Subprime. Bare omtale av ordet er nok til å sende frysninger på baksiden av investorer, bankfolk og huseiere. Og det er en veldig god grunn til det. Subprime-pantelån var en av hoveddriverne som førte til den store resesjonen. Men det ser ut til at de gjør comeback med et nytt navn: Nonprime-pantelån.
Det er flere forskjellige typer subprime-lånestrukturer tilgjengelig på markedet. Men lukter en rose med noe annet navn som søt? Det kan ikke nødvendigvis være tilfelle. Les videre for å finne ut mer om disse pantelånene og hva de representerer.
Viktige takeaways
- Et subprime-pantelån er en type lån som gis til enkeltpersoner med dårlig kredittscore som ikke ville kvalifisere for konvensjonelle pantelån. Subprime-pantelån gjør nå comeback som pantelån som ikke er prime. Lån med fast rente, bare rentepantelån og pantelån med justerbar rente er hovedtypene av subprime-pantelån. Disse lånene har fortsatt mye risiko på grunn av potensialet for mislighold fra låntageren. Nye ikke-prioriterte pantelån har begrensninger på dem og må være skikkelig tegnet.
Hva er et subprime-pantelån?
Et subprime-pantelån er en type lån som gis til personer med dårlig kredittscore - 640 eller færre, og ofte under 600 - som som et resultat av deres mangelfulle kreditthistorie ikke ville være i stand til å kvalifisere for konvensjonelle pantelån.
Det er en stor mengde risiko forbundet med subprime-pantelån. Uttrykket subprime i seg selv refererer til låntakerne og deres økonomiske situasjon i stedet for selve lånet. Lånere til subprime har større sannsynlighet for mislighold enn de som har høyere kredittscore. Fordi subprime-låntakere utgjør en høyere risiko for långivere, belaster subprime-pantelåner vanligvis renten over den primære utlånsrenten. Subprime-renter bestemmes av flere forskjellige faktorer: forskuddsbetaling, kredittscore, forsinkede betalinger og kriminelle forhold på låntakers kredittrapport.
Typer subprime-pantelån
Hovedtyper av subprime-pantelån inkluderer fastrentelån med 40- til 50 års løpetid, bare rentepantelån og justerbar rente- pantelån (ARM).
Pantelån med fast rente
En annen type subprime-pantelån er et fast rente som gis for en periode på 40 eller 50 år, i motsetning til standard 30-årsperiode. Denne lange låneperioden senker låntagers månedlige utbetalinger, men det er mer sannsynlig at det blir ledsaget av en høyere rente. Rentene som er tilgjengelige for fastrentelån kan variere betydelig fra utlåner til utlåner. For å undersøke de beste rentene som er tilgjengelige, bruk et verktøy som en pantekalkulator.
Lån med justerbar rente
Et justerbart rentelån starter med en fast rente og bytter senere i løpet av lånets levetid til en flytende rente. Et vanlig eksempel er 2/28 ARM. 2/28 ARM er et 30-årig pantelån med en fast rente i to år før den ble justert. En annen typisk versjon av ARM-lånet, 3/27 ARM, har en fast rente i tre år før det blir variabelt.
I denne typen lån bestemmes den flytende renten basert på en indeks pluss en margin. En ofte brukt indeks er ICE LIBOR. Med ARM er låntakers månedlige utbetalinger vanligvis lavere i løpet av den innledende løpetiden. Men når pantelånet tilbakestilles til den høye, varierende renten, øker vanligvis pantebetalingen betydelig. Selvfølgelig kan renten synke over tid, avhengig av indeks og økonomiske forhold, som igjen vil krympe betalingsbeløpet.
ARMs spilte en enorm rolle i krisen. Da boligprisene begynte å falle, forsto mange huseiere at hjemmene deres ikke var verdt kjøpesummen. Dette sammen med økningen i renten førte til en enorm mengde mislighold. Dette førte til en drastisk økning i antall tvangsfremføringer til subprime i august 2006 og sprengningen av boligboblen som fulgte året etter.
Bare rentepantelån
Den tredje typen subprime-pantelån er et rentelån. For den første løpetiden på lånet, som vanligvis er fem, syv eller 10 år, blir hovedbetalinger utsatt slik at låntager bare betaler renter. Han kan velge å utføre betalinger mot rektor, men disse utbetalingene er ikke påkrevd.
Når dette begrepet er slutt, begynner låntakeren å betale ned hovedstolen, eller han kan velge å refinansiere pantelånet. Dette kan være et smart alternativ for en låntaker hvis inntekten har en tendens til å svinge fra år til år, eller hvis han ønsker å kjøpe et hjem og forventer at inntekten vil øke i løpet av noen år.
Verdighetslån
Verdighetslånet er en ny type subprime-lån, der låntakeren foretar en forskuddsbetaling på ca. 10% og samtykker i å betale en rente med høyere rente i en bestemt periode, vanligvis i fem år. Hvis han betaler de månedlige utbetalingene i tide, etter fem år, går beløpet som er utbetalt til renter mot å redusere saldoen på pantelånet, og renten senkes til hovedrenten.
Subprime-pantelån
Subprime-pantelån i dag
Etter at boligboblen brast, var det praktisk talt umulig for noen med en kredittscore under 640 å få et boliglån. Når økonomien stabiliserer seg, gjør subprime-pantelån comeback. Etterspørselen fra huseiere og långivere øker for denne typen boliglån. Wells Fargo inntok også en stilling i den nye subprime-vognen. Banken godkjenner nå potensielle boligkjøpere med kredittscore så lave som 600 for Federal Housing Administration (FHA) lån.
Denne gangen legger Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) begrensninger på disse subprime-pantelånene. Potensielle huskjøpere må få hjemmekjøperrådgivning av en representant som er godkjent av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling. Andre begrensninger på disse nye subprime-pantelånene begrenser renteøkninger og andre lånevilkår. Alle lån må også være garantert skikkelig.
Nye subprime-pantelån begrenser renteøkninger og andre lånevilkår.
De kommer også tilbake til en økt kostnad. Nå har subprime-pantelån rentene som kan være så høye som 8% til 10% og kan kreve forskuddsbetalinger på så mye som 25% til 35%.
Subprime-pantelån er risikabelt
Siden disse pantelånene er spesifikt for personer som ikke kvalifiserer for et rentepantlån - noe som vanligvis betyr at låntakeren har vanskelig for å betale tilbake lånet - har organisasjonen eller banken som låner ut pengene rett til å kreve høye renter for å gi en lagt til incentiv for låntaker til å betale i tide. Men når folk som allerede har hatt problemer med å håndtere gjeld i det siste, tar opp disse lånene, står de overfor en vanskeligere, for ikke å snakke om dyr fremtid enn de som har god kredittscore og har råd til lån med rimeligere renter.
Subprime Mortgage Meltdown
Subprime-pantelån og subprime-nedbrytning er vanligvis de skyldige som ble oppkalt etter begynnelsen av The Great Recession.
Mange långivere var liberale i å gi disse lånene fra 2004 til 2006, som et resultat av lavere renter, høy kapitallikviditet og sjansen til å tjene mye. Ved å forlenge disse høyrisikolånene, krevde långivere renten over prime for å kompensere for den ekstra risikoen de påtok seg. De finansierte også pantelånene ved å slå dem sammen og deretter selge dem til investorer som ompakket investering. Den kraftige økningen i mennesker som plutselig hadde råd til pantelån førte til boligmangel, noe som økte boligprisene, og dermed behovet for finansiering som huseiere.
Det virket som en stadig oppadgående spiral. Ulempen var at det ble gitt lån til folk som ikke kunne betale dem tilbake. Da enorme tall begynte å misligholde sine pantelån og hyppigheten av boligforespørsler skyrocket, mistet långiverne alle pengene de utvidet. Det samme gjorde mange finansinstitusjoner som investerte stort i de sikrede pantelånene. Mange opplevde ekstreme økonomiske vansker - også konkurs.
Subprime-pantekrisen fortsatte fra 2007 til 2010, og omformet til en global lavkonjunktur da virkningene av den strålte gjennom finansmarkeder og økonomier over hele verden.
Bunnlinjen
Selv om utlån til subprime øker antall mennesker som kan kjøpe hus, gjør det det vanskeligere for disse menneskene å gjøre det og øker sjansen for at de vil misligholde lånene sine. Mislighold gjør vondt både for låntakeren og hans kredittscore og utlåner.
Forsvarere av de nye subprime-pantelånene påpeker at boligkjøpere ikke blir tvunget til å betale de høye prosentvise rentene på ubestemt tid. Når kjøperne kan bevise at de er i stand til å betale sine pantelån i tide, bør kredittpoengene øke, og de kan refinansiere boliglånene sine til lavere priser. Faktisk satser mange mennesker som tar ut ARM-er på det faktum at når variabel rente starter, vil de ha ryddet opp i kredittrapporten deres i den grad de vil kvalifisere seg til ny, mer fordelaktig finansiering.
