Hva er terminalkursen?
Den terminale kapitaliseringsraten, også kjent som avgangskursen, er den kursen som brukes til å estimere videresalgsverdien til en eiendom ved slutten av holdeperioden. De forventede driftsinntektene (NOI) per år er delt på terminaldekssatsen (uttrykt i prosent) for å få terminalverdien. Terminalkapitaliseringssatser er estimert basert på sammenlignbare transaksjonsdata eller det som antas å være passende for en bestemt eiendoms beliggenhet og attributter.
Viktige takeaways
- Terminalkapitaliseringsrenten brukes til å estimere videresalgsverdien av en eiendom ved slutten av holderperioden. Inngangskapitalrenten er eiendommens anslåtte førsteårs NOI delt på kjøpesummen for eiendommen. Hvis denne terminalkapitaliseringsraten er er lavere enn inngangsrenten, betyr det vanligvis at eiendomsinvesteringen var lønnsom.
Forstå terminalkursen
Inngangskapitalrenten er anslått første års netto driftsinntekt (NOI) dividert med den opprinnelige investeringen eller kjøpesummen. I kontrast er terminalkursen den anslåtte NOI for det siste året (exit-året) delt på salgsprisen. Hvis denne satsen er lavere enn inngangskapitalrenten, betyr det vanligvis at eiendomsinvesteringen var lønnsom.
De fleste fagpersoner som investerer i eiendommer er enige om at det er viktig å matche terminalkapitalraten til dagens kurs, og husk at det kan være en tryggere test for utviklingen å skyve terminaldekningsrenten opp litt. Et dynamisk regneark kan være nyttig for å stresstest utviklingsprosjektet for å etablere den høyeste terminalkursen som fremdeles vil gi en tilstrekkelig oppside for investorene.
Kyndige eiendomsinvestorer ser etter markeder og eiendomstyper som markedsverdi forventes å falle for, siden en lavere terminalkurs sammenlignet med inngangskapitalrenten, vil gi kapitalgevinster, forutsatt at netto driftsinntekter ikke vil reduseres over eierperioden. Noen av dataene som må vurderes inkluderer tilbud og etterspørsel beregninger for hver kategori av plass, samt for tjenester og utgifter som antas å være relatert til hvert driftsområde.
Selv om fremtiden alltid er usikker, er det to ting som er sikre på slutten av enhver holdeperiode: bygningene blir eldre og markedene vil endre seg. Det er dermed avgjørende at alle eiendomsinvestorer samler og analyserer så mye data som mulig for å nøyaktig finne en terminal kapitaliseringsrate for et prosjekt.
Eksempel på terminalkapitalrate
En investor kjøper en fullstendig okkupert eiendom for $ 100 millioner. Førsteårs NOI er estimert til $ 5, 0 millioner. Inngangstakten er derfor 5, 0%. Syv år senere mener investoren at terminalkapitaliseringsgraden er omtrent 4, 0%. Fjorårets NOI, som har tatt høyde for leieopptrapping underveis, anslås til 5, 5 millioner dollar (igjen, forutsatt full belegg). Videresalgsverdien er estimert til $ 137, 5 millioner ($ 5, 5 millioner i NOI delt på 4, 0% terminalkapitalisering, eller exit, rate).
