Hva er metoden for gjenta salg?
Gjenta-salgsmetoden er en måte å beregne endringer i salgsprisen på samme eiendom innenfor bestemte tidsrammer.
Analytikere i boligmarkedet bruker denne relativt enkle tilnærmingen for å estimere skift i boligpriser over perioder som strekker seg fra måneder til år. Ulike boligprisindekser har brukt repetisjonsmetoden for å gi informasjon om eiendomsmarkedet til boligkjøpere og selgere, eiendomsinvestorer og de som jobber i bolig- og boligfinansieringsbransjene.
Viktige takeaways
- Gjenta-salgsmetoden vurderer hvordan verdsettelse av hus endres over tid ved å fokusere på de forskjellige salgsprisene for det samme stykke eiendom. Ulike indekser for boligpriser har brukt repetisjonsmetoden for å eliminere problemet med å gjøre rede for prisforskjeller i boliger med varierende egenskaper. Metoden for gjenta salg er ikke uten mangler, og begrenser data til hus som er solgt mer enn to ganger i løpet av prøveperioden, og har utsikt over at den samme eiendommen kan endre seg over tid.
Forstå gjenta salgsmetoden
Boligmarkedet anses å være en av USAs ledende økonomiske indikatorer. Tilstanden til boligmarkedet og den samlede økonomien er sammenkoblet på mange måter. Når eiendomsprisene stiger, vokser huseiere i tillit og løsner ofte veskestrengene, noe som utløser en økning i forbrukerutgiftene. Utviklere er også opptatt av tegn på økt etterspørsel, og øker bruttonasjonalproduktet (BNP) ved å investere mer i nytt land, materialer og jobber for å bygge nye hus.
Boligprisindeksene får i oppgave å vurdere den viktige og vanskelige jobben med å vurdere eiendomstrender. Flertallet av dem søker å oppnå dette ved å spore verdsettelser i en bestemt region over en viss tidsperiode. Dessverre kan noen av beregningene disse indeksene bruker føre til et unøyaktig bilde av boligprisutviklingen.
Mangelfulle beregninger inkluderer plukking av tilfeldige prøver av hus å spore. Disse egenskapene er kanskje ikke til salgs, eller deres strukturer og typer kan være veldig forskjellige. En indeks som overvåket den median boligpris i et spesifikt område - for eksempel National Association of Realtors (NAR) Median Index eller Census Bureau Median Index - ville ikke identifisere endringer i strukturen til boliger kontra utenfor markedsfaktorer som kan påvirke prisen.
Metoden for gjenta salg kom inn i scenen for å overvinne disse strukturelle problemene. Den ble opprettet for å spore endring i pris på eiendommer mellom et nåværende salg og ethvert tidligere salg, noe som hjalp til med å sikre at lignende blir sammenlignet med lignende.
Fordeler og ulemper med gjenta salgsmetoden
Gjenta-salgsmetoder beregner endringer i boligpriser basert på salg av den samme eiendommen, og unngår dermed problemet med å prøve å redegjøre for prisforskjeller i boliger med varierende egenskaper. Metoder for gjenta salg tilbyr også et mer nøyaktig alternativ til regresjonsanalyse eller til å beregne gjennomsnittlig salgspris etter geografisk område.
Konseptet med gjenta-salgsmetoden ble først introdusert av Martin Bailey, Richard Muth og Hugh Nourse i 1963, og deretter modifisert av Karl Case og Robert Shiller på slutten av 1980-tallet.
Metoden for gjenta salg er imidlertid ikke feilfri. En av de største ulempene er at det ikke står for boliger som ble solgt bare en gang i løpet av den rapporterte perioden.
En annen er at en eiendom solgt til to forskjellige tidspunkter i løpet av en prøveperiode ikke nødvendigvis er identisk. Det samme hjemmet kan ha blitt betydelig forverret i tilstand eller gjennomgått store renoveringer, noe som har påvirket sammenlignbarheten.
Eksempler på gjenta salgsmetode
Den kanskje mest kjente boligindeksen som er avhengig av gjenta-salgsmetoden er S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller-indeksen måler endringer i verdien av det amerikanske boligmarkedet ved å spore kjøpesummen og videresalgsverdien for eneboliger som har gjennomgått minimum to armlengdes transaksjoner.
Indeksen tar ikke med i nybygg, condos og co-ops, og utelukker heller ikke transaksjoner uten våpenlengde, for eksempel hjemmesalg mellom familiemedlemmer til under markedspriser.
Andre indekser som bruker metoden for gjenta salg inkluderer Federal Housing Finance Agency (FHFA) sin månedlige husprisindeks (HPI), som er basert på Fannie Mae og Freddie Macs data om salgspriser for eneboliger og refinansieringsvurderinger, og First American CoreLogics LoanPerformance Home Price Index, som dekker et bredere geografisk område enn Case-Shiller eller FHFA indeksene. Canadas viktigste boligprisindeks, National Composite House Price Index, vedtar også gjenta-salgsmetoden.
Indekser som disse rapporterer vanligvis endringer i boligprisene fra forrige måned, kvartal og år. Økende boligpriser indikerer økende etterspørsel, mens synkende priser betyr en synkende etterspørsel.
