Hva er borettslagets obligasjoner?
Boligforvaltningsobligasjoner, eller husobligasjoner, er utstedt av et statlig eller lokal myndighetsorgan for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. Under visse programmer kan inntektene fra slike obligasjoner også brukes til å hjelpe lavinntektsfolk å kjøpe hjem. Rentene som investorer tjener på obligasjoner med boligmyndighet er fritatt for føderale skatter, og kan også være fritatt for statlige og lokale inntektsskatter.
Som de fleste kommunale obligasjoner, har boligmyndighetsobligasjoner historisk sett blitt sett på som veldig trygge investeringer. I dette tilfellet blir obligasjonene støttet av den føderale regjeringen, som ser på dem som et middel til å oppmuntre til bygging av bolig for lavinntektsfolk.
Grunnleggende om boliginstansobligasjoner
En kommunal myndighet kan utstede gjeld i form av obligasjoner for å skaffe kapital til å finansiere prosjekter. De to typene kommunale obligasjoner er generelle obligasjonsobligasjoner og omsetningsobligasjoner. Rentebetaling og hovedbetaling av et obligasjonslån (General Obligation) er finansiert fra statens eller lokale myndigheters økonomiske kasser. Disse obligasjonene støttes av full tro og kreditt fra kommunestyret som kan ha myndighet til å øke skatten for å oppfylle sine betalingsforpliktelser på GO-obligasjonen. På den annen side støttes betalingsforpliktelser på et inntektsbånd av den forventede inntektsstrømmen til prosjektet som obligasjonen ble utstedt for. En form for en omsetningsobligasjon er husobligasjonen.
Viktige takeaways
- Boligforvaltningsobligasjoner, eller husobligasjoner, er utstedt av et statlig eller lokal myndighetsorgan for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. Statlige og lokale myndigheter utsteder boligobligasjoner for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. I tillegg til å tilbakebetale obligasjonsstolen, må staten eller lokaliteten betale renter for pengene den låner. Som de fleste kommunale obligasjoner, har boligmyndighetsobligasjoner historisk sett blitt sett på som veldig trygge investeringer.
Statlige og lokale myndigheter utsteder boligobligasjoner for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. I tillegg til å tilbakebetale obligasjonsstolen, må staten eller lokaliteten betale renter for pengene den låner. Som private aktivitetsobligasjoner (PAB) kan boligobligasjoner utstedes på vegne av kvalifiserte profitt- og non-profit-utviklere for å finansiere lavinntekts multifamilie- og seniorboliger. Inntektene fra boligobligasjoner kan også utstedes for å gi lavprioritetsfinansiering til lavinntektsfamilier eller enkeltpersoner slik at de kan kjøpe et hjem. Pantelån gitt gjennom boligobligasjoner er begrenset til førstegangs boligkjøpere som ikke tjener mer enn medianinntekten i området. Videre er prisen på et hjem kjøpt med et boliglån begrenset til 90 prosent av den gjennomsnittlige kjøpesummen for areal.
Husobligasjoner har vanligvis lav rente og kan utstedes enten som en fast forespørsel eller variabel rente etterspørselsforpliktelse (VRDO). Hoved- og rentebetalingene til obligasjonseiere foretas fra pantsatte pantelønninger og investeringsinntekter --- tilbakebetalingene som gjøres på pantelån av låntakere blir samlet inn av bobestyrer for boligobligasjonen som investerer midlene i kortsiktige investeringer frem til planlagt tidspunkt å betale renter til obligasjonseiere. I realiteten støttes betaling på boligobligasjoner av rettidig og konsekvent rentebetaling og hovedbetaling av lånene til underliggende pantelån.
Husobligasjoner er gunstige for staten så vel som for private investorer. På den ene siden får regjeringen tilgang til en stor mengde billig finansiering. På den annen side er de skattefordelene som boligobligasjoner tilbyr, svært attraktive for de som ligger i de øvre skattereglene. For investorer er rentene betalt av husobligasjoner fritatt for føderal og noen ganger statlig inntektsskatt. Jo høyere marginalskattesats, jo mer verdifull er skattefritak for boliginntektsobligasjoner. Selv om investorer som er underlagt den alternative minimumsskatten (AMT) kan være underlagt skatter, betyr unntaket at investorer i høye føderale skatteregler drar fordel av omsetningsobligasjoner og andre kommunale obligasjoner. Dette skattefritaket er med på å kompensere for obligasjonenes lave rente.
Forbundsskattekreditter med lav inntekt er en annen kilde til kapital som kan brukes i stedet for eller i tillegg til husobligasjoner for å finansiere rimelige boligprosjekter. Kredittverdiene er ikke refunderbare føderale inntektsskattekreditter for en del av panteinteressen som kvalifiserte boligkjøpere betaler hvert år.
Eksempel på boligmyndighetsobligasjoner
Fordi de medfører statsgjeld, krever salg av boligmaktobligasjoner noen ganger godkjenning fra lokale velgere. I 2018 godkjente for eksempel velgerne i California et stemmeseddel for å selge 4 milliarder dollar i obligasjoner i boligmyndighetene for å finansiere programmer for innbyggere med lav inntekt, veteraner og gårdsarbeidere.
