Hva er utsmykking?
Dekorasjon oppstår når en leietaker erkjenner en ny eier av eiendommen som sin nye utleier. Når det gjelder kommersiell eiendom som skifter hender, krever en attornment-klausul i en underordnings-, ikke-forstyrrelses- og attornment-avtale (SNDA) -avtalen at leietaker må anerkjenne en ny eier som sin utleier og fortsette å betale leie uavhengig av om eiendommen skifter hånden gjennom et normalt salg eller en avskedigelse.
Hvordan utsmykking fungerer
Attornment er ofte forbundet med lov om eiendom og er designet for å erkjenne forholdet mellom partene i en transaksjon. For eksempel kan utsmykking oppstå når en leietaker leier en leilighet bare for å få eier skiftet under leiekontrakten. Dekorasjonsavtalen skaper ikke et nytt sett med rettigheter for eieren med mindre leietaker signerer den. Utleier kan være i stand til å bruke leietakers avslag på å signere som utkastelsesgrunn.
Viktige takeaways
- Attornment gjelder ofte for eiendomstransaksjoner. Dekorasjon erkjenner forholdet mellom partene i en transaksjon. Dekorasjon kan oppstå når en leietaker leier en leilighet bygningen skifter hender til en ny eier i løpet av leiekontrakten. Dekorasjonsavtalen endrer bare rettighetene til den nye eieren hvis den er signert av leieren.
Bestemmelsen i en SNDA dikterer at hvis eierskapet endres, erstatter den nye eieren den tidligere eieren i leiekontrakten og påtar seg alle den tidligere eiers rettigheter og ansvar. Bestemmelsen bestemmer også at leietakerne må fortsette å betale husleie uavhengig av hvem som eier eiendommen.
Pynt i kommersielle leieavtaler
Kommersielle leieavtaler inneholder ofte en SNDA. Dette er en avtale mellom en leietaker og utleier som beskriver leiers og utleiers spesifikke rettigheter. SNDA kan også gi informasjon om andre tredjeparter, for eksempel utleierens långiver eller kjøperen av eiendommen. Det er tre deler: underordningsklausulen, ikke-forstyrrelsesklausulen og utsmykningsklausulen. Dekorasjon i en kommersiell leieavtale er lik. Dekorasjonsbestemmelsen i en SNDA forplikter leietaker å anerkjenne den nye eieren av eiendommen som sin utleier uavhengig av om den nye eieren kjøpte eiendommen gjennom et normalt salg eller en tvangsauksjon. Bestemmelsen krever også at leietaker fortsetter å betale husleie til den nye utleieren for resten av leiekontrakten.
I underordningsbestemmelsen i en SNDA samtykker leietaker å la deres interesse i eiendommen bli underordnet interessene til en tredjeparts långiver. Utleier vil kanskje bruke næringseiendommen til å sikre finansiering etter å ha inngått leiekontrakt med leietaker. Derfor vil de fleste långivere kreve at leietakere underordner leiekursinteressene til långiverens pantelenter. Underordningsklausulen gir tredjeparts långiver muligheten til å si opp leieavtalen i tilfelle kommersiell avskedigelse. En ikke-forstyrrelsesbestemmelse eller avtale gir leietaker retten til å fortsette å okkupere de leide lokalene så lenge de ikke har noe mislighold. Leietaker kan leie lokalene selv etter at eiendommen er solgt eller utelukket. Ikke-forstyrrelsesklausulen støtter leietakers rettigheter til lokalene selv om utleier ikke oppfyller pantelån og eiendommen er utelukket.
