning
La oss si at du har en utleieeiendom som du kjøpte for $ 150.000 og den selger for $ 200.000. Vanligvis betyr dette at du betaler gevinst på 50 000 dollar. Hvis du trukket fra $ 20 000 i avskrivninger over den tiden du eide eiendommen, skylder du imidlertid forskjellen mellom salgsprisen og kjøpesummen minus avskrivninger: $ 200 000 - ($ 150 000 - $ 20 000). I stedet for å skylde kapitalgevinster på $ 50 000, skylder du nå kapitalgevinster på $ 70 000.
Merk: Dette bør ikke hindre deg i å kreve avskrivningstap . Det er nesten alltid bedre å innse skattelettelser før heller enn senere .
Rulle over
Internal Revenue Code Section 1031 lar eiendomsinvestorer unngå skatt på gevinsten ved å investere dem i lignende eiendommer. Ved hjelp av en advokat eller en skatterådgiver kan du sette opp salget slik at inntektene blir lagt inn på en sperrekonto til du er klar til å bruke dem til å kjøpe en ny eiendom. Det er en frist på 45 dager for å velge den nye eiendommen og seks måneder for å fullføre transaksjonen. Hvis du har tenkt å gjennomføre en rollover, bør du begynne å lete etter den nye eiendommen før du selger den gamle.
1031-børsen fungerer bra hvis du har tenkt å reinvestere i en annen eiendom. Hvis du bare vil slutte å være direkte involvert, kan du enten ansette en profesjonell eiendomsforvalter til ditt nåværende sted eller selge den og kjøpe en profesjonelt administrert eiendom. Hvis målet ditt er rent å skaffe kapital, vil du imidlertid bare måtte spise kapitalgevinstskatten.
Innlemme som et skjold
Inkorporering blir stadig mer populært for eiendomsinvestorer. Ved å innlemme, kan investorer minske sitt ansvar og gjøre at selskapet fungerer som et skjold mellom deg og potensialet som en leietaker kan saksøke deg. Ditt hus og din personlige økonomi kan ikke kreves i noen form for rettssaker eller rettsforhandlinger når du innlemmer. Selskaper har også forskjellige skatteregler som er ganske gunstige, spesielt med kapitalgevinsten ved å selge en eiendom.
For en bestemt type eiendomsinvestor er inkorporering fornuftig. Hvis du ansetter folk for å finne og forvalte et bredt spekter av inntektsproduserende eiendommer og tjene betydelig fortjeneste ved det, vil inkorporering redusere skatteregningen din, og så vil du se overskuddet gjennom aksjestrukturen til selskapet ditt. For de fleste eiendomsinvestorer er det bedre måter å få fordelene ved å inkorporere uten å komplisere hvordan inntekten realiseres.
Inkorporering kan skape en barriere mellom deg og inntektene fra eiendommen din, slik at hvis du er avhengig av den inntekten på noen måte, kan du ikke få tilgang til den så enkelt du vil - spesielt med store overskudd som de som selger en eiendom. Det er relativt enkelt å innarbeide, og krever bare noen profesjonelle råd og papirer, men å få eiendommene dine ut av et selskap (for eksempel å selge dem og trekke seg) er mer komplisert fordi du går på en linje med forsettlig skatteunndragelse / svindel med mindre du selger selskapet i stedet for eiendommene som utgjør det. Dette er selvfølgelig mye vanskeligere enn å selge et hus.
I motsetning til dette, hvis du personlig administrerer to eller tre eiendommer og har til og med en eller to til som er profesjonelt administrert, kan det hende du ikke drar nytte av inkorporering. Hvis inntektene fra utleie ikke overgår utgiftene dine for hver eiendom med stor margin, er du bedre å holde dem som den er og bruke avskrivninger og nedskrivninger der du kan eller endre eiendomsbeholdningen din til en liten bedrift.
I tillegg til å bruke småbedrifter som et alternativ til inkorporering, tillater noen stater eiendomsinvestorer å åpne et eget aksjeselskap for hver eiendom de eier. Selv om dette ikke nødvendigvis reduserer skatten, beskytter det økonomien din, samt hver eiendom, mot rettstvist som kan føres mot en av eiendommene dine.
Bunnlinjen
Å selge en utleieeiendom kan være utfordrende, og det er enda vanskeligere hvis du håper å unngå en stor skatteregning på inntektene. Hvis du selger for å investere i en annen eiendom, kan du ganske enkelt foreta en 1031-rollover og sette av skatteregningen. Hvis du selger fordi du trenger kapitalen, må du betale noen skatter.
Det beste tilfellet, som med aksjer, er å sette av å selge en investeringseiendom, spesielt en leie som bryter enda eller bedre, med mindre du motregner kreditter eller tap for å ta noe av bite fra kapitalgevinstskatten. På denne måten vil du ha en sjanse til å redusere den samlede skatteregningen og få mer av inntektene.
