Hva er en sandwich-leieavtale?
En sandwich-leieavtale er en leieavtale der en part leier en eiendom av en agent som på sin side leier ut eiendommen fra eieren.
En sandwich-leieavtale er en leiekontrakt der utleier (utleier) av en eiendom også er en leietaker - som leier ut eiendommen fra den opprinnelige eieren.
Slik fungerer en sandwich-leiekontrakt
En sandwich-leieavtale refererer til en situasjon der en part leier en eiendom av en eier, og deretter leier denne eiendommen til en annen part. En sandwich-leieavtale blir av noen sett på som en fordelaktig strategi for lavkapitalinvestorer å få fotfeste i eiendomsmarkedene, ettersom det er mulig for en investor å sette i gang en sandwich-leiekontrakt uten penger ned, og uten engasjement fra en bank. Denne strategien kan imidlertid være et risikabelt og arbeidskrevende foretak.
Investorer som leter etter muligheter for sandwichleie, må være kyndige kommunikatører og forhandlere, først for å identifisere og etablere en leieavtale med en eiendomseier, og for det andre å identifisere og etablere en avtale med en leietaker. I tillegg til investeringen av tid som kreves for å gjøre sandwichleie lønnsom, er det ikke uvanlig at mellompartiet også legger svette egenkapital inn i eiendommen gjennom vedlikeholds- og eiendomsstyringsarbeid.
Viktige takeaways
- Navnet sandwich er avledet fra en agent som fungerer som utleier og leietaker av en eiendom. Investorer som ser ut til å være "sandwich lease" agenter, kan befinne seg i risikable situasjoner med betydelige økonomiske kostnader. De med lave lånekostnader og betydelige leasingnettverk kan finne leasing av sandwicher for å være veldig lønnsomme. For eiere er en sandwich-leieavtale et alternativ når de ikke er under økonomisk press for å selge, forutsatt at de ikke har noen interesse i å drifte eiendommen som utleier. Agent på sandwich-leiekontrakter kan ofte tjene på både den løpende leiekontrakt, samt salg av eiendommen når den er fullført.
Eksempel på sandwichleie
Alice, huseier, har problemer med å selge et hus hun ikke lenger bor i på grunn av en avmatning i eiendomsmarkedet i nabolaget. Alice er ikke under noe økonomisk press for å selge dette huset, og er ikke interessert i å leie det ut og fungere som en utleier.
Brynne foreslår en sandwich-leieavtale til Alice, og tilbyr å leie huset i fem år med mulighet til å kjøpe boligen når som helst i løpet av leiekontrakten til en definert pris på $ 200.000.
Alice samtykker til avtalen, som krever at Brynne betaler $ 1000 per måned i leie. En andel på $ 200 av denne månedlige leien vil bli brukt til den endelige kjøpesummen hvis Brynne bestemmer seg for å kjøpe. I tillegg samtykker Brynne til å betale en engangsopsjonsavgift på $ 2500 for å sette i gang avtalen, som også vil bli brukt på Brynnes kjøpesum senere.
Brynne oppretter på sin side en leieavtale med Carl, som flytter inn i hjemmet. Carl er også interessert i å lease for å eie dette huset, og derfor har hans fem-årige leieavtale noen lignende egenskaper som Brynnes. Carl leier imidlertid huset for $ 1500 per måned med muligheten til å kjøpe huset for $ 250 000 når som helst før femårsperioden avsluttes.
I likhet med Brynnes avtale gjelder $ 200 for Carl månedlig leie for den senere innkjøpsprisen. Han betaler også et opsjonsgebyr på 3000 dollar, som kan brukes på kjøpesummen hans hvis og når han velger å kjøpe. Når Carl endelig kjøper boligen etter fem år, gjør Alice sin fulle pris på eiendommen, og Brynne tjener på forskjellen.
