Et pantelån-sikkerhet (MBS) er en type sikkerhetstrygget sikkerhet som er sikret med pantelån eller innkassering av pantelån. En MBS kan omsettes gjennom en megler. Det utstedes av enten et statlig sponset foretak (GSE), et autorisert føderalt myndighetsorgan eller et privat finansielt selskap.
Funksjoner av MBS
Mens de er attraktive av flere årsaker, har MBS noen unike funksjoner som gir ytterligere risiko sammenlignet med vaniljeobligasjoner.
- MBS er sikkerhetsstillet ved en mengde boliglån. Mantlige utbetalinger "passerer" den opprinnelige banken videre til en tredjepartsinvestor. Bortsett fra månedlige renter, amortiserer boliglån i løpet av livet, noe som betyr at noe beløp betales med hver månedlige betaling., i motsetning til en obligasjon, som vanligvis betaler all hovedstol ved forfall. I tillegg til planlagte amortiseringer, får investorer pro-rata basis uplanlagte forskuddsbetalinger på hovedstolen på grunn av refinansiering, utestenging og hussalg. Mens et typisk pantelån kan ha en løpetid på 30 år, betales det ofte pantelån mye tidligere. På grunn av disse uplanlagte forskuddsbetalingene, er det problematisk å forutsi løpetiden på MBS.
Med fokus på forskuddsbetaling ved MBS, vil denne artikkelen introdusere konseptet vektet gjennomsnittlig levetid (WAL), og forklare bruken av dette i å beskytte seg mot forskuddsbetalingsrisiko.
Hva er vektet gjennomsnittlig levetid?
En statistikk som ofte brukes som et mål på effektiv modenhet for en MBS er WAL, noen ganger kalt bare "gjennomsnittlig levetid." For å beregne WAL, multipliserer du datoen (uttrykt som en brøkdel av år eller måneder) for hver betaling med prosentandelen av den totale hovedstolen som blir betalt på den datoen, og legg deretter opp resultatene. Dermed registrerer WAL virkningen av hovedavdrag i løpet av sikkerhetstiden.
WAL kan visualiseres som et bærebjelke på en tidslinje som går fra opprinnelse til den endelige modningsdatoen. Hjulkretsen "balanserer" hovedbetalingene, akkurat som barn med forskjellige vekter balanserer en sving ved å ha forskjellige posisjoner i baren. Figur 1 nedenfor viser WAL for et 30-årig pantelån.
Figur 1
Avkastning og intern avkastning
MBS er omsettelige og kan handle til premier, rabatter eller pålydende, avhengig av endringer i gjeldende markedsrenter. En gjennomgående handler med gjeldende kuponger til pålydende verdi, mens gjennomkjøringer med høy kupong handler med premier og verdipapirer med lav kupong til rabatter. Den noterte avkastningen er den interne avkastningen, som tilsvarer nåverdien av alle fremtidige kontantstrømmer med gjeldende pris på verdipapiret. Derfor er det oppgitte utbyttet på en MBS alltid betinget av en forutbetaling om forutbetaling.
Forutsetningen om forskuddsbetaling er avgjørende for gjennomføring av pantelån. Investorer vet på forhånd at forskuddsbetaling kan og vil skje, men vet ikke når og med hvor mye. Disse variablene må projiseres og antas. Det er heller ikke en eneste konservativ antagelse som kan gjelde for alle gjennomganger på grunn av den asymmetriske effekten - det er et insentiv til å forhåndsbetale raskere på premium MBS, mens det motsatte gjelder for MBS-rabatt.
(Ta en titt på den interne avkastningen for mer informasjon om hvordan du bruker denne metoden for økonomisk analyse.)
Hva er den realiserte avkastningen?
Det realiserte avkastningen på en passeringssikkerhet er avkastningen som kjøperen faktisk mottar mens han holder sikkerheten, basert på de faktiske forskuddsbetalingene til hovedstolen, snarere enn på de antatte forskuddsbetalingene som ble brukt til å beregne den noterte avkastningen. Forskuddsbetalinger som er raskere eller tregere enn forventet, påvirker premium- og rabattgjennomganger asymmetrisk.
Anta at passeringssikkerheten handles til en premie. Forhåndsbetalinger til pålydende gir kontantstrømmer som bare kan reinvesteres til lavere, nåværende kurs. Følgelig benekter raskere enn antatt forskuddsbetaling investoren de høye kontantstrømmene som rettferdiggjorde premieprisen i utgangspunktet. På den annen side gir langsommere forskuddsbetalinger investoren mer tid til å tjene den høyere kupongrenten. Som et resultat øker langsommere forskuddsbetalinger realisert avkastning over oppgitt avkastning, mens raskere forskuddsbetalinger senker realisert avkastning.
En gjennomgang med rabatt fordeler med raskere enn forventet forskuddsbetaling fordi disse kontantstrømmene kan reinvesteres til pålydende i gjeldende kupongverdipapirer. Faktisk kan investoren ganske enkelt bytte ut den lave kupongen for en høyere, siden forskuddsbetalingen er på nivå. Derfor vil realisert avkastning overstige det noterte utbyttet. Tvert imot, det motsatte skjer når forskuddsbetalingene går saktere enn forventet. Investoren sitter fast med de lavere kupongene i en lengre periode, og reduserer dermed realisert avkastning.
Hva er forutbetalingsforutsetningen?
Gjennom årene er det utviklet en rekke konvensjonelle spesifikasjoner for antatte forskuddsbetalingssatser. Hver har sine fordeler og ulemper.
Standard pantelån
Den første og enkleste spesifikasjonen er å anta "standard pantelån" eller "forhåndsbetalt i 12." I denne spesifikasjonen antas det at det ikke er noen forskuddsbetaling før det tolvte året, da alle pantelånene i bassenget forskuddsbetaler i sin helhet.
Denne spesifikasjonen har fordelen med beregningsmessig enkelhet og samsvarer med virkeligheten at den effektive løpetiden for de fleste pantelån er langt kortere enn den endelige forfallsdato. Utover det kan ikke mye sies for denne antagelsen. Det forsømmer totalt forskuddsbetalingene som skjer i de første årene av et pantelån. Derfor beregner og siterer et avkastning på grunnlag av denne "standard" forutbetalingsforutsetningen alvorlig potensiell avkastning på en gjennomgangssikkerhetshandel til en dyp rabatt og overvurderer den potensielle avkastningen på en premium gjennomføring.
FHA Experience Method
I den andre enden av spekteret er en forhåndsbetalingsspesifikasjon basert på faktiske erfaringer fra Federal Housing Administration (FHA). FHA samler historiske data om den faktiske forekomsten av forskuddsbetaling på pantelån som den forsikrer. Disse dataene dekker et bredt spekter av opprinnelsesdatoer og kupongrater.
FHA-erfaringsmetoden var helt klart en forbedring i forhold til standard pantelån, siden den introduserte realistiske og historisk validerte forutsetninger, og allikevel er det ikke uten egne problemer. Siden FHA publiserer en ny serie nesten hvert år, sto det sekundære boliglånsmarkedet overfor den forvirrende omstendigheten med å ha verdipapirer basert på serier fra forskjellige år.
(om det sekundære boliglånsmarkedet i Behind the Scenes of Your Mortgage .)
Konstant forskuddsbetaling
En annen spesifikasjon som er brukt er den konstante forskuddsbetalingssatsen (HLR), også kjent som "betinget forskuddsbetalingsrate." Denne spesifikasjonen forutsetter at prosentandelen av hovedstolen som er forskuddsbetalt i løpet av et gitt år er en konstant.
HLR-metoden er enklere å jobbe med analytisk enn FHA-erfaringer, fordi den gjeldende forskuddsbetalingssatsen for hvert år er ett konsistent antall, ikke ett av 30 varierende antall. Følgelig er det lettere å sammenligne noterte avkastninger for en viss holdeperiode på tvers av forskjellige forutbetalinger. En subtil fordel med HLR-metoden er at den blottlegger den subjektive karakteren av forutbetalingsforutsetningen. FHA-erfaringstilnærmingen innebærer en grad av presisjon som kan være helt uberettiget.
En variant av HLR kalles "en månedlig dødelighet" (SMM). SMM er ganske enkelt den månedlige analogen til den årlige HLR. Det forutsetter at prosentandelen av hovedstolen som er forskuddsbetalt i løpet av en gitt måned, er konstant.
PSA Standard forskuddsbetalingsmodell
Den mest brukte forutbetalingsrenten forutsetningen er standard forhåndsbetalingserfaring som tilbys av Public Securities Association (PSA), en bransjegruppe. Ptils mål var å bringe standardisering til markedet. De første 30 månedene med standard forskuddsbetaling krever en jevn stigende HLR, starter ved null og øker 0, 2 prosent hver måned; deretter brukes en nivå på seks prosent HLR. Noen ganger er imidlertid avkastningen basert på en raskere eller tregere forutsetning om forskuddsbetaling enn denne standarden. Denne endringen i forutsetningen om forskuddsbetaling indikeres ved å utpeke en prosentandel over eller under 100 prosent.
- En MBS sitert til 200 prosent PSA forutsetter en månedlig økning på 0, 4 prosent i løpet av de første 30 månedene, deretter et nivå på HLR på 12 prosent. nivået er oppnådd.
Bunnlinjen
Som diskutert, bruker vektet gjennomsnittlig levetid en rekke forutsetninger og er langt fra presis. Imidlertid hjelper det investorer med å gjøre mer realistiske spådommer om avkastningen og løpetiden til en MBS, noe som bidrar til å redusere den iboende forskuddsbetalingsrisikoen.
(For mer om MBS, se Fortjeneste fra pantelån med MBS .)
