Stephen Schwarzman gjorde det ikke stort ved å satse lite. Karrieren hans er blitt definert ved å ta store sjanser. For øyeblikket styreleder og administrerende direktør i The Blackstone Group, detaljerte han mange av de store spillene i sin nylige selvbiografi, What it Takes . Fra hans dager som klassepresident ved Abington High School, til den ydmyke prosessen med å prøve å lansere Blackstone i 1985 med Pete Peterson, har Schwarzmans liv blitt definert ved å gå stort på hver tur.
Blackstone har siden vokst til å omfatte investerende virksomheter med fokus på private equity, hedgefond, kreditt, infrastruktur og biovitenskap - blant andre - men mange av firmaets største spill har vært innen eiendom. Faktisk er Blackstone en av de største eiendomsinvestorene i verden, med omtrent en fjerdedel av sine 545 milliarder dollar i eiendeler investert i sektoren.
Blackstone har stått bak noen av de største eiendomstransaksjonene i historien, inkludert kjøpet av Hilton Properties i juli 2007, og 2015-kjøpet av Stuyvesant Town i New York City for 5, 5 milliarder dollar.
Jeg snakket med Schwarzman for lanseringen av hans selvbiografi om karrieren og hans syn på investeringslandskapet - spesielt innen eiendommer.
Silver: Blackstone har gjort store innsatser på eiendommer gjennom årene, og nå er det en av de største eiendomseiere og investorer i verden, og det er den største delen av investeringsporteføljen din i dag. Hva er de grunnleggende reglene dine for å identifisere gode muligheter for eiendommer? Hva ser du etter?
Schwarzman: Eiendom er en grei virksomhet. Vi har noen få regler.
- Vi kjøper eksisterende muligheter som vi kan forbedre. Vi driver ikke med utvikling. Utvikling har mye mer risiko enn å kjøpe et eksisterende bygg. Vi liker konservatismen ved å kjøpe noe eksisterende. For det andre kjøper vi bare ting vi kan forbedre. Vi er ikke interessert i å bare kjøpe en kontantstrøm. Vi ønsker å gjøre noe bedre. Etter at du har gjort det bedre, kan du selge det for mer. For det tredje er vi en tematisk investor. Eiendom har forskjellige aktivaklasser innen eiendommer, alt fra kontorbygg og leiligheter til kjøpesentre og lager. Ulike aktivaklasser har forskjellige grunnleggende faktorer på forskjellige punkter i en økonomisk syklus, i tillegg til potensialet for teknologisk forstyrrelse. For eksempel solgte vi alle våre kjøpesentre og alt innen detaljhandel da vi så Amazon utvikle dette enorme momentumet i 2010, og vi bestemte oss for å bli en enda større kjøper av lager. Varehus har vært en stor fremgang aktivaklasse i detaljhandel de siste 5 årene. Mange forhandlere, ikke bare Amazon, har måttet konvertere til å ha online-evne. Du trenger lager for å lagre varene dine for å få dem levert til kunden. Det førte oss til et helt område hvor vi har stor eksponering hvor leieprisene går opp dobbelt (eller mer) enn noen annen aktivaklasse. Vi ser også på eiendommer som en global mulighet. På et tidspunkt er det ikke så mye kapital i et geografisk område. For eksempel kjøpte vi mye i Skandinavia, noe som har vist seg å være veldig bra. Den endelige regelen er å se på erstatningskostnader. Det er veldig viktig å sørge for at du ligger godt under det når du kjøper noe.
Når vi har fullført oppgaven vår med å forbedre en eiendom, selger vi den. Vi har et lite mantra som heter "Kjøp det, fikset det, selg det."
Sølv: Hvor ser du muligheter for eiendommer i løpet av det neste tiåret?
Schwarzman: Ser ut 10 år… innen eiendom, er det en trend at folk flytter til byer fra forsteder. Den trenden vil gjøre leiligheter i byer til et bra sted å være. Det vil endre din geografiske retning. Hvis du er en amerikansk investor, vil du ha en skjevhet til å være i lave skattesatser og lettere arbeidsmiljøer. Hvis du ser ut 10 år, vil det skje reelle skift som du allerede kan se skje i nord til sør-migrasjon av mennesker. Folk går fra høy skatt til delstater med lav skatt som Florida, Texas eller North Carolina, hvor du kan arbeide på land.
Det pleide å være tilfelle at når folk fikk jobb, ville de velge sin beliggenhet basert på jobben. Nå leter mange yngre mennesker etter lokasjonen og håper å finne en jobb. Hvis de drar til de rette stedene, vil jobbene flytte for å finne dem.
I eiendommer er det verdensbyer som er kunnskapsbaserte byer. Disse er Seattle, San Francisco, Austin, til og med New York og London. Du vil finne byer i India som Mumbai, Chennai, Bangalore… å finne bransjer som du vet kommer til å ha en eksplosiv vekst og følge dem rundt i verden, mens du ser ut 10 år, vil de være veldig bra. Og det er spesialitetstilfeller innen bioteknologi og forskning, det vil si raskt akselererende. Vi er en av de største eierne av våtlaboratorier for biofarma. Det er en annen av disse trendene.
Sølv: Blackstones kjøp av Hilton-egenskapene i 2007 viste seg å være en stor samtale. Men Hilton var et etablert merke med et stort fotavtrykk allerede. Tror du at hotellvirksomheten fortsatt vil være et smart sted å investere i løpet av det neste tiåret eller to?
Schwarzman: Når formuen øker, vil flere reise. Det bør være en katalysator for å gjøre ting som er koblet til reisevirksomheten, enten det er gateway-byer eller andre populære steder. De bør ha gode utfall.
