Ved første øyekast kan du tro at en eiendomsporteføljeforvalter ligner enhver finansiell forvalter. Men aksjeportefølje eller forvaltning av eiendommer skiller seg radikalt fra å forvalte aksjer, obligasjoner eller aksjefond.
I motsetning til aksjeforvaltere, som forsker på selskaper og forvalter sannsynligheten for at de kan fylle ut artikulerte strategier, må eiendomssjefer være med på å definere og dra nytte av muligheter på eiendomsnivå. Eiendomssjefer er ikke bare ansvarlige for allokering, risikostyring og transaksjoner, men også for å håndtere land og strukturer direkte på det.
Forvaltning av eiendommer, i motsetning til tradisjonell pengestyring, krever erfarne individer som kan optimalisere verdien av eiendommer. Faktisk, på mange måter, er en eiendomsforvalter mye som en konsernsjef, driver et selskap eller et anlegg. I kontrast til det, kan en tradisjonell pengeansvarer kjenne aksjene i et bestemt felt eller sektor - men blir ikke involvert i driften av selskapene selv.
Tror du en karriere innen forvaltning av eiendomsportefølje kan være riktig for deg? Les videre for å lære mer.
Eiendomsporteføljestyring
Opplæringen og erfaringen som andelsforvaltere har fått er lik den som andre fondsforvaltere har. Imidlertid er det forskjellig på den måten de bruker disse ferdighetene for å sikre porteføljens ytelse. Porteføljeforvaltere blir ofte vurdert etter deres evne til å sikre passende risikojustert avkastning og porteføljediversifisering gjennom overlegen kapitalfordeling og utvalg.
I tillegg gir forvaltere av eiendomsportefølje verdi til klienter ved å sikre en mest mulig effektiv bruk av investorkapital, og ved å holde kundene informert gjennom overlegen resultatmåling og til og med kontantstrømsprognoser. Med unntak av eiendomsinvesteringsfond (REIT) og fond for fondsforvaltere (hvis resultater bedømmes av evnen til å måle andre forvalteres evne til å utforme og utføre strategi), er forvalteren for aksjefond i hovedsak administrerende direktør for hans eller hennes eget selskap, lage og utføre strategier på eiendomsnivå for eiendelene under hans eller hennes belastning.
Strategier for valg av investeringer
Forvaltere av eiendomsporteføljer foretar allokering og valg av eiendeler, ikke ved å forstå markedsdynamikken og selskapene i spesifikke bransjer, men ved å være eksperter på grunnleggende eiendommer. De studerer i lokale regioner og i de forskjellige kommersielle bruksområdene: kontor, industri, hotell, detaljhandel, og en- og flerfamilieboliger. For å slå markedet, sikre diversifisering og produsere tilstrekkelig risikojustert avkastning, må forvaltere av eiendomsporteføljer satse på regionale eller lokale eiendomsmarkeder og, i tilfelle porteføljer med flere eiendeler, riktig eiendomsmiks.
Av denne grunn fokuserer mange fondsforvaltere på spesifikke regioner eller eiendomstyper; noen større eiendomsforvaltere organiserer senioransatte og støtter personell etter region eller arealbruk. Begrunnelsen for organisering på denne måten er å sikre at markedsmuligheter kan identifiseres og deretter oversettes til riktig eiendomsvalg og eiendelens opprinnelse.
Måten eiendommer erverves på er en av de mest betydningsfulle måtene som eiendomsfond skiller seg fra mer tradisjonelle investeringer. I likhet med handelsmenn i aksjemarkedet bruker eiendomsfond oppkjøpsspesialister for å avdekke og gjennomføre eiendomstransaksjoner. Disse anskaffelsespersonell jobber vanligvis for et spesifikt fond eller er organisert regionalt eller etter aktivatype.
Ettersom de fleste eiendomsfond eier alle (eller en betydelig del) av hver eiendom, er porteføljeforvaltere ofte direkte involvert i anskaffelsesprosessen. Siden de har ansvaret for å sette og utføre eiendomsstrategi, må porteføljeforvaltere være direkte involvert i alle investeringsprosesser inkludert anskaffelser, finansiering, disposisjoner og beslutninger om fasilitetene. For å lette bredden og dybden i prosesser for forvaltning av eiendommer, må porteføljeforvaltere stole på en betydelig mengde infrastruktur i forhold til investert kapital. For å oppnå dette så effektivt som mulig, har forvaltere av aksjefond og kapitalforvaltere utviklet en spesialisert kapitalforvaltningsfunksjon.
Hvordan eiendomsforvaltning fungerer
Funksjonen for forvaltning av eiendommer består av spesialister på eiendomsnivå som tilfører verdi for fondets forvaltere ved å utføre strategi på eiendomsnivå. Spesialistene er eksperter på enten regionale markedsfundamentaliteter eller i spesifikke eiendomstyper, og er ansvarlige for å optimalisere verdien av eiendelene i deres varetekt. I tillegg til å gi porteføljestyringsinformasjon om lokale utsikter og tilrettelegge for transaksjoner, er kapitalforvalteren ansvarlig for ytelsen på eiendomsnivå.
I tillegg til å godkjenne budsjetter og utføre kostnadsstyring, øker kapitalforvalterne verdien ved å styre leasing på en eller flere eiendommer. Selv om det kan virke som en svart-hvitt affære, er leasing en kompleks funksjon som uunngåelig avgjør eiendom og porteføljeverdi. Suksess med leasing oppnås ikke bare ved å finne og utføre de høyest mulige leasingmulighetene på hver eiendom, men også ved å gjennomføre et leasingprogram som er i samsvar med porteføljestrategien og samtidig opprettholde de beste forholdene til eksisterende leietakere.
Leasing er en høyt forhandlet prosess, som kan innebære å ta beslutninger som er i strid med leietakers behov for å optimalisere verdien av eiendommen. For for eksempel eiendommer som er beregnet for salg, kan leasing bli suspendert i løpet av en salgsperiode slik at nye eiere kan faktorere høyere potensielle leasingpriser. Dette kan føre til økte forventede eiendomsverdier og dermed høyere salgstilbud.
I perioder med stigende leiepriser kan langsiktige leieavtaler være innelåst for inntektsorienterte eiendommer, mens for strategier som er fokusert på kapitalvurdering, kan leiekontraktene bli forkortet for å dra nytte av høyere forventede priser i fremtiden. Kapitalforvalterens evne til å oppnå passende leietakermiks, utføre leasingstrategi som justerer kontantstrømmer med porteføljebehov, og administrere både kapital- og driftskostnader kan påvirke den samlede porteføljeverdien betydelig.
Eiendomsporteføljeforvaltere som administrerende direktører
Hvis man tenker på en eiendom som et eget selskap eller datterselskap, hver med sitt eget strategi og resultatpotensiale, begynner man å forstå hvorfor forvaltere av aksjeporteføljer ligner mye på konsernsjefer. I likhet med administrerende direktører, som må fordele et begrenset tilførsel av kapital mellom forskjellige muligheter for å skape størst samlet avkastning på investeringer, må eiendomsporteføljeforvaltere gjøre det samme på tvers av eiendommene de forvalter. Dette behovet for å fordele en begrenset mengde ressurser skaper en situasjon som er forskjellig fra mange konvensjonelle kapitalforvaltningsfirmaer.
I eiendomsfond er det en iboende konflikt mellom porteføljeforvaltere og deres kapitalforvaltere, siden de jobber for noe forskjellige mål. Mens kapitalforvaltere er spesialister som blir kompensert for å optimalisere verdien av eiendommene sine, og porteføljeforvaltere er generalister belønnet for å optimalisere porteføljeavkastning og investortilfredshet, er den vellykkede eiendomsfondsforvalteren en som kan håndtere denne konflikten og opprettholde en effektiv ledergruppe og porteføljeytelse. Dette krever artikulering av en godt designet porteføljestrategi i et godt tilknyttet team av ledere som forstår og har internalisert de overordnede investeringsmålene. Dette kan være en vanskelig oppgave for ethvert fond som har økt antallet og kompleksiteten av eiendommer under forvaltning betydelig.
Det er også avgjørende at eiendomsporteføljeforvaltere ikke bare legemliggjør den nødvendige kapitalallokering, valg av eiendom og andre investeringsevner som kreves, men også at de har evnen til å lage passende investeringsstrategier og lederegenskaper for å mobilisere organisasjonen mot samme porteføljeoppdrag.
Bunnlinjen
Når det gjelder eiendomsfond, er ledelsens evne til å utføre kapitalforvaltningsplaner i tillegg til å utføre mer tradisjonell fondsforvaltningsmetode nøkkel. For en eiendomsinvesteringssjef betyr dette å optimalisere verdien på eiendommene i hans eller hennes portefølje, både gjennom valg og påfølgende styring av porteføljens eiendommer. Forvaltere av eiendomsporteføljer må fordele ressursene sine over eiendommene de forvalter for størst mulig avkastning, og holde teamet på sporet for å oppnå det samme. For de med riktig blanding av ferdigheter, fremstår denne karrieren som en unik mulighet innen kapitalforvaltning.
