Eiendomsinvestering fra enkeltpersoner øker, men for det meste har det vært begrenset til investeringsforeninger for eiendommer (REIT) og verdipapirfond. Og selv om mange detaljinvestorer kjøper, forvalter og leier skattepliktige eiendommer, inkluderer mindre enn 2% av pensjonskontoer eiendommer av noe slag. Fremveksten av selvstyrte IRA-er, som ikke bare tillater, men oppmuntrer til eiendomsprodukter, begynner imidlertid å endre situasjonen. Direkte investeringer i eiendommer blir et økende alternativ for pensjonsorienterte investorer som ønsker å dra nytte av eiendommens avkastningspotensial og dens evner som porteføljediversifiserer og inflasjonssikring.
Selvstyrte IRA-er tillater investorer samme skjønn som de vanligvis har over sine skattepliktige investeringer, men gir mulighet for skatteutsatt vekst i inntjeningen. I form av en selvstyrt IRA, er investorer i stand til å investere direkte i fast eiendom, pantelån, private plasseringer og andre ikke-tradisjonelle eiendeler: Avsnitt 408 i Internal Revenue Code åpner for kjøp av eiendommer med midler holdt i mange vanlige former for IRA-er, inkludert en tradisjonell IRA, en Roth IRA og en forenklet arbeidspensjon (SEP) IRA. Med slike strukturer kan investorer oppnå betydelig fleksibilitet i investeringsalternativer, større kontroll over pensjonsmidlene og investeringspotensialet som gis av direkte eiendomsinvesteringer.
Selvstyrte IRA-er
En egenstyrt IRA er en som lar kontoeieren aktivt administrere porteføljen, ta investeringsbeslutninger og velge produkter - alt fra aksjer og obligasjoner til alternative investeringer - i stedet for at en finansinstitusjon skal gjøre det.
For å investere ved å bruke en selvstyrt IRA, må IRA holdes med en kvalifisert bobestyrer eller forvalter. Generelt tilbyr disse tillitsmennene administrative tjenester, slik som å føre journal over bidrag og annen aktivitet, arkivering av påkrevde IRS-rapporter, utstede klientuttalelser og gi informasjon knyttet til reglene og forskriftene som regulerer IRAs (for eksempel bidragsgrensene og fradragsreglene, reglene for utdelinger og straffer for tidlig uttak).
Investeringsalternativer for selvstyrte IRA-er
Investeringsalternativene for selvstyrte IRA-er er vanligvis ikke begrenset til tradisjonelle eiendeler, men inkluderer alt tillatt av skattemyndighetene. Dette skaper et større diversifiseringspotensial enn vanlige IRA-er, der investeringer ofte er begrenset til aksjefond eller sertifikater av innskudd (CD-er). Selv om alle investeringstyper er tillatt i henhold til føderale forskrifter, sørger ikke alle foresatte for alle aktivaklasser, inkludert eiendommer eller pantelån. Derfor bør kontohavere ta kontakt med depotmannen før de oppretter IRA.
Ikke-tillatte investeringer
Disse IRA-ene kan ikke investere i IRS-forbudte eiendeler, for eksempel livsforsikring og samleobjekter, og må følge de samme IRS-reglene og forskriftene som dekker vanlige IRA-er. (om samleobjekter for å overveie samleinvesteringer .)
Selv om IRA er en ikke-skjønnsmessig konto, gjør forskriften IRA-eieren ansvarlig for å overholde alle myndighetskrav. Siden depotmottakeren vanligvis ikke avgjør om investeringen er i samsvar med myndighetskrav eller gir juridisk / skattemessig rådgivning, bør investorer som er interessert i selvstyrte IRA, søke råd hos en uavhengig skatt eller juridisk rådgiver.
Investeringsalternativer
Investeringsalternativene som er tilgjengelige for selvstyrte IRA, som strekker seg utover aksjer og obligasjoner, kan omfatte følgende slags eiendomskjøretøy:
- Sikrede og usikrede notater (pantelån og tillitsgjerninger) Partnerskap og felleskontrollert virksomhetPrivat aksjerOkselt aksjede aksjer, obligasjoner og verdipapirfondAndre investeringer KundefordringerEneboliger og flerfunksjonsboliger LeilighetsbygningerSamarbeidseiendomImproved eller unimproved land (gearet eller unleveraged)
Det er viktig å finne en forvalter som har erfaring med å håndtere disse investeringene, ettersom spesielle skatterapporteringsregler og driftsprosedyrer gjelder.
Selvhåndterende forbudt
Du kan kjøpe land eller eiendom (bolig og kommersiell) i IRA-en din, så lenge det ikke resulterer i egenhandel. Dette betyr at du ikke kan kjøpe et hjem eller en bygning der du vil være bosatt eller gjøre forretninger. IRA-en din kan heller ikke kjøpe eiendommer som er eid av deg eller en virksomhet der du eller bestemte familiemedlemmer har en spesifikk eierandel. IRA har også forbud mot å selge eiendommer til deg eller noen av de nevnte parter.
Driftsprosedyrer og avgifter
Når du har gitt dokumentasjonen og riktige instruksjoner for kjøp av eiendommen, vil din forvalter av IRA starte kjøpet for IRA. Tittelen på eiendommen vil gjenspeile navnet på din forvalter av IRA. Alle eiendomsadministrasjon og eiendomsspesifikke utgifter må skje gjennom IRA, så IRA må ha tilstrekkelig med kontanter til å betale disse beløpene. Å måtte stole på ekstern kapital for å finansiere forvaltningskostnader kan føre til tap av skattefordeler eller påføring av straff.
Hvis eiendommen er gjeldsfinansiert, kan den skape det som er kjent som urelaterte virksomhetspliktige inntekter (UBTI), som er skattepliktig under IRS-koden. Dette er i motsetning til andre inntekter, som blir utsatt skatt før de trekkes fra IRA. Investorer som ønsker å investere i gjeldsfinansierte eiendeler, bør kontakte sin skatterådgiver for å undersøke skattemessige konsekvenser.
Kontrollbok
For investorer som ønsker større innflytelse over investeringene sine, er kontrollbokskontroll et annet alternativ. Dette gjør at IRA-eieren kan foreta kjøp ved å skrive sjekker på vegne av IRA. Transaksjonene tilrettelegges gjennom en LLC som eies av IRA. Andre juridiske strukturer, for eksempel S-selskaper, er vanligvis ikke tilgjengelige siden de ikke tillater IRA-er som investorer. Å opprette en LLC for å gjøre sine IRA-investeringer kan gi en investor enda større kontroll over eiendelene sine og redusere visse depotgebyrer. (Lær mer om fordelene med LLC og S-selskaper i Should You Incorporate Your Business? )
IRA-eieren har vanligvis muligheten til å utføre visse styringsfunksjoner, for eksempel reklame, innsamling og deponering av husleiesjekker og betaling av relaterte regninger. Dette setter investoren til en stor fordel, spesielt når du kjøper tvangsauktioner for eiendommer, som vanligvis er et tidssensitivt forslag som krever muligheten til å skrive sjekker på tinghustrinnene. (om avskedigelse som investerer i vellykkede foreclosure investeringsstrategier .)
Implikasjoner ved pensjon
Direkte investeringer i eiendommer har historisk gitt opphav til betydelig formue for investorer som forstår risiko-avkastningen av denne aktivaklassen. Selv om mange detaljinvestorer kjøper, forvalter og leier skattepliktige eiendommer, inkluderer mindre enn 2% av pensjonskontoer eiendommer av noe slag. Bruken av selvstyrte IRA-er gir investorer muligheten til å direkte investere i eiendommer og andre eiendomsrelaterte eiendeler samtidig som de gir skatteutsettelsesevnen til tradisjonelle IRA-er.
Bunnlinjen
I form av en selvstyrt IRA er investorer i stand til å investere direkte i fast eiendom, pantelån, private plasseringer og andre ikke-tradisjonelle eiendeler. I noen tilfeller får IRA-eiere sjekkbok tilgang til IRA-saldoen. Med slike strukturer kan investorer oppnå betydelig fleksibilitet i investeringsalternativer, større kontroll over pensjonsmidlene og investeringspotensialet som gis av direkte eiendomsinvesteringer.
