Innholdsfortegnelse
- 1. Åpne en Escrow-konto
- 2. Tittelsøk og forsikring
- 3. Ansett en advokat
- 4. Forhandle saksomkostninger
- 5. Fullfør hjemmeinspeksjonen
- 6. Fullfør skadedyrinspeksjonen
- 7. Forhandle om tilbudet
- 8. Lås renten din
- 9. Fjern beredskaper
- 10. Nødvendige finansieringsbehov
- 11. Endelig gjennomgang
- 12. Forstå papirene
- Extra Mile: Prioritering av pantelån
- Bunnlinjen
Eiendomsavtale er generelt en lang og stressende øvelse som involverer mange trinn og prosedyreformaliteter. Lukking skjer når du signerer papirene som gjør huset ditt til ditt, men før den skjebnesvangre dagen kommer, må en lang liste med ting skje. Her er 12 trinn som må tas fra det øyeblikket tilbudet ditt blir akseptert til det øyeblikket du får nøklene til ditt nye hjem.
12 trinn for å avslutte en eiendom
1. Åpne en Escrow-konto
En escrow-konto eies av en tredjepart på vegne av kjøper og selger. Ettersom et boligsalg innebærer flere trinn som er tatt i løpet av flere uker, er den beste måten å forhindre at selger eller kjøper blir lurt, å få en nøytral tredjepart til å holde alle pengene og dokumentene relatert til transaksjonen til alt er avgjort. Når alle saksbehandlingsformaliteter er over, flyttes pengene og dokumentene fra forvaring av sperrekontoen til selger og kjøper, og garanterer dermed en sikker transaksjon.
Viktige takeaways
- Eiendomsavtaler gjennomføres vanligvis over en periode på flere uker og har mange bevegelige deler. Deres kompleksitet er en god grunn til å ansette en advokat som vil lede deg gjennom prosessen. Ikke la deg friste til å hoppe over trinn: Det kan koste deg.
2. Tittelsøk og forsikring
Et tittelsøk og tittelforsikring gir trygghet og en juridisk beskyttelse, slik at når du kjøper en eiendom, ingen andre kan prøve å kreve den senere, det være seg en snudd slektning som ble utelatt fra en vilje eller et skatteoppkreveringsbyrå som ble ikke betalt kontingent. Et tittelsøk er en undersøkelse av offentlige poster for å fastslå og bekrefte eiendommens lovlige eierskap og finne ut hvilke krav, om noen, som er på eiendommen. Hvis det er noen krav, kan det hende at de må løses før kjøperen får eiendommen.
Tittelforsikring er skadesforsikring som beskytter innehaveren mot økonomisk tap som oppstår ved mangler i en tittel til en eiendom. Det beskytter både eiendomseiere og långivere mot tap eller skade som oppstår på grunn av panterett, heftelser eller mangler i tittelen eller det faktiske eierskapet til en eiendom.
3. Ansett en advokat
Selv om det å få juridisk hjelp er valgfritt, er det alltid bedre å få en profesjonell juridisk mening om dine avsluttende dokumenter. Det komplekse sjargongen i dem kan være vanskelig å forstå selv for velutdannede individer. For en passende avgift kan mening fra en erfaren eiendomsadvokat tilby flere fordeler, inkludert antydninger til potensielle problemer i papirene. I noen stater kan advokatens involvering være lovpålagt for å håndtere avslutningen.
4. Forhandle saksomkostninger
Fra å åpne en escrow-konto til å ansette en eiendomsadvokat, koster alle involverte tjenester og enheter penger som kan snøball til et stort beløp. Mange slike tjenester drar nytte av forbrukernes uvitenhet ved å kreve høye gebyrer. Uønskede avgifter, en serie av gebyrer som en långiver pålegger ved lukking av et pantelån som ofte er uventet av låntakeren og ikke klart forklart av utlåner, kan være en stor kostnad.
Uønskede avgifter inkluderer elementer som administrasjonsgebyr, gebyrer for søknadsgjennomgang, vurderingsgebyr, tilleggsgebyr, behandlingsgebyr og oppgjørssum. Til og med gebyrer for lovlige lukketjenester kan blåses opp. Hvis du er villig til å snakke og stå foran, kan du vanligvis få søppelgebyrer og andre avgifter eliminert eller i det minste reduseres før du går til stenging.
Hjem- og skadedyrinspeksjoner er avgjørende for å forhindre at du kjøper en eiendom med skjulte og kostbare problemer.
5. Fullfør hjemmeinspeksjonen
En hjemmekontroll, en fysisk undersøkelse av tilstanden til en eiendom, er et nødvendig skritt for å vite om eventuelle problemer med eiendommen og se på omgivelsene. Hvis du opplever et alvorlig problem med hjemmet under inspeksjonen, har du muligheten til å gå ut av avtalen, be selgeren om å fikse det, eller la selgeren betale for at du skal fikse den (så lenge kjøpet ditt tilbudet inkluderte en beredskap for hjemmets inspeksjon).
6. Fullfør skadedyrinspeksjonen
En skadedyrinspeksjon er atskilt fra hjemmeinspeksjonen og involverer en spesialist som sørger for at hjemmet ditt ikke har noen tre ødeleggende insekter, for eksempel termitter eller tømrermyrer. Skadedyr kan være ødeleggende for eiendommer som hovedsakelig er laget av tremateriale, og mange kredittforetak gir mandat til at selv mindre skadedyrproblemer løses før du kan avslutte avtalen.
Selv en liten angrep kan spre seg for å bli veldig ødeleggende og dermed dyr å fikse. Tre-ødeleggende skadedyr kan elimineres, men du vil sørge for at problemet kan løses til en fornuftig pris (eller for en pris selgeren er villig til og kan betale) før du fullfører kjøpet. Skadedyrinspeksjoner er lovlig påkrevd i noen stater og valgfrie i andre.
7. Forhandle om tilbudet
Selv om kjøpetilbudet ditt allerede er akseptert, kan det være lurt å reforhandle boligens kjøpesum for å gjenspeile kostnadene for nødvendige reparasjoner hvis inspeksjoner viser problemer. Du kan også holde kjøpesummen den samme, men prøv å få selgeren til å betale for reparasjoner. Selv om du kjøper eiendommen "som den er", er det ingen skade å spørre. Du kan også fortsatt slå ut uten straff hvis et stort problem oppdages som at selgeren ikke kan eller ikke vil fikse.
8. Lås renten din
Rentene, inkludert de som tilbys på pantelånet, kan være ustabile og kan endres. Priser er underlagt flere faktorer, for eksempel geografisk region, type eiendom, type lån det er søkt om og søkerens kredittscore.
Det er tilrådelig om det i det hele tatt er mulig å låse renten for lånet på forhånd, i stedet for å være prisgitt svingninger i markedet, noe som kan føre til at rentene stiger før du avslutter eiendomskjøpet. Selv en kursøkning på 0, 25% kan øke tilbakebetalingsbeløpet og / eller løpetiden betydelig.
Forsikre deg om at du vet om eventualitetene i kontrakten din er underlagt aktiv eller passiv godkjenning, og følg reglene deretter.
9. Fjern beredskaper
Eiendomstilbudet ditt skal være betinget av følgende fem ting:
- Innhenting av finansiering til en rente for ikke å overstige det du har rådHjemmet inspeksjon ikke avslører noen store problemer med hjemmet. Selgeren avslører fullt ut kjente problemer med hjemmet. Skadedyrinspeksjonen avslører ikke store infeksjoner eller skader på hjemmet. Selgeren fullfører eventuelt avtalt reparasjoner
Slike beredskaper må fjernes skriftlig innen bestemte datoer angitt i kjøpetilbudet, en prosess kjent som aktiv godkjenning. I noen kjøpsavtaler er det imidlertid nødvendig med passiv godkjenning (også kjent som konstruktiv godkjenning), noe som betyr at hvis du ikke protesterer mot dem innen de angitte frister, blir de ansett som godkjente. Det er avgjørende for kjøpere å forstå godkjenningsprosessen og iverksette nødvendige tiltak innen de nødvendige datoer.
10. Nødvendige finansieringsbehov
Du har sannsynligvis satt inn alvorlige penger da du signerte kjøpsavtalen, som er et innskudd til en selger som indikerer kjøpers god tro, alvor og ekte interesse for eiendomstransaksjonen. Hvis kjøperen rykker ut, går de alvorlige pengene til selgeren som kompensasjon. Hvis selgeren rykker ut, returneres pengene til kjøperen.
For å fullføre kjøpet, må du sette inn ekstra midler i sperret. Ettersom de opprinnelige alvorlige pengene vanligvis brukes på forskuddsbetalingen, er det viktig å ordne med de forskjellige tilleggsutbetalingene, som kreves til forskjellige tider, før avtalen blir avsluttet. Unnlatelse av å gjøre dette kan føre til at avtalen blir kansellert, alvorlige penger går til selgeren, og at du fremdeles blir belastet for de forskjellige tjenestene du brukte før avtalen falt fra hverandre.
11. Endelig gjennomgang
Et av de siste trinnene før du signerer dine avsluttende papirer, bør være å gå gjennom eiendommen en siste gang. Du vil forsikre deg om at det ikke har oppstått noen skader siden forrige hjemmekontroll, nødvendige rettelser har blitt utført av selgeren, ingen nye problemer blir funnet, og at ingenting er fjernet som er inkludert i kjøpsavtalen.
12. Forstå papirene
Papirarbeid er avgjørende for å avslutte en eiendomskontrakt. Til tross for at det er en stabel papirer fylt med komplekse juridiske vilkår og sjargong, bør du lese alt av det selv. Hvis du ikke forstår noe, kan du slå det opp på internett eller kontakte en eiendomsadvokat. Agenten din vil også være behjelpelig med å forstå noe komplekst juridisk språk.
Selv om du kan føle deg presset av folkene som venter på at du skal signere papirene dine - for eksempel notarius eller pantelåner - kan du lese hver side nøye, fordi det med små utskrifter kan ha stor innvirkning i årene som kommer. Forsikre deg spesielt om at renten er korrekt og at alle andre avtalte vilkår, for eksempel ingen forskuddsbetaling, er tydelig nevnt. Mer generelt kan du sammenligne lukkekostnadene med estimatet for god tro du ble gitt i begynnelsen av prosessen og kaste innpass om eventuelle avgifter du mener er uekte.
Going the Extra Mile: Mortgage Preapproval
Selv om det ikke er nødvendig å forhåndsgodkjenne et pantelån for å avslutte en avtale, kan det gjøre prosessen raskere. På sin side kan det å bli forhåndsgodkjent gi deg mer forhandlingsstyrke når du forhandler, da det signaliserer til selgeren at du har sterk økonomisk støtte. Det tilbyr deg også en rentelås, noe som betyr at det er mer sannsynlig at du sikrer en gunstig rente.
Hvis du forhåndsgodkjennes for et pantelån, kan du vite hvilken grense du kan gå til for å kjøpe en eiendom. Det sparer tid og krefter, slik at du bare kan søke etter eiendommer som passer budsjettet ditt.
Bunnlinjen
Selv om det kan virke som om avslutningsprosessen er mye komplekst arbeid, er det verdt tid og krefter for å få ting til rette i stedet for å skynde seg og signere en avtale du ikke forstår. Vær på vakt for noe press for å avslutte avtalen raskt. Eiendomsmeglere og andre enheter som hjelper deg vil ønske seg kutt, men de vil ikke være i nærheten for å bry seg om problemene du kan møte på lang sikt fra en dårlig avtale.
