Forstå utlåner

Innholdsfortegnelse

• Hvorfor långivere krever flomforsikring
• Hvordan fungerer flomforsikring?
• Må du kjøpe flomforsikring?
• Hvordan få flomforsikring
• Hva dekker flomforsikring?
• Hva dekker ikke flomforsikring?
• Hva koster flomforsikring?
• Evaluering av kostnadene
• Refinansiering og flomforsikring
• Unngå flomforsikring
• Bunnlinjen

"Bare noen få centimeter vann fra en flom kan forårsake titusenvis av dollar i skade, " ifølge National Flood Insurance Program. Dette faktum oppsummerer hvorfor pantelångivere noen ganger krever at låntakere kjøper flomforsikring.

Eiendomsmeglere og pantelångivere forteller imidlertid ikke kundene om flomforsikringskrav før en eiendom allerede er i sperren. Huseiere er heller ikke klar over at mange områder som ikke umiddelbart ser ut til å være i fare for flom, faktisk er vurdert til høy risiko av Federal Emergency Management Agency (FEMA). Hvis du har funnet deg selv i denne situasjonen, eller du ikke ønsker å bli tatt av vakt, vil denne artikkelen hjelpe deg ved å avmystifisere utlånskrevd flomforsikring.

Viktige takeaways

• Flomforsikring kreves ofte av pantelångivere når eiendommer er lokalisert i føderalt utpekte høyrisikosflomsoner eller flomplasser. Flomforsikring er en egen politikk fra boligeiereforsikring, som vanligvis ikke dekker skade eller ødeleggelse av flom. Kredittgivere krever bare flom forsikring for å dekke eiendomsstrukturen, selv om låntakere også kan kjøpe dekning for sine personlige eiendeler og møbler. Flomforsikring er tilgjengelig gjennom det føderale National Flood Insurance Program (NFIP) for huseiere i områder med høy risiko og andre deltakende samfunn.

Hvorfor långivere krever flomforsikring

Fareforsikringsdelen av standard huseiere forsikringer dekker ikke flom fra ytre naturlige årsaker, som kraftige regnvær eller menneskeskapte, som en skade på dammen. Bare spesifikt navngitte flomforsikring, en egen forsikring, kan beskytte mot den slags ødeleggelser eller skade.

Flomforsikring er vanligvis valgfritt for pantsatte huseiere i det som normalt regnes som flomområder med lav risiko. Det kan til og med være valgfritt for pantsatte huseiere i flomområder med høy risiko, avhengig av lånetype. Imidlertid vil huseiere være nødt til å kjøpe flomforsikring hvis de tegner et pantelån fra en utlåner som er føderalt regulert eller forsikret (for eksempel et FHA-pantelån) og kjøper et hjem i en flomzone med høy risiko (også kjent som en spesiell flom Hazard Area.) I de fleste tilfeller må huseieren betale for flomforsikring hvert år til pantelånet er nedbetalt.

Når noen tar opp et pantelån, fungerer hjemmet som sikkerhet hvis låntakeren slutter å betale pantebetalinger. Når en eiendom er finansiert, har utlåner ofte en større økonomisk eierandel i eiendommen enn den som låner. Hvis en av utlåners eiendeler er skadet av flomvann og låntaker forlater hjemmet og slutter å foreta pantebetalinger, blir långiveren fanget i en tapende stilling. For å eliminere denne risikoen krever mange långivere huseieren å kjøpe flomforsikring.

Flomforsikring vil gi penger til å reparere eller til og med gjenoppbygge et hjem hvis det er skadet eller ødelagt av flom. Hvis huseieren må inngi et krav, vil vedkommende bare være ansvarlig for å betale egenandelen. Som et resultat vil huseieren beholde hjemmet og fortsette å foreta pantebetalinger, og alle vil være fornøyde.

Hvordan fungerer flomforsikring?

Flomforsikring fungerer akkurat som andre forsikringsprodukter. Den forsikrede - huseieren - betaler en årlig premie basert på eiendommens flomrisiko og egenandelen han eller hun velger. Hvis eiendommen er skadet eller ødelagt av flom, får huseieren kontanter for det beløpet som kreves for å reparere skaden, opp til policygrensen.

Huseieren må sikre seg flomforsikring før han stenger på en eiendom og fornyer den hvert år for å dekke hovedstol på lånet. Långiveren vil vanligvis samle inn flomforsikringsutbetalinger sammen med den månedlige pantebetalingen, holde midlene på en sperrekonto og betale hele premien til forsikringsselskapet en gang i året (tilsvarende hvordan eiendomsskatt og huseiere forsikring blir håndtert). Så snart huseieren har sikret seg den opprinnelige politikken, kan det ikke være behov for ytterligere tiltak bortsett fra å foreta månedlige pantebetalinger. Separat dekning på opptil $ 100 000 for personlige eiendeler er også tilgjengelig.

Hvem må kjøpe flomforsikring?

Du kan finne ut om flomrisikoen for eiendommer på FloodSmart.gov eller via FEMAs nettkart. Hvis nettstedet sier at eiendommen er i et høyrisikoområde, vil det sannsynligvis være behov for flomforsikring. Den endelige avgjørelsen avhenger av flomforsikringsrentekart og en offisiell farebestemmelse for flomsonen. Du bør også spørre långiveren om kravene til flomforsikring.

I noen nabolag eller til og med hele byer kan det være vanskelig å finne et hjem som ikke befinner seg i et flomområde med høy risiko. I andre regioner kan du unngå behovet for å tegne flomforsikring helt.

Hvordan få flomforsikring

The National Flood Insurance Program (NFIP), administrert av FEMA, tilbyr flomforsikring til huseiere i lokalsamfunn som deltar i programmet. Programmet krever at deltakende samfunn skal "vedta og håndheve ordinanser som oppfyller eller overgår FEMA-krav for å redusere risikoen for flom." Dette programmet tilbyr også en liten rabatt på flomforsikring basert på trinnene samfunnene tar for å dempe flomrisikoen.

De faktiske forsikringene utstedes av private forsikringsselskaper, ikke av FEMA. Du kan finne et deltagende forsikringsselskap på FEMAs nettsted. Bedre ennå, be venner, familie og kolleger i byen din om anbefalinger.

Hva dekker flomforsikring?

I følge FEMA regnes følgende elementer som en del av bygningens struktur:

• Den forsikrede bygningen og dens fundament De elektriske og VVS-systemene Sentral luftkondisjoneringsutstyr, ovner og vannvarmere Kjøleskap, kokeplater, og innebygde apparater som oppvaskmaskinerPermanent installert tepper over et uferdig gulvPermanent installert panel, veggplate, bokhyller og skap Vindu persienner Tørkede garasjer opp til 10% av dekningen av bygningseiendommer (frittstående bygninger enn garasjer krever en egen bygningseiendomspolicy) Fjerning av rester

Hva dekker ikke flomforsikring?

Som spesifisert av FEMA, dekkes ikke mange viktige og dyre ting av flomforsikring. Du må kjøpe ekstra personlig eiendomsdekning hvis du er bekymret for kostnadene ved å erstatte følgende elementer:

• Personlige eiendeler som klær, møbler og elektronisk utstyr GardinerPortable og vinduets klimaanlegg Portable mikrobølgeovner og bærbare oppvaskmaskiner Tepper som ikke er inkludert i bygningsdekningen (se over) Klesvasker og tørketrommelMat frysere og maten deri til $ 2500)

I tillegg vil verken bygnings- eller personlige flomforsikringer dekke følgende:

• Skader forårsaket av fuktighet, mugg eller mugg som kunne vært unngått av huseieren terrasser, gjerder, sjøvegger, boblebad og svømmebassenger Leveutgifter, for eksempel midlertidig boligFinansielle tap forårsaket av forretningsavbrudd eller tap av bruk av forsikret eiendom De fleste selvkjørende kjøretøyer, for eksempel biler, inkludert deler av dem

Hva koster flomforsikring?

Kostnadene for å forsikre en eiendom mot flomskader bestemmes av risikofaglige faktorer som byggeår, antall etasjer, flomrisikon og mengden dekning som långiveren krever. Dette beløpet bør være basert på kostnadene du skal gjenoppbygge, og som kan fås fra huseiers forsikringsselskap.

Prisen for å forsikre en eiendom med en spesiell egenandel og et bestemt dekningsbeløp vil være den samme uansett hvem du valgte som forsikringsselskap, fordi flomforsikringspremier er myndighetsregulerte. Du har imidlertid en viss kontroll over kostnadene for policyen din fordi du kan velge egenandelbeløpet.

For å finne ut hvor mye flomforsikring som vil koste for boligen din spesifikt, fullfører du flomrisikoprofilen på FEMAs nettsted. Ta deretter kontakt med en av de deltagende forsikringsagentene som er oppført. Nettstedet gir bare et omtrentlig utvalg av mulige dekningskostnader. En forsikringsagent kan gi deg et nøyaktig tilbud. Du kan fremdeles få et pristilbud selv om du bare ser på eiendommen og ikke har den under kontrakt. Generelt sett forventer du å betale minst noen hundre dollar for flomforsikring.

Det maksimale forsikringsbeløpet som loven tillater for en NFIP-forsikring er $ 250 000 for strukturen. Innholdsdekning er valgfri - det kreves ikke av långiveren - men det koster ekstra (og er begrenset til $ 100 000).

Evaluering av kostnadene ved flomforsikring

Fra $ 500 til $ 1.300 i året, er flomforsikring dyrt, og som andre mer vanlige forsikringsformer kan huseierskap være rimeligere eller til og med uoverkommelig for noen mennesker. Beregn om du vil ha råd til flomforsikring så lenge du må ha den før du forplikter deg til en eiendom. Hvis din flomforsikring koster $ 1000 i året og det tar 30 år å betale pantelånet ditt, er det ytterligere $ 30.000 langsiktige kostnader å eie det hjemmet.

Noen flomforsikringsselskaper vil prøve å få deg til å kjøpe forsikring for maksimalt $ 250 000, selv om utlåner ikke krever så mye dekning. Hvis hovedbeløpet på et lån bare er $ 200 000, er den ekstra dekningen ikke nødvendig. Se på erstatningsverdien for huset ditt som bestemt av huseiernes forsikringsselskap. Dette er hele beløpet du trenger for å kjøpe forsikring. Forsikringen trenger bare å dekke verdien av den fysiske strukturen, ikke landet.

Refinansiering og flomforsikring

Hvis du tenker på å refinansiere, og du ikke er pålagt å ha flomforsikring under ditt eksisterende pantelån, kan du se om flombetegnelsen din har endret seg. Du kan nå befinne deg i en flomzone med høy risiko selv om du ikke var før. Det kan ikke være verdt det å refinansiere når du legger til de nye kostnadene for flomforsikring.

Endelig kan det hende at den maksimalt tillatte dekningen på $ 250 000 ikke er tilstrekkelig til å gjenoppbygge noen eiendommer. Hvis huseiernes forsikringsselskap sier at det vil koste mer enn $ 250 000 å gjenoppbygge eiendommen din i tilfelle et totaltap, må du være klar over risikoen du fremdeles er utsatt for selv med flomforsikringsdekning.

Unngå utlånskrevd flomforsikring

Det er flere alternativer for å unngå utlånskrevd flomforsikring (eller i det minste redusere kostnadene), selv om de kanskje ikke er gjennomførbare for alle, spesielt de som bor i områder med høy risiko.

Huskjøpere som har eiendommer i en flomsone og som søker et føderalt støttet boliglån, for eksempel et FHA-lån, er vanligvis pålagt å ha tilstrekkelig flomforsikringsdekning for å motta finansiering.

Forskning

Undersøk før du kjøper: Finn egenskaper som ikke ligger i flomutsatte soner. Eller la en undersøkelse gjøre (for rundt 1 500 dollar) for å se om din spesifikke eiendom er forhøyet nok til å ikke være i flomområdet, selv om samfunnet ditt generelt er det. Du kan kanskje få dispensasjon hvis du kan bevise at eiendommen din ikke har høy risiko.

Renovere

Det er flere måter å redusere risikoen for flomskader, og dermed kostnadene for flomforsikringen din. Hus med kjellere og gjennomgangsområder lider mer av flom; det kan være verdt å fylle dem inn og gjøre dem til et solid fundament. Å flytte verktøy fra en kjeller til et skur på bakkenivå hjelper også. Så kan ettermontere hjemmet ditt for å heve det over områdets base flomheving.

Organisere

Organiser samfunnet ditt og samarbeide med lokale myndigheter for å gjøre ting for å dempe flomrisikoen til det punktet der området ikke lenger er i et høyrisikoområde - eller i det minste blir utpekt til en nedre sone. Samfunn som gjør det får ofte rabatter fra NFIP.

Bunnlinjen

Å måtte kjøpe flomforsikring skal ikke være en stygg overraskelse når du kjøper eller refinansierer et hus. Å utdanne deg selv nå kan hjelpe deg å forstå når långivere krever flomforsikring, hvordan du kan redusere kostnadene eller, i noen tilfeller, selv hvordan du kan unngå det helt.