Hva er rimelige boliginvesteringer?
Vellykkede eiendomsinvestorer er mer enn bare utleiere. De er kyndige bedriftsledere. Eiendomsinvestorer opererer omtrent som porteføljeforvaltere og forretningsførere som fokuserer på å maksimere fortjenesten og samtidig skape verdier for kundene. Denne artikkelen diskuterer rimelige boliginvesteringer som en forretnings- og investeringsstrategi Artikkelen definerer først rimelige boliger og ser på tre demografiske grupper som representerer det beste målmarkedet. Deretter diskuterer artikkelen lønnsomheten og salgbarheten til rimelige boliger samt finansiering og de sosiale implikasjonene av rimelige boliginvesteringer.
Viktige takeaways
- Rimelige boliger er inkludert i porteføljene til mange eiendomsinvestorer, hovedsakelig på grunn av de tilhørende statlige skattekreditt. Eiendomsinvestorer som er interessert i rimelige boliger, bør sørge for at en slik investering er lønnsom og omsettelig i sitt område. Investorer bør beregne kostnadene som er involvert i å kjøpe, renovere, og opprettholde rimelige boliger for å avgjøre om det er en levedyktig investeringstiltak. Virkelig vil en investor ha de beste eiendommene i ønskelige områder til gode priser for å sikre tilstrekkelig etterspørsel og lønnsomhet.
Forståelse av rimelige boliger
Konseptet bak rimelige boliger er å skaffe boliger til samfunnsmedlemmer med begrenset inntekt. Eiere av eiendommer får skattekreditt hvis de bruker en prosentandel av eiendommen sin som rimelige boliger (for eksempel så mange utleieenheter i en bygning). Leietakere får også hjelp fra myndighetene i å betale husleien hver måned. Fire grupper mennesker har vanligvis behov for rimelige boliger.
Eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne
Personer 65 år eller eldre og personer med funksjonshemming er en betydelig prosentandel av den amerikanske befolkningen. Studier viser at antallet øker og vil nå rekordnivåer de neste 20 til 30 årene. Mennesker i disse gruppene trenger bolig som ligger i nærheten av offentlige overnattingssteder og modifisert for å hjelpe dem i hverdagen. Endringer inkluderer ramper i stedet for trapper, bad med rullestolbrukere, rekkverk og modifiserte skap og skap.
studenter
Det økende antallet voksne og ikke-tradisjonelle studenter på høyskoler og universiteter har økt behovet for bolig utenfor campus. Voksne studenter med familier trenger private boliger i nærheten av campus. Internasjonale studenter trenger bolig som er tilgjengelig året rundt fordi det er rimeligere og mer praktisk enn hyppige internasjonale reiser på ferie og sommerferier.
Militæret
Militære tjenestemedlemmer har boligmuligheter på og utenfor basen. On-base-boliger krever bygging, eiendomsforvaltning og vedlikehold av bakker mens boligbasert bolig krever ekstra stedsassistanse, tilpasset bygging og kjøpsfinansiering. Off-base hus må være nær basen og lett å flytte inn og ut av. Militære boliginvestorer bør være kjent med føderale kontrakter så vel som de spesifikke retningslinjene for hver tjenestegren.
Rehabiliterings- og gjeninnføringsprogrammer
En del av befolkningen krever overgangsboliger. For eksempel krever hjemløse og familier, utvinnende rusavhengige og de nylig løslatte fra kriminalomsorg boliger halvveis. Noen voksne og barn i statlige verneprogrammer og psykiske helseprogrammer krever gruppehjem og nabolagsbaserte boliger. Leiligheter og pensjonater skal være store nok til å gi tilstrekkelige fasiliteter og privatliv for beboerne, men må også lette sikkerhets- og tilgjengelighetsnivåene som er passende for hver gruppe.
Krav til rimelige boliginvesteringer
Rimelig er viktig for investorene fordi det avgjør to avgjørende ting: lønnsomhet og salgbarhet. Subsidiserte boligprogrammer, for eksempel seksjon 8, hjelper familier med lavere inntekt til å leie ved å betale en del av markedsprisen for leienheter. Investorer i rimelige boliger bør kjenne medianinntekten for sitt område for å bestemme hvilken type avkastning de kan få når de kjøper eiendommer og bruker den til rimelige boliger.
Flere kilder kan hjelpe en investor med å bestemme medianinntekt. Det amerikanske folketellingskontoret samler gjennomsnittlige inntekter for stater, fylker og byer. Eiendomsnettsteder gir denne informasjonen for folk som er interessert i å kjøpe hus i bestemte regioner. Til slutt er informasjon også tilgjengelig gjennom statlige og lokale myndigheter, økonomiske utviklingsbyråer og boligmyndigheter.
- For rimelig leie, beregne 30% av medianinntekten i ditt område. Dette er din forventede bruttoinntekt per rimelig utleieenhet. For rimelig huseierskap, beregne 35% av medianinntekten for prinsipp, renter, eiendomsskatt, huseierforsikring og tilknytningsgebyr. Beregn deretter forventet salgspris ved å trekke fra beløpet for skatt, forsikring og avgifter basert på gjeldende priser for området. Bruk forskjellen, prinsippet og interessen for å bestemme kjøpesummen basert på gjeldende renter for ditt område. En bank- eller pantelege kan hjelpe deg med å raskt bestemme disse beløpene.
lønnsomhet
For å bestemme den potensielle lønnsomheten til en investering, estimer du driftsutgiftene. For utleieenheter, start med skatter og forsikringer du betaler som eier. Inkluder eventuelle verktøy, bygg- og vedlikeholdskostnader og overføringskostnader som inspeksjon, beleggssertifisering, registrering og andre gebyrer som kreves av ditt fylke eller kommune.
For salgsenheter må du bestemme finansieringskostnadene, lukkeomkostningene ved anskaffelse og på salgstidspunktet, material- og arbeidskraftskostnader for bygging eller rehabilitering, og overføringskostnader.
For både utleie- og salgsenheter må du bestemme markedsføring og annonseringskostnader. Det største prosjektet vil floppe hvis du ikke kan tiltrekke deg leietakere eller kjøpere. Selv en enkel, effektiv annonseringsstrategi vil koste både penger og tid. Vurder kostnadene ved å drive forretning som påvirker bunnlinjen.
Neste, bestemme inntekten. For utleieenheter bruker du mengden forventet bruttoinntekt per rimelig enhet. For salgsenheter, bruk kjøpesummen som er bestemt ovenfor. Bruk standardformelen:
Inntekt - Utgifter = Brutto fortjeneste
Vurder kontantstrømmen din. Hvis du betaler verktøy, tillater noen programmer ekstra beløp som skal betales av den subsidierende myndigheten for å dekke en del av leietagerverktøyene. Til slutt, se på inntektsskattesituasjonen din. Avskrivning vil påvirke skatteplikten din og vil ha varierende innvirkning på den faktiske kontantstrømmen eller det reelle nettoresultatet.
salgbarhet
Den rimelige boliginvestoren må finne og endre enheter som oppfyller retningslinjene for leiesubsidier som er tilgjengelige gjennom lokale boligmyndigheter. For selgere, fokuser på å minimere bygge- og rehabiliteringskostnadene for enheter som skal selges på markedet.
- Begynn med enkel logikk. Hvis det ikke er lønnsomt, er det ikke salgbart. Det motsatte er også sant. Dra nytte av utestengte hjem. Det er mange eneboliger og to- til firefamilieboliger som har blitt forlatt på grunn av tvangsauktioner. Kontakt lokale økonomiske utviklingsbyråer som kjøper disse enhetene under markedskostnader og selger eller kontrakter med lokale utviklere for å rehabilitere og videreselge. Lær også inn og outs for sheriffes salg i ditt område. Sjekk retningslinjene for hvert fylke du vil målrette deg mot, da retningslinjene kan variere mellom fylker i samme region eller stat. Disse enhetene kjøpes ofte usett og kan representere betydelige rehabiliteringskostnader og behandlingstid for å videreselge. Arbeid med en eiendomsmegler og lære mer om det lokale markedet for salg av eier (FSBO). Du kan finne muligheter for kortsalg der selger eller salgsagent har lagt til rette for redusert pantelån for å lette en redusert pris for raskt salg. Disse enhetene kan være de minst kostbare å fikse opp og selge på nytt.
Vellykkede investorer vet når og hvordan de kan bevege seg i markedet. Ikke glem å utføre løpende kjøp-salg-hold-analyse på utleieenheter. Hvis arbeidskrafts-, material- og finansieringskostnadene er høye, kan det hende at det ikke er på tide å kjøpe flere eiendommer. Hvis det er flere leietakere i markedet ditt, kan det ikke være en lønnsom tid å markedsføre enheter for salg selv om rentene er lave. Hvis markedsleie og medianinntekt i ditt område er høy, kan det være det mest lønnsomme tidspunktet å beholde eiendom for den månedlige leieinntekten det kan generere.
Behandle eiendomsporteføljen din akkurat som pensjonsporteføljen din med litt mer maling og inventar.
Finansiering
Undersøk de forskjellige finansieringsalternativene som er tilgjengelige for investorer. Les nettsteder for Fannie Mae, Freddie Mac og HUD Multifamily Financing. Arbeid med en lokal bankmann og en kommersiell boliglån megler eller konsulent for å identifisere utlånsprogrammer og finne private investorer. Bli med i lokale boligbyggere, ombygginger og investorforeninger for eiendommer. Bli medlem av handelskammeret og tilknyttet økonomiske utviklingsbyråer. Bruk disse forholdene til å identifisere offentlige og private finansierings- og driftspartnerskap.
Handlingsplan
- Være informert. Lær om rimelige boliger over hele landet og i ditt område. Vær involvert. Lag et marked for rimelige boliger. Identifiser en nisje i ditt område og fyll den. Smi partnerskap med likesinnede investorer og finansieringskilder. Vær en lønnsom investor. Funksjon som både porteføljeforvalter og forretningsfører. Bruk konvensjonell investeringsvisdom og forretningsstrategiråd.
Spesielle hensyn for rimelig boliginvestering
En rimelig boliginvestor må være en utleier, en investor og en forretningsfører. Innlem det menneskelige elementet som en utleier. Husk at du kan skape et marked ved å hjelpe familier og samfunnet. Opprett en blue-chip portefølje av eiendommer som investor. Har de beste egenskapene, i de mest ønskede områdene, til de beste prisene, som gir mest mulig fortjeneste.
Som bedriftsleder må du opprette et merke, generere goodwill og maksimere markedsverdien til merkevaren din, ikke bare på individuelle enheter. Husk at aktivitetene dine også skaper arbeidsplasser og sysselsettingsmuligheter for bygningsarbeidere og eiendomssalgere. Din markedsførings- og eiendomsforvaltningsaktiviteter er med på å tiltrekke arbeidere til arbeidsstyrken i områdene der enhetene dine er lokalisert. Ikke bare kan du skape personlig fortjeneste, men du kan også skape økonomiske muligheter for mennesker og lokalsamfunn gjennom rimelige boliginvesteringer.
