Innholdsfortegnelse
- Hva er utnyttelse?
- Måter å få tilgang til utnyttelse
- Eksempel på Leveraging
- Farene ved utnyttelse
- Ulemper Utnytte mange eiendommer
- Unngå å utnytte risikoer
- Bunnlinjen
Investering i eiendommer har blitt en populær måte å diversifisere investeringsporteføljen på. Overalt hvor vi ser, blir vi stadig minnet om fordelene ved å kjøpe eiendommer, fra de mange opplysningene om seminarer for eiendommer, eller hjemmeshowene som gir den utrolige verdien av å styre eller snu leieboliger.
Men det er ikke så lett. Når alt kommer til alt, er det ikke å investere i aksjer som å kjøpe en utleie eiendom - du kan ikke bare legge ned litt her og der og bli eiendomseier. Du trenger kapital for å gjøre det kjøpet. Og prosessen kan ofte være lang og trukket ut. For ikke å snakke om alle risikoer som er involvert, spesielt hvis du ikke forsker. Men er det en måte å komme ut i markedet ved å øke nettoverdien? Prøv å bruke gearing til din fordel. Ved å gjøre dette kan du sette ned lite eller ingen penger, og bruke gjeld for å hjelpe deg med å oppnå en avkastning.
Les videre for å lære mer om hvordan du kan bruke gearing for å øke eiendommens nettoverdi, så vel som noen av risikoene som er involvert. (For mer, se Investopedias Net Worth Tracker.)
Viktige takeaways
- Leverage bruker lånt kapital eller gjeld for å øke den potensielle avkastningen til en investering. I eiendommer er den vanligste måten å utnytte investeringen med dine egne penger eller gjennom et pantelån. Leveverket fungerer til din fordel når eiendomsverdiene stiger, men det kan også føre til tap hvis verdiene synker. Unngå å utnytte risikoer ved å ta gode investeringsbeslutninger og gjøre rede for pantebetalinger, ledige stillinger og en tøff økonomi.
Hva er utnyttelse?
Utnyttelse er bruk av ulike finansielle instrumenter eller lånt kapital - med andre ord gjeld - for å øke den potensielle avkastningen på en investering. Det brukes ofte på både Wall Street og Main Street når vi snakker om eiendomsmarkedet. Leverage er en teknikk som brukes av både mennesker og selskaper for å utvide potensialet for avkastning, samtidig som den utvider ulempen med risiko forbundet med ting ikke fungerer.
Mens potensialet for en god avkastning er mulig - som når eiendomsprisene stiger - kan bruken av gearing være et dobbeltkantet sverd. Det er fordi det også kan føre til tap hvis investeringen går i motsatt retning. Når det gjelder eiendomspriser, skjer tap når prisene synker.
Måter å få tilgang til utnyttelse
Den enkleste måten å få tilgang til gearing er å bruke dine egne penger. Ved et pantelån får 20% forskuddsbetaling 100% av huset du vil bo i. Noen finansieringsprogrammer lar deg sette ned mindre penger.
Utnyttelse: øke nettoverdiene til eiendommer
Eksempel på Leveraging
Vurder det vanlige kravet til kjøp av eiendommer med 20% forskuddsbetaling. Det er $ 100.000 på en eiendom på $ 500.000. Ved å sette ned bare 20% av pengene og låne resten, bruker kjøperen i hovedsak en relativt liten prosentandel av egne midler for å gjøre kjøpet. Flertallet er derfor gitt av en långiver. Det er grunnen til at eiendomsinvestorer ofte refererer til de resterende 80% av kjøpesummen som andres penger.
La oss anta at eiendommen verdsettes til en hastighet på 5% per år. Dette betyr at låntakerens nettoverdi vokser til 525 000 dollar på bare 12 måneder. Når du sammenligner denne gevinsten med gevinsten fra et kjøpt som gjøres direkte, uten lån, fremhever den verdien av gjeldsstrategien. For eksempel kunne den samme låntakeren ha brukt $ 100 000 dollar for å gjøre et innbetalt kjøp av en $ 100 000 eiendom.
Forutsatt at den samme prisstigningen på 5% er, vil kjøperens nettoverdi fra kjøpet på en kontant $ 100.000 eiendom øke $ 5.000 i løpet av 12 måneder, mot $ 25.000 for den dyrere eiendommen. Forskjellen på 20 000 dollar demonstrerer den potensielle økningen av nettoformue gitt ved bruk av gearing. Nå, sett på at 5% øker hvert år i 20 år. Over tid kan bruken av gearing ha en veldig betydelig og veldig positiv innvirkning på nettoverdien.
Farene ved utnyttelse
Nå for den dårlige nyheten. Alt dette høres bra ut, men det er en ulempe. Utnyttelse kan virke mot deg, like mye som det kan fungere i din favør. For å vise hvordan, la oss se på vårt tidligere eksempel. Hvis du bruker en $ 100.000 forskuddsbetaling for å kjøpe et hjem $ 500.000, og eiendomsprisene i ditt område faller fortløpende i flere år, fungerer gearingen i revers. Etter år ett kan eiendommen din på 500 000 dollar være verdt 475 000 dollar, hvis den svekkes med 5%. Hvis prisene fortsetter på den samme banen, kan eiendommen din være verdt $ 451 250 - et tap på egenkapitalen på $ 48 750.
Akkurat som gearing kan fungere til din fordel, kan det også virke mot deg.
Under det samme 5% prisfall-scenariet, hvis $ 100 000 ble brukt til et kontant kjøp av et $ 100 000 hjem, ville kjøperen tapt bare 5 000 dollar det første året boligprisene falt - mye mindre enn det dyrere hjemmet.
I eiendomsmarkeder hvor prisene faller betydelig, kan huseiere ende opp med å skylde mer penger enn huset faktisk er verdt. For investorer kan synkende priser redusere eller til og med eliminere overskuddet. Hvis leieprisene også faller, kan resultatet være en eiendom som ikke kan leies til en pris som dekker kostnadene for pantelånet og andre utgifter. Hvis du vurderer å bli en utleier, er det mange faktorer du må vurdere.
Ulemper Utnytte mange eiendommer
Problemene blir enda større når flere enheter er involvert, ettersom kommersielle eiendomsinvestorer ofte legger ned så lite penger som mulig. Målet er å utnytte pengene dine ved å ta kontroll over 100% av eiendelene mens du bare legger ned 20% av verdien. Tenk på $ 500 000 i vårt forrige eksempel. la oss bare si at det er en liten bygård. Siden det ble kjøpt med $ 100 000 som en forskuddsbetaling, hvis verdien av bygningen synker med 30%, er eiendommen verdt bare $ 350 000, men investoren må fortsatt betale renter og hovedstol på full verdi av lånet på $ 400 000.
Skulle beløpet investoren får i husleien synke, kan resultatet være standard på eiendommen. Hvis investoren bruker kontantstrøm fra den eiendommen til å betale pantelånet på andre eiendommer, kan inntektstapet gi en dominoeffekt som kan ende med en hel portefølje til disposisjon over ett dårlig lån på en eiendom.
Unngå å utnytte risikoer
Nå som du har lært om det grunnleggende om å utnytte eiendommer så vel som noen av fallgruvene, kan du tenke at det er umulig å få en god avkastning ved hjelp av denne teknikken. Ikke bekymre deg - det er bare et spørsmål om å bruke sunn fornuft. Akkurat som enhver investering, kommer eiendommer med risiko. Selv om du kan bruke innflytelse til din fordel, er det noen viktige ting du ønsker å sørge for å unngå å gi deg en bedre fordel i markedet.
For det første, ikke anta hva som vil skje før det skjer. Du kan ikke alltid bruke tidligere resultater som en indikator på hva som vil skje i fremtiden - spesielt med boligmarkedet. Hvis du ser at eiendomsverdiene har steget i et spesifikt område med 5% til 10% over en viss periode, betyr ikke det at de fortsetter på samme bane.
Deretter budsjetterer du deg selv deretter og vet hva du får til. Hvis du legger ned en lavere forskuddsbetaling, vil lånebeløpet være høyere. Det betyr at du må foreta en større pantebetaling. Det kan hende du må redegjøre for lavere ledighet, en tøffere økonomi, dårlige leietakere - alt dette vil falle på deg. Til syvende og sist er du fremdeles ansvarlig for pantebetalingen, så du må sørge for at du kan holde deg flytende i enhver situasjon.
Bunnlinjen
Bilder av slike utnyttede kjøp gir deg oppmerksomhet til de lave nattopplysningene der glattesnakkende bekhuggere antyder at du kan tjene millioner av dollar på å kjøpe eiendommer uten penger. Selv om det er mulig, anbefaler vi ikke å gå denne ruten.
Heldigvis trenger du ikke gjøre det. Det eksisterer mindre eksotiske måter å bruke gearing på, slik at du kan kjøpe eiendommer med relativt lite beløp - til og med ingen penger i det hele tatt. Selv om de kanskje ikke tenker på det som innflytelse, gjør de fleste det hvis de tar opp et pantelån når de kjøper et hjem. De betaler tilbake lånet over en periode på år eller tiår, mens de gleder seg over bruken av eiendommen. Moralen i historien er at gearing er et vanlig verktøy som fungerer bra - når det brukes forsvarlig.
