Hva er en Mello-Roos?
A Mello-Roos er et ad hoc California skattedistrikt opprettet for å finansiere et infrastrukturprosjekt. Et distrikt kan opprettes bare med godkjenning av to tredjedeler av velgerne og tillater en spesiell skatt å bli beregnet på innbyggerne. Den statlige loven som tillater slike distrikter ble implementert i 1982 som en måte for lokale myndigheter å omgå statens 1978 tak på eiendomsskatteøkninger.
Mello-Roos skattelov er fortsatt kontroversiell. Utviklere i California har vært kjent for å annonsere sine nyoppførte hus som "No Mello-Roos!"
Forstå Mello-Roos
Et Mello-Roos Community Facility District (CFD) kan opprettes av en by, fylke eller skoledistrikt.
En Mello-Roos lar et lokalt fylke eller bystyre eller skoledistrikt selge obligasjoner for å finansiere et bestemt prosjekt eller tjeneste. Prosjekter som er tillatt i henhold til lov fra California, spenner fra infrastrukturforbedringer til politi og brannvesen, skoler, parker og barnehager.
Viktige takeaways
- En Mello-Roos er et spesielt skattevurderingsdistrikt opprettet i California for å finansiere lokal infrastruktur eller tjenester. Skatten brukes bare på innbyggere i distriktet som drar nytte av prosjektet. Loven som tillot Mello-Roos-distriktene ble opprettet for å tillate lokalsamfunn å heve penger til lokale prosjekter til tross for begrensningene i Proposition 13 eiendomsskattekap.
Skatteoppgaven kan belastes inntil obligasjonsgjelden som er utstedt for distriktet er tilbakebetalt fullt med renter.
Origins of Mello-Roos
Mello-Roos-skatten er oppkalt etter sponsorene av loven, California State Sen. Henry Mello og State Assemblyman Mike Roos.
Regningen deres var en løsning for Proposis 13. At 1978-endringen av California-grunnloven begrenser eiendomsskatt til 1% av den verdsatte verdien og gir en økning i vurderingen til 2% per år.
Eiendomsmeglere må informere potensielle kjøpere hvis et hjem befinner seg i et Mello-Roos Community Facility District.
Mello-Roos-skatten er vurdert mot grunnen, men er ikke basert på den vurderte verdien av eiendommen. Det er slik det blir rundt hetten pålagt av proposisjon 13.
I dag brukes Mello-Roos oftest til å lage infrastruktur eller støttetjenester i og rundt nye utbygginger. Det gir også en måte å gjøre forbedringer i eldre og mindre velstående nabolag som ikke lenger bringer inn nok eiendomsskatt til å dekke grunnleggende tjenester.
Fordeler og ulemper med Mello-Roos
Talsmenn for Mello-Roos-loven sier at det muliggjør ny boligbygging, og til en lavere pris for de eventuelle kjøperne. En utbygger som planlegger et stort nytt samfunn, kan enten sette pris på finansieringen av ny infrastruktur i og rundt samfunnet eller gi videre kostnadene ved å heve prisene på boligene.
Motstandere peker på den ekstra skattetrykket og den potensielle vanskeligheten med å selge et hjem som har en spesiell skattemessig tilknytning til det.
Mello-Roos-skatter er vanligvis ikke fradragsberettiget fra føderale skatter, da de ikke tilfredsstiller IRS-krav til fradrag.
Fintrykk på Mello-Roos
Obligasjonen utstedt av en CFD anses som en panterett mot en eiendom, og manglende betaling av skatten kan raskt resultere i utestenging siden Mello-Roos-distriktene er underlagt akselererte utestengelseslover.
Eiendomsmeglere er lovpålagt å informere potensielle kjøpere hvis et hjem er i en CFD og dermed er underlagt en spesiell avgiftsvurdering.
Mello-Roos-skatter er vanligvis oppført som en ordrelinje på eiendommens årlige skatteregning, selv om noen ganger et distrikt vil sende huseiere en egen regning. Fylkeskommunikatorers kontorer fører register over Mello-Roos-distriktene.
