Hvordan de fungerer
Med et omvendt pantelån foretar en utlåner utbetalinger til huseieren basert på en prosentandel av verdien i hjemmet. Når huseieren dør eller flytter ut av eiendommen, kan en av tre ting skje: (1) Huseieren eller arvingene hans kan selge boligen for å betale ned lånet. ”(2) huseieren eller arvingene kan refinansiere det eksisterende lånet å beholde hjemmet; eller (3) utlåner kan ha fullmakt til å selge hjemmet for å gjøre opp lånets saldo.
Selv om det er flere typer omvendt pantelån, inkludert de som tilbys av private långivere, deler de vanligvis følgende funksjoner:
- Eldre huseiere tilbys større lånebeløp enn yngre huseiere. Dyrere hjem kvalifiserer for større lån. Et omvendt pantelån må være den primære gjelden mot huset. Andre långivere må tilbakebetales eller samtykker i å underordne lånene til den primære pantelageren. Finansieringsgebyr kan inkluderes i kostnadene for lånet. Långiveren kan be om tilbakebetaling i tilfelle huseieren ikke klarer å opprettholde eiendommen, ikke klarer å beholde forsikret eiendom, unnlater å betale eiendomsskatt, erklærer konkurs, forlater eiendommen eller begår svindel. Långiveren kan også be om tilbakebetaling hvis boligen blir fordømt, eller hvis huseieren legger til en ny eier til eiendommens tittel, fremleier hele eller deler av eiendommen, endrer eiendommens reguleringsklassifisering eller tar ytterligere lån mot eiendommen.
HECM-lån
Omvendt pantelån har eksistert siden 1960-tallet, men det vanligste omvendte pantelånet er et føderalt forsikret boligkapital ombyggingslån (HECM). Disse pantelånene ble først tilbudt i 1989 og er levert av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling (HUD).
HECM er de eneste omvendte pantelån utstedt av den føderale regjeringen, som begrenser kostnadene for låntakere og garanterer at långivere vil oppfylle forpliktelsene. Den viktigste ulempen for HECM er at det maksimale lånebeløpet er begrenset.
Lån uten HECM
Ikke-HECM omvendte pantelån er tilgjengelig fra en rekke utlånsinstitusjoner. Den primære fordelen med disse omvendte pantelånene er at de tilbyr lån i beløp som er høyere enn HEMC-grensen. En av ulempene ved ikke-HECM-lån er at de ikke er føderalt forsikret og kan være betydelig dyrere enn HECM-lån.
Totale årlige lånekostnader
Selv om renten på et HECM-pantelån er satt av regjeringen, og opprinnelseskostnadene for et HECM-lån er begrenset til 2% av boligens verdi, kan de totale kostnadene for lånet fortsatt variere fra utlåner. Videre, når jeg leter etter en utlåner, må låntakere vurdere tredjeparts stengekostnader, pantesikring og serviceavgift.
For å hjelpe låntakere med å sammenligne boliglånskostnader, krever den føderale sannheten i utlånsloven at kredittleverandører skal presentere låntakere med en kostnadsavklaring i form av den totale årlige lånekostnaden (TALC). Bruk dette tallet når du sammenligner lån fra forskjellige leverandører. bare husk at de faktiske kostnadene ved et omvendt pantelån i stor grad vil avhenge av de valgte inntektsalternativene
Inntektsalternativer
HECM-omvendte pantelån gir det største utvalget av inntektsgivende alternativer, inkludert utbetaling av engangsbeløp, kredittlinjer, månedlige kontantforskudd eller en kombinasjon av disse.
Kredittgrensen er kanskje den mest interessante egenskapen til et HECM-lån fordi mengden som er tilgjengelig for låntakeren øker over tid med mengden av interesse. Lån uten HECM tilbyr færre inntektsalternativer. (For andre boligfinansieringsalternativer, kan du lese boliglån : Det du trenger å vite .)
Renter
Renten på HECM reverslån er bundet til den ettårige sikkerhetsrenten i USA. Låntakere har muligheten til å velge en rente som kan endres hvert år eller en som kan endre seg hver måned. En årlig justerbar rente endres med samme kurs som en økning eller reduksjon i den ettårige sikkerhetsrenten i USA. Denne årlige justerbare renten er avkortet med 2% per år eller 5% i løpet av lånets levetid. Et månedlig justerbart rentepant (ARM) begynner med en lavere rente enn ARM og justeres hver måned. Det kan gå opp eller ned 10% i løpet av lånets levetid. (For å lære mer om ARMer, se ARMed og Dangerous .)
Hvordan omvendte pantelån kan hjelpe: En studie fra virkelig verden
Nesten halvparten av eldre 70 år og eldre som har kredittkort, betaler ikke saldoen i sin helhet hver måned, men omvendt pantelån kan hjelpe med det problemet. I "Hvordan hjemmekapitalutvinning og omvendt pantelån påvirker kredittresultatene til eldre husholdninger, " et arbeidsdokument som ble finansiert av USAs sosiale sikkerhetsadministrasjon og publisert i september 2016 av Michigan Retirement Research Center ved University of Michigan, forskere Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini og Maximilian D. Schmeiser fant at gjeldende kredittkortgjeld synker når eldre tar opp omvendt pantelån.
Tvangsutsettelser og overtredelser av gjeldsbetaling blir også mindre vanlige, i det minste i de tre årene etter at det omvendte pantelånet er tatt ut. Seniorer som opplevde et kreditt sjokk i de to årene før de tok opp det omvendte pantelånet, kom mest til gode. (Forskerne definerte et kredittsjokk som et kredittpoengfall på 25 poeng eller mer.) Disse eldre kan ikke ha kvalifisert seg til en annen type boliglån på grunn av deres kreditt; kvalifisering for et omvendt pantelån avhenger ikke av en seniors kredittscore.
Studien fant at omvendte pantelåntakere reduserte kredittkortgjelden mer enn låntakere som tok opp andre typer boliglån (lukkede boliglån, egenkapitallinjer med kreditt og refinansiering av utbetalinger). Forhåndsbeløpene og økt månedlig kontantstrøm gitt av omvendt pantelån hjalp eldre å betale ned kredittkortgjelden.
I følge studien reduserte seniorer som opprinnelig trakk 10.000 dollar ved å bruke et omvendt pantelån, kredittkortgjelden sin med 2.364 dollar det første året etter å ha lånt den summen. Ytterligere låneopptak resulterte i minimale tilleggsutbetalinger av gjeld: For hver ekstra $ 10.000 som er trukket opp foran, betalte seniorene ytterligere $ 166, og for hver ekstra $ 100 i månedlig kontantstrøm som det genererte omvendte pantelånet betalte seniorene ytterligere $ 45 i gjeld for hele året .
Det er verdt å merke seg at denne studien dekker låntakere som tok opp et omvendt pantelån mellom 2008 og 2011, en unik dårlig periode i finanshistorien. En lignende studie utført i en periode med økonomisk velstand kan ha forskjellige funn.
Pensjonister som vurderer et omvendt pantelån som en løsning på kredittkortgjeld, bør vurdere om mengden av egenkapital de vil tape på omvendt pantelån og renter er verdt det med tanke på mengden kredittkortrenter de vil spare. Dette er en kompleks beregning som er best utført av en regnskapsfører eller økonomisk planlegger. En omvendt boliglånsrådgiver er kanskje ikke kunnskapsrik nok til å svare på dette spørsmålet
Bunnlinjen
Å ta et lån mot hjemmet ditt er en stor beslutning som vil påvirke din nåværende økonomi og boet du overlater til arvingene dine. Det er betydelige kostnader involvert, inkludert lånets opprinnelse, service og renter. Du må også huske at med et omvendt pantelån øker gjelden din over tid på grunn av renten på lånet. Hvis du ombestemmer deg om lånet, eller trenger å flytte ut av eiendommen på grunn av helsemessige årsaker, brukes inntektene fra salget av eiendommen til å betale ned det omvendte pantelånet. Avhengig av lånets størrelse og eiendommens verdi, kan det være lite eller ingen penger igjen etter at lånet er tilbakebetalt.
Før du tar opp et omvendt pantelån, bør du undersøke temaet grundig, sammenligne kostnader fra en rekke långivere og lese alle avsløringsdokumenter. Selv om det vanligvis ikke er tilrådelig å investere inntektene fra et omvendt pantelånde på grunn av behovet for å hente inn kostnadene ved lånet pluss renter, kan inntektene fra et omvendt pantelån gi en mulighet til å fokusere andre elementer i investeringsporteføljen din. Før du tar på deg pantelånet, bør du vurdere kontantstrømmen som det omvendte pantelånet vil gi, og gjennomgå implikasjonene denne nye inntektskilden vil ha for den samlede investeringsstrategien.
Hvis du vil ha mer innsikt, se Reverse Mortgage Pitfalls .
