Innholdsfortegnelse
- Attraktiv langsiktig investering
- Bygge egenkapital
- Plassering, beliggenhet, beliggenhet
- Eksklusjon av kapitalgevinster
- Skattefradrag
- Lov om skattekutt og jobber
- Høye forhåndskostnader
- Potensiell avskrivning
- Stolthet og ansvar
- illikviditet
- Bunnlinjen
Huseier har alltid vært en del av den amerikanske drømmen. På grunn av det aksepterer mange mennesker å eie et hjem som den riktige, til og med obligatoriske ting å gjøre uten å ta hensyn til fordelene og risikoen. Hvis du vurderer å kjøpe et hjem, bør du kjenne til og gjennomgå fordeler og ulemper ved investeringen du skal gjøre - som du ville gjort for enhver investeringsbeslutning - før du signerer på den stiplede linjen.
Viktige takeaways
- Hvis du vurderer huseierskap, må du være klar over og gjennomgå fordelene sammen med potensielle risikoer du kan møte før du avslutter avtalen. Fordeler ved å investere i et hjem inkluderer påskjønnelse, egenkapital, skattefradrag og fradragsberettigede utgifter. investere i et hjem kan inkludere høye forhåndskostnader, avskrivninger og illikviditet.
Attraktiv langsiktig investering
Vurdering representerer økningen i hjemmets verdier over tid. Eiendomsprisene er sykliske, og huseiere bør ikke forvente at eiendommens verdi øker drastisk på kort sikt. Men hvis du blir lenge hjemme, er det en stor sannsynlighet for at du vil kunne selge hjemmet for en fortjeneste på grunn av takknemlighet senere i fremtiden.
Faktisk er å kjøpe et hjem en av de beste langsiktige investeringene du kan gjøre.
Til tross for noen dramatiske fall, som i 2008-10, har boligfelt en tendens til å øke i verdi. I følge Federal Reserve Bank of St. Louis steg gjennomsnittsprisen på solgte hus i USA fra 340 400 dollar i 3. kvartal 2014 til 380 300 dollar i 3. kvartal 2019 - en verdiøkning på 10% over fem år. Gå tilbake et tiår tilbake, da det gjennomsnittlige hjemmet hentet $ 274 10000 (3. kvartal 2009), og du har en økning på 28%. Det er ikke en dårlig avkastning på en investering som også gir deg et sted å bo.
Eiendom setter pris på først og fremst på grunn av det landet hjemmet ligger på, mens den faktiske strukturen svekkes etter hvert som tiden går. Så uttrykket "beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet" er ikke bare en fangstfrase for eiendommer, men en veldig viktig vurdering når du kjøper et hjem. Nabolaget med fasilitetene det gir - skolekretser, parker, tilstanden til veier osv. - og byen der hjemmet ligger, er viktig for eiendommens pris.
Tenk på et hjem som er oversvømmet og falleferdig til det punktet at det er ubeboelig. Landet under hjemmet kan fremdeles være verdt et betydelig beløp - mer enn boligen, i dette tilfellet. En selger kan vurdere å selge den som den er - med strukturen fremdeles intakt - eller bruke litt ekstra for å rive huset og selge landet til en høyere pris på egen hånd.
Bygge egenkapital
Hjemmets egenkapital representerer forskjellen mellom hvor mye du fremdeles skylder på pantelånet ditt og markedsprisen eller verdien på hjemmet ditt. Hjemmekapital og påskjønnelse kan vurderes samlet. Som nevnt ovenfor, vil hjemmet ditt sannsynligvis vokse i markedsverdi over tid. Egenkapitalen din vokser også når du betaler ned pantelånet, med mindre av betalingen går mot renter og mer mot å senke saldoen på lånet ditt.
Vurdering er endringen i verdien på hjemmet over tid, mens egenkapitalen i hjemmet er forskjellen mellom saldoen på pantelånet og hjemmets markedsverdi.
Det tar litt tid å bygge egenkapital fordi det tar tid å senke hovedbeløpet på pantelånet - med mindre du selvfølgelig foretar en stor forskuddsbetaling eller vanlige forskuddsbetalinger. En ting å huske på er imidlertid at hvor lang tid du har hjemmet ditt er en stor faktor i hvor mye egenkapital du bygger og verdsettelsen du kan realisere. Jo lenger du beholder det, jo mer egenkapital får du.
Når du betaler ned pantelånet ditt og reduserer beløpet du skylder, uten å innse det, sparer du etter hvert som verdien på huset ditt øker - akkurat som verdien av sparekontoen øker med renter. Når du selger, vil du sannsynligvis få tilbake hver krone du betalte ut og mer, forutsatt at du blir i huset ditt lenge nok. Over tid bør gjennomsnittlig 6% avkastning (rente) på sparepengene dine mer enn
dekk tillegget ditt.
Et annet pluss: egenkapital gir fleksibilitet til å få et lån som er bundet til mengden av din egenkapital. Mange investorer følger sin egenkapital og verdsettelse av hjemmet samtidig. Hvis en investor mener at hjemmeverdien deres setter stor pris på, kan de sette av et boliglån for å få en bedre mulighet til å realisere selgers takknemlighet.
Plassering, beliggenhet, beliggenhet
Mens det å betale ned pantelånet fungerer det samme uansett hvor du bor, varierer markedsverdiveksten med beliggenhet. I følge Federal Housing Finance Agency (FHFA) House Price Index (HPI) økte eiendomsprisene i gjennomsnitt 32, 93% i løpet av femårsperioden som avsluttet 31. august 2019, i USA totalt sett. Imidlertid steg prisene i Mellomatlantisk folketelling-divisjon bare med 22, 26%, mens prisene i stille-folketellingsdivisjonen steg med et gjennomsnitt på 41, 04%.
For å se hvordan dette kan påvirke prisene der du planlegger å kjøpe, sjekk ut hele FHFA-diagrammet nedenfor:
|
Inndeling |
Inndeling Rangering |
Ett år |
Fjerdedel |
Femårs- |
Siden 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
USA |
4, 94% |
1.11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
fjell |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47.18% |
276, 71% |
|
Pacific |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41.04% |
218, 63% |
|
Sør-Atlanteren |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
West South Central |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
East South Central |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
East North Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30.25% |
128, 07% |
|
Nye England |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
West North Central |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28.60% |
171, 64% |
|
Midt-Atlanteren |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22, 26% |
146, 18% |
Kilde: FHFA. Amerikanske folketellingen divisjoner, prosentvis endring i husprisene. Sesongjustert, bare HPI med kjøp, periode avsluttet 31. august 2019.
Eksklusjon av kapitalgevinster
Etter hvert vil du selge hjemmet ditt. Når du gjør det, gir loven deg å beholde overskuddet og ikke betale noen kapitalgevinstskatt. Vel, ikke nødvendigvis all fortjeneste. Det er en skattefri fortjeneste på opptil $ 250 000 for enlige huseiere og $ 500 000 for ektepar. Dette er kun for hovedboligen din - ikke for en annen bolig eller ferieeiendom.
Det er noen få krav du må oppfylle for å kvalifisere deg for denne ekskluderingen. Du må eie boligen i minst to år - 24 måneder - i løpet av de siste fem årene fram til utløpsdatoen. Boplikten krever at du burde ha bodd i hjemmet i minst 730 dager, eller to år, i løpet av den femårsperioden som gikk fram til salget. Det endelige kravet, tilbakeblikkskravet, skisserer at du ikke tjente på å selge en annen primærbolig i løpet av den to år lange perioden frem til det siste salget.
Skattefradrag
Etter takknemlighet er fordelen med huseier som siteres oftest skattefradrag eller sparing. Når du kjøper et hjem, kan du trekke noen av utgiftene ved å eie det hjemmet fra skattene du betaler til regjeringen. Dette inkluderer pantelenter på både hovedboligen din og et andre hjem, som kan utgjøre tusenvis av dollar per år.
Renter på egenkapitallån eller egenkapitallinjer (HELOC) er også fradragsberettigede hvis midlene brukes til å forbedre ditt hjem vesentlig.
Du kan også trekke opp til $ 10.000 i statlige og lokale skatter (SALT), inkludert eiendomsskatter.
Skattekutt- og stillingslovens virkning
Lov om skattekutt og jobber som ble vedtatt i desember 2017, gjorde vesentlige endringer i de delene av skattekoden som har med huseier å gjøre. Med mindre en fremtidig kongress endrer loven, vil alle bestemmelser utløpe etter 31. desember 2025. Men foreløpig har endringer i den loven redusert verdien av å eie et hjem.
Loven begrenser pantelånsfradrag til $ 750 000 for den totale pantegjelden, inkludert for et første og andre hjem og eventuelle hjemmekapital- eller HELOC-lån. Den forrige grensen var $ 1 000 000 i pantegjeld pluss ytterligere 100 000 dollar i egenkapitalgjeld.
Det er et unntak som tillater $ 1000 000 i total pantegjeld hvis du kjøpte huset ditt før eller før 14. desember 2017. Denne bestemmelsen gjelder til og med hvis du refinansierer det eldre pantelånet. Renter til boliglån er bare fradragsberettiget hvis pengene brukes til vesentlige forbedringer i hjemmet du tok opp lånet på. Tidligere var renter på opptil 100 000 dollar fradragsberettigede uansett hvordan hjemme-egenkapitalen ble brukt.
Loven satte også fradragsgrensen for SALT til 10.000 dollar. Tidligere var alle SALT-betalinger fradragsberettigede, med mindre du var pålagt den alternative minsteavgiften.
Andre nye bestemmelser inkluderer begrensninger for å kreve tap av skader bortsett fra føderalt erklærte katastrofer. Fradraget for flytteutgifter eksisterer ikke lenger bortsett fra at den militære aktivt flytter av arbeidshensyn.
Alle disse endringene har senket verdien av å eie et hjem - inkludert det faktum at med doblingen av standardfradraget (en annen funksjon i loven), vil færre ha tilstrekkelig med fradrag til å legge inn plan A i stedet for å ta standardfradraget. Så det faktum at du er berettiget til skattefradrag, betyr ikke at det vil være nyttig for deg. Den alvorlige begrensningen av SALT-fradraget vil være spesielt skadelig for å senke tilgjengelige fradrag for mennesker som bor i sterkt beskattede stater.
Høye forhåndskostnader
Kostnadene for å investere i et hjem kan være høye - det koster mer utgifter enn eiendommens salgspris og renten på pantelånet. For det første kan du forvente å betale alt fra 2% til 5% av kjøpesummen i sluttkostnader. Noen av de vanligste stengekostnadene inkluderer søknadsgebyr, takstgebyr, advokatgebyr, eiendomsskatt, boliglånsforsikring, hjemmetilsyn, førsteårs huseiers forsikringspremie, tittelsøk, tittelforsikring, poeng (forhåndsbetalt rente), opprinnelsesgebyr, registrering avgifter og undersøkelsesgebyr.
Eksperter sier at du bør planlegge å være i huset ditt minst fem år for å få disse kostnadene.
Potensiell avskrivning
Ikke alle hjem vokser i verdi. Boligkrisen i 2008 resulterte i at mange huseiere var under vann, noe som betyr å skylde mer på boliglånet ditt enn hjemmet ditt er verdt. Det krever ikke en boligkrise for at boligprisene skal stagnere eller synke. Regionale eller lokale økonomiske forhold kan føre til hjemmeverdier som ikke følger med inflasjonen.
Husk også at den faktiske strukturen du bor i vil svekkes over tid. Dette kan skyldes slitasje på eiendommen, eller mangel på vedlikehold og reparasjoner.
Stolthet og økonomiske ansvar
En ofte sitert fordel med huseier er kunnskapen om at du eier ditt lille hjørne av verden. Du kan tilpasse huset ditt, renovere, male og dekorere uten at du trenger å få tillatelse fra en utleier.
Eierskap kommer imidlertid med ansvar. Du må betale pantelånet ditt eller risikere å miste hjemmet ditt og egenkapitalen du har bygget. Vedlikehold og vedlikehold er ditt ansvar. Du kan ikke ringe utleier klokken 02.00 for å få reparert et lekk vannvann. Hvis taket er skadet, må du reparere det - eller få det reparert - selv. Gressklipping, snørydding, huseiereforsikring og ansvarsforsikring faller alle på deg.
illikviditet
I motsetning til lager, som kan selges i løpet av noen dager, tar det vanligvis mye lenger tid å laste hjem. Det at du kan ha tilgang til $ 500 000 i skattefrie kapitalgevinster, betyr ikke at du har klar tilgang. I mellomtiden må du fremdeles betale pantebetalinger og vedlikeholde huset til du selger det.
Bunnlinjen
Et hjem er en investering som har mange investeringsfordeler, men også risikoer, noe som gjør det til en investering som ikke er for alle. Det er viktig å veie investeringsfordelene mot risikoen. En rasjonell sammenligning av fordeler og ulemper kan hjelpe deg med å bestemme om du vil sette pengene dine i en boliginvestering eller potensielt finne bedre avkastning andre steder.
relaterte artikler
Pensjonsplanlegging
Bør pensjonister eie eller leie hjemmene sine?
leie
Forskjellen mellom å leie og eie et hjem
Hjemmekapital
Skattefemfunn funnet for renter på hjemmets egenkapital
Hjemmekapital
Home Equity Loan vs. HELOC: Hva er forskjellen?
Skattefradrag / kreditt
Her er fradragene du mistet på grunn av endringer i skatteretten
Huseier
De skjulte kostnadene ved å eie et hjem
PartnerkoblingerRelaterte vilkår
Slik fungerer utlånsgraden (LTV) Ratio-verdien-verdien er definert som en risikovurderingsgrad for utlån som finansinstitusjoner og andre långivere undersøker før de godkjenner et pantelån. mer Boliglån Et boliglån er et forbrukslån som er sikret med et andre pantelån, slik at huseiere kan låne mot egenkapitalen i hjemmet. mer Kortsalg av eiendommer I eiendommer er et kortsalg når en huseier i økonomisk nød selger sin eiendom for mindre enn det skyldige beløpet på pantelånet. mer Skattefradragsrenter Skattefradragsrenter er en låneutgift som en skattyter kan kreve på en føderal eller statlig selvangivelse for å redusere skattepliktig inntekt. Typer renter som er skattefradrag inkluderer pantelenter, pantelenter for investeringseiendommer, studielånsrenter og mer. mer Federal Housing Administration Loan (FHA Loan) Et Federal Housing Administration (FHA) lån er et pantelån forsikret av FHA, designet for låntakere med lavere inntekt. mer Hvordan tjene på eiendommer Eiendom er eiendommer - det vil si håndgripelige - eiendommer som består av jord så vel som alt som ligger der, inkludert bygninger, dyr og naturressurser. mer