Sammenlignet med andre typer investeringer innebærer investering i eiendommer en relativt gunstig risiko / belønningsprofil, med relativt lav likviditet (enkel inngang og utreise). La oss se noen av de viktigste faktorene du må vurdere når du investerer i eiendom.
1. Plassering av eiendommen
Hvorfor er det viktig? Den eldgamle punsjelinjen "Location, Location, Location" regjerer fortsatt og er fortsatt den viktigste faktoren for lønnsomhet i eiendomsinvesteringer. Nærhet til fasiliteter, fredelige omgivende områder, nabolagsstatus, naturskjønn utsikt osv. Er viktige faktorer for verdivurderinger av boligeiendommer. Mens nærhet til markeder, lager, transportknutepunkt, motorveier, skattefrie områder etc. spiller en viktig rolle for verdivurderinger av næringseiendom.
Hva du skal se etter? Et syn på midten til lang sikt om hvordan lokaliteten forventes å utvikle seg over investeringsperioden. Dagens fredelige åpne land på baksiden av et boligbygg kan utvikles til et bråkete produksjonsanlegg i fremtiden, noe som gjør boligverdivurderingene mindre lønnsomme. Det anbefales å foreta en grundig sjekk om eierskap, type og påtenkt bruk av nærområder, etablissementer og gratis tomter i lokaliteten.
2. Verdivurdering av eiendommen
Hvorfor er det viktig? Eiendomsfinansiering under kjøp, noteringspris under salg, investeringsanalyse, forsikringspremie og beskatning - alt avhenger av eiendomsvurdering.
Hva du skal se etter? Vanlige brukte verdsettelsesmetoder inkluderer:
- Tilnærming til salgssammenligning: Nylig sammenlignbart salg av eiendommer med lignende egenskaper - mest vanlig og egnet for både nye og gamle eiendommer Kostnadstilnærming: Alle kostnadssammendrag minus avskrivninger - egnet for nybyggInkommen tilnærming: Basert på forventet kontantstrøm - egnet for utleie
3. Investeringsformål og investeringshorisont
Hvorfor er det viktig? Gitt den lave likviditeten og den høye verdien av investering i eiendommer, kan manglende klarhet i formålet føre til uventede resultater, inkludert økonomisk nød, spesielt hvis investeringen er pantsatt.
Hva du skal se etter? Identifiser hvilke av følgende brede kategorier som passer ditt formål, og forbered deg deretter
- Besparelser på utleie, fordel av selvutnyttelse og verdsettelse Regelmessig inntekt og langsiktig verdsettelse. Krever å bygge et temperament av å være en utleier - for å håndtere mulige tvister og juridiske spørsmål, håndtere leietakere, reparasjonsarbeid, etc.Kjapp, liten til middelmådig fortjeneste - vanligvis å kjøpe under byggingseiendommer og selge litt høy når en gang klar Stor størrelse verdsettelse over lang tid; en løsning for langsiktige mål som pensjonsplanlegging, barns utdanning osv.
4. Forventede kontantstrømmer og gevinstmuligheter
Hvorfor er det viktig? Investeringsformålet og bruken påvirker kontantstrømmer og derav resultatmuligheter.
Hva du skal se etter? Utvikle utkast til anslag for følgende modus og resultat:
- Forventet kontantstrøm fra leieinntekter - Inflasjon favoriserer utleiere for leieinntekter Forventet økning i egenverdi på grunn av langsiktig prisvurdering Fordeler ved avskrivninger (og tilgjengelige skattemessige fordeler) Kostnads-fordelanalyse av renovering før salg for å få bedre pris Kostnads-fordelanalyse av pantsatte lån vs. verdsettelse
5. Vær forsiktig med utnyttelse - kjenn til fallgruvene
Hvorfor er det viktig? Lån er praktisk, men kan komme til en stor kostnad - du forplikter fremtidige inntekter, for å få nytte i dag for en kostnad av rente fordelt på mange år. Når du forstår hvordan du håndterer lån av denne art, kan du dra nytte av det maksimalt. Når du ignorerer risikoen, kan det føre til store fallgruver.
Hva du skal se etter? Avhengig av din nåværende og forventede fremtidige inntjening og betalingsevne, vurder følgende:
- Bestem deg for hvilken type pantelån som passer best for din situasjon (fast rente, justerbar flytende rente, kun renter eller null forskuddsbetaling). Vær oppmerksom på vilkårene og andre avgifter som finansiererne pålegger. Gå rundt og forhandle for en bedre avtale ved hjelp av et verktøy som en pantekalkulator for å finne lavere renter. Se også etter lavere forsikringspremier.
6. Investering i nybygg kontra eksisterende virksomheter
Hvorfor er det viktig? Nye konstruksjonsegenskaper tilbyr vanligvis attraktive priser, mulighet for tilpasning, klart dokumenterte fasiliteter og tydelige titler. Investoren må kun forholde seg til byggefirmaet som motpart. Risikoen inkluderer forsinkelse i besittelse, en økning i kostnadene, ingen bevissthet om nabolaget, etc.
De som selges på nytt har omvendt faktorer og kan trenge en grundigere sjekk av eierskap, dokumenter og juridiske forhold.
Hva du skal se etter?
- Sjekk tidligere prosjekter og omdømmene til byggefirmaet for nye bygginvesteringer. Gjennomgå eiendoms gjerninger, nylig undersøkelse og vurderingsrapport for gamle konstruksjoner. Vær oppmerksom på månedlige vedlikeholdskostnader, utestående gebyrer og skatter fra tidligere eiere. Disse kostnadene kan ha stor innvirkning på de vanlige kontantstrømmene dine. Investering i eiendommer (som er i besittelse av andre) - Er det husleiekontrollert, leiestabilisert eller fritt marked? Er leieavtalen i ferd med å utløpe? Har den fornyelsesmuligheter til fordel for leietaker? Eies interiørartikler av leietaker eller eier? osv. er noen av detaljene du må være klar over. Kvalitetssjekkeartikler (møbler, inventar og utstyr), hvis de er inkludert i salg
7. Indirekte investeringer i eiendom
Å håndtere fysiske egenskaper over en langsiktig horisont er ikke for alle. Det er også noen få alternativer til indirekte å investere i eiendomssektoren og ha som mål å høste fordelen.
Hva er mulighetene?
- Aksjer til eiendomsselskaper - Aksjebeholdninger til eiendomsselskaper kan kjøpes og selges på børser Eiendomssektorfokuserte aksjefond / ETF-er - Sektorspesifikke fond som “Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)” gir fordelen med diversifisering og profesjonelle penger ledelse, til bekostning av fondsutgiftsgebyrerLånepapirer - Sikret av fysisk eiendom, de tilbyr lavere avkastning sammenlignet med bedriftsobligasjoner Real Estate Investment Trust (REIT) - tilbyr høye avkastninger, skattemessige hensyn og høy likviditet når de handler på børser.
Bunnlinjen
Eiendomsinvesteringer tilbyr en god risiko-avkastningsprofil. Gjennomtenkt hensyn til de ovennevnte faktorer i tankene vil gjøre det mulig for investorer å høste fordelene samtidig som de reduserer risikoen.
