Hva er boligobligasjoner?
Husobligasjoner er gjeldspapirer utstedt av statlige eller lokale myndigheter for å skaffe penger til rimelig boligutvikling. Husobligasjoner krever noen ganger velgergodkjenning og kan enten være kort- eller langsiktige utstedelser.
Viktige takeaways
- Husobligasjoner utstedes av statlige eller lokale myndigheter og er gjeldspapirer for å skaffe penger til rimelig boligutvikling. Husobligasjoner kan være kortsiktige eller langsiktige og trenger noen ganger godkjenning fra velgeren. Boligobligasjoner utstedes av statlige og lokale myndigheter for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. To typer obligasjoner inkluderer generelle obligasjonsobligasjoner og inntektsobligasjoner. Regjeringen drar nytte av boligobligasjoner ved å skaffe billig finansiering mens investoren oppnår skattefordeler av denne typen obligasjoner.
Hvordan boligobligasjoner fungerer
Statlige og lokale myndigheter utsteder boligobligasjoner for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. I tillegg til å tilbakebetale obligasjonsstolen, må staten eller lokaliteten betale renter for pengene den låner.
Som private aktivitetsobligasjoner (PAB) kan boligobligasjoner utstedes på vegne av kvalifiserte profitt- og non-profit-utviklere for å finansiere lavinntekts multifamilie- og seniorboliger. Inntektene fra boligobligasjoner kan også utstedes for å gi lavprioritetsfinansiering til lavinntektsfamilier eller enkeltpersoner slik at de kan kjøpe et hjem.
1, 1 millioner
Antall rimelige boliger finansiert med boligobligasjoner ved bruk av boligkreditt.
Spesielle hensyn
En kommunal myndighet kan utstede gjeld i form av obligasjoner for å skaffe kapital til å finansiere prosjekter. De to typene kommunale obligasjoner er GO-obligasjoner og inntektsobligasjoner.
Rentebetaling og hovedavdrag på obligasjoner med generell forpliktelse er finansiert fra statens eller lokale myndigheters økonomiske kasser. Disse obligasjonene støttes av full tro og kreditt fra kommunestyret som kan ha myndighet til å øke skatten for å oppfylle sine betalingsforpliktelser på GO-obligasjonen.
I mellomtiden støttes betalingsforpliktelser på et inntektsbånd av den forventede inntektsstrømmen til prosjektet som obligasjonen ble utstedt for. En form for en omsetningsobligasjon er husobligasjonen.
Fordelene med boligobligasjoner
Husobligasjoner er gunstige for staten så vel som for private investorer. På den ene siden får regjeringen tilgang til en stor mengde billig finansiering. På den annen side er de skattefordelene som boligobligasjoner tilbyr, svært attraktive for de som ligger i de øvre skattereglene.
For investorer er rentene betalt av husobligasjoner fritatt for føderal og noen ganger statlig inntektsskatt. Jo høyere marginalskattesats, jo mer verdifull er skattefritak for boliginntektsobligasjoner. Selv om investorer som er underlagt den alternative minimumsskatten (AMT) kan være underlagt skatter, betyr unntaket at investorer i høye føderale skatteregler drar fordel av omsetningsobligasjoner og andre kommunale obligasjoner. Dette skattefritaket er med på å kompensere for obligasjonenes lave rente.
Forbundsskattekreditter med lav inntekt er en annen kilde til kapital som kan brukes i stedet for eller i tillegg til husobligasjoner for å finansiere rimelige boligprosjekter. Kredittene er ikke refunderbare føderale inntektsskattekreditter for en del av panteinteressen som kvalifiserte boligkjøpere til å betale hvert år.
Krav til boliglån
Pantelån gitt gjennom boligobligasjoner er begrenset til førstegangs boligkjøpere som ikke tjener mer enn medianinntekten i området. Videre er prisen på et hjem kjøpt med et boliglån begrenset til 90 prosent av den gjennomsnittlige kjøpesummen for areal.
Husobligasjoner har typisk lav rente og kan utstedes som enten en fast eller variabel etterspørselsforpliktelse (VRDO). Hoved- og rentebetalingene til obligasjonseiere foretas fra pantsatte pantelån og investeringsinntekter. Tilbakebetalingene som er foretatt på pantelån fra låntakere blir samlet inn av bobestyrer for boligobligasjonen som investerer midlene i kortsiktige investeringer frem til planlagt tidspunkt for å betale renter til obligasjonseiere. I realiteten støttes betaling på boligobligasjoner av rettidig og konsekvent rentebetaling og hovedbetaling av lånene til underliggende pantelån.
