Når rentene stiger, løper investorene for dekning - og for alle gode eiendeler de kan finne. Alternative investeringer som eiendomsinvesteringer (REIT) kan være et godt alternativ, i hvert fall i henhold til de historiske dataene. La oss se hvordan REIT presterte i perioder med høy og lav rente.
En rask REIT-oppsummering
A REIT er en børsnotert verdipapir som investerer i eiendom gjennom eiendommer eller pantelån, og hvis kurs svinger på større børser som på en aksje. Som et resultat tilbyr REITs høyt likviditetsnivå (en sjelden kvalitet når du handler med eiendom). Stiftelsene spesialiserer seg ofte i spesifikke eiendomstyper, som boligleiligheter, næringsbygg, lager eller hotellfasiliteter. REITs er også tilgjengelig i regionale varianter, og konsentrerer seg om eiendommer i bestemte land / regioner som USA, Europa, Kina eller Japan. (For mer, se: 5 typer REITs og hvordan du investerer i dem .)
REITs tilbyr mange fordeler, inkludert diversifisering, den nevnte likviditeten, en liten mengde investeringer og skattefordeler (avhengig av lokale lover). (Se Investere i REIT for en større forklaring.)
REIT Returnerer Vs. Renter
En rapport fra REIT.com viser et historisk lavt korrelasjonsnivå (hvordan to verdipapirer beveger seg i forhold til hverandre) mellom REITs og aksjemarkedet. Den samme rapporten viser lignende lave nivåer av korrelasjon mellom REIT og obligasjonsrenter.
(En trimmet tabell er nedenfor med REITs-obligasjonskorrelasjonen uthevet.)
En lignende historisk sammenligning mellom avkastning fra en populær REIT-indeks og 10-årige obligasjonsrenter indikerer et omvendt forhold. Vi planlegger den årlige avkastningen til den populære FTSE NAREIT indeksen for alle REITs mot rentene på 10 år
Statsobligasjoner:
Som det fremgår av grafen over som dekker 45 år, synes stigende renter dårlig for REIT-avkastning og omvendt. I høye renteperioder 1980-1985 var avkastningen fra REIT lavere, mens de skjøt opp etter 2008 da rentene berørte rekordlave.
Imidlertid er det andre faktorer og andre detaljerte observasjoner å vurdere, som kan indikere positiv avkastning for REITs investeringer selv i høyrentetiden. Bor ned i bestemte tidsperioder der rentene var høye og interessante observasjoner dukker opp:
Siden 1981 har rentene hatt en nedadgående trend; det var noen få sporadiske pigger i mellomtiden, men samlet sett har det vært en jevn nedgang (selv om de fra oktober 2018 har begynt å tømme seg igjen).for rentene. Med hver fem- eller 10-årsperiode ble et lavere rentesnitt ansett som "høyt."
- 1979-1984: Denne perioden var rentene i det høye området 10% - 14%. Avkastningen fra REIT var også i det høye området 9% - 32%.1991-1997: Denne perioden fikk et nytt utvalg av høye renter, som varierte fra 6% - 8%. Avkastningen fra REIT-indeksen var i området 12% - 36%, med unntak av 1% i 1994.2000-2001: Den neste høye rentesats var i perioden 2000-2001, da rentene svevde rundt 5, 5%. Avkastningen fra REIT var fra 16% til 26%.
Hvordan gikk REIT-rentene i de mellomliggende lavrenteperiodene?
- 1973-1974: Rentene var relativt lavere og varierte fra 6, 9% til 7, 4% (sammenlignet med høyt område fra 10% til 14% de påfølgende årene). REITs presterte dårlig med årlige tap i området -42% til -27%.1998-1999: Rentene var i området 4% - 5, 5%, og avkastningen fra REITs var fortsatt negativ til melodien -18% til -6%.2007-2012: Ettersom rentene dyppet gradvis fra 4% til under 2%, oppnådde REITs konstante årlige tap i området -45% til -5%, med bare ett unntak av positiv avkastning i 2009.
Disse observasjonene indikerer at REIT-er ikke egentlig har noen avhengighet av rentescenarier. Avkastningen fra REIT-investeringene kan faktisk forbli fri fra rentesvingninger.
REIT Fordeler til investorer
Det er andre fordeler med REIT, som gjør dem til et godt investeringsvalg selv i høye renteperioder:
- Inntektsmulighet: REITs anses som avkastningsbaserte verdipapirer. Selv om de kan sette pris på pris, kommer en betydelig del av REIT-avkastningen fra utbytte. REITs unngår å måtte betale selskapsskatt hvis de fordeler minst 90% av inntekten til andelseierne. Denne skattefordelingen resulterer i en jevnlig utdeling av utbytteinntekter til REIT-aksjonærene, og de effektive nettorentene er ofte høyere enn dem fra obligasjoner (eller aksjer), selv i tilfeller av høy rente. Global diversifisering: REITs tilbyr eksponering mot globale markeder. Siden 1990-tallet har Storbritannia, Singapore, Japan, Australia, Nederland, Sør-Afrika og mange andre land muliggjort REIT-noteringer, slik at investorer kan eksponere seg i eiendomsmarkeder i utenlandske nasjoner. For eksempel, hvis det lokale eiendomsmarkedet i amerikanske stridsvogner på grunn av effekter av høyere renter, kan en amerikansk investor med eksponering for Singapore-eiendomsmarkedet dra fordel hvis han har REITs i Singapore eiendom i porteføljen sin. Sektorspesifikk eksponering: Ved økende rente kan ikke alle undersektorene innen eiendom bli rammet negativt. For eksempel kan boligleie lide, men kjøpesentre på førsteklasses steder vil kanskje ikke. Omhyggelig undersøkelse av eiendomsmarkedet, påvirkningene av rentene på en spesifikk undersektor, og på spesifikke REIT-er basert på dens underliggende eiendom, kan gjøre REIT-investering lønnsom uansett rentepåvirkning. (For mer, se: 3 Hotel REITs som utkonkurrerte markedet og REITs for markedet , helseomsorg og kontor .)
Bunnlinjen
Etter å ha sett på korrelasjonsmønstre og historiske data, ser det ut til at avkastningen fra REIT forblir uavhengig av renteperioder. Etter nøye studier og riktig utvalg av undersektorer og geografiske regioner til eiendommer, kan investorer vurdere REIT som et godt alternativ til de tradisjonelle aksjene og obligasjonene, som er svært følsomme for renter.
