Hva er en grunnleie?
En grunnleiekontrakt er en avtale der leietager får lov til å utvikle et stykke eiendom i løpet av leieavtalen, hvoretter tomta og alle forbedringer blir overdratt til huseieren.
Hvordan en grunnleie fungerer
En grunnleiekontrakt indikerer at forbedringer vil bli eid av eiendomseieren med mindre det opprettes et unntak og bestemmer at alle relevante skatter som påløper i leietiden vil bli betalt av leietaker. Fordi en grunn leieavtale tillater utleier å påta seg alle forbedringer når leiekontrakten er utløpt, kan utleier selge eiendommen til en høyere pris. Jordleiekontrakter kalles også ofte leiekontrakter, da utleiere kun leier ut landet.
Selv om de hovedsakelig brukes i det kommersielle rommet, skiller grunnleiekontrakter seg sterkt fra andre typer kommersielle leieavtaler som de som finnes i kjøpesenter og kontorbygg. Disse andre leieavtalene tildeler vanligvis ikke leietaker å påta seg ansvaret for enheten. I stedet belastes disse leietakere husleie for å drive virksomheten. En grunnleiekontrakt innebærer leie av tomter i en lang periode - vanligvis i 50 til 99 år - til en leietaker som bygger en bygning på eiendommen.
En 99-årig leieavtale er vanligvis den lengste mulige leiekontrakten for et stykke eiendommer. Det pleide å være lengst mulig etter felles lov. 99-årige leieavtaler er imidlertid fortsatt vanlig, men er ikke lenger lengst mulig etter loven.
Jordleien definerer hvem som eier grunnen, og hvem som eier bygningen, og forbedringer på eiendommen. Mange utleiere bruker leiekontrakter som en måte å beholde eierskapet til eiendommen sin av av planmessige årsaker, for å unngå kapitalgevinster og for å generere inntekter og inntekter. Leietakere påtar seg generelt ansvar for alle utgifter. Dette inkluderer bygging, reparasjoner, renoveringer, forbedringer, skatter, forsikringer og eventuelle finansieringskostnader forbundet med eiendommen.
Leietakere påtar seg generelt ansvaret for alle økonomiske aspekter i en grunnleieavtale inkludert husleie, skatt, bygging, forsikring og finansiering.
Eksempel på Ground Lease
Grunnleiekontrakter brukes ofte av franchisetakere og store boksebutikker, så vel som andre kommersielle enheter. Bedriftens hovedkvarter vil normalt kjøpe tomta, og la leietaker / utbygger å konstruere og bruke anlegget. Det er en god sjanse for at en McDonald's, Starbucks eller Dunkin Donuts i nærheten er bundet av en grunnleiekontrakt.
I juli 2016 kjøpte det New York-baserte investeringsselskapet AllianceBernstein en 99-årig leieavtale fra BLDG Management for New York Citys George Washington Hotel til en avtale verdt 100, 4 millioner dollar. BLDG kjøpte opprinnelig hotellet da det sto til forveksling i 1994. Selv om bygningen ble brukt av Manhattan-baserte School of Visual Arts som studenthjem, la BLDG planer i april 2016 om å gjenopprette eiendommen til et hotell med restaurant, bar, og bakkenivå butikker. Eiendommen opererer for tiden som Freehand Hotel, et boutiquehotell, i Flatiron-distriktet i New York.
Noen av de grunnleggende grunnene til en grunn leieavtale bør omfatte:
- Vilkår for leieavtalen Rettigheter for både utleier og leietaker Betingelser for finansieringBruk av avgifter Gebyrer Tittelforsikring Defekt
Underordnede kontra ikke-underordnede grunnleieavtaler
Leietakere med grunnleie finansierer ofte forbedringer ved å ta på seg gjeld. I en underordnet grunnleiekontrakt samtykker utleieren til lavere prioritering av krav på eiendommen i tilfelle leietaker misligholder lånet for forbedringer. Med andre ord tillater en underordnet utleier av utleie i grunnen eiendomsretten til å fungere som sikkerhet i tilfelle leietakers mislighold av forbedringsrelaterte lån. For denne type grunnleiekontrakter kan utleier forhandle om høyere husleiebetaling til gjengjeld for risikoen som påtas i tilfelle leietakers mislighold. Dette kan også komme utleier til gode fordi det å konstruere en bygning på hans land øker verdien på eiendommen hans.
I motsetning til dette, gjør en utelukket grunnleiekontrakt utleieren beholder topp prioritering av krav på eiendommen i tilfelle leietaker misligholder lånet for forbedringer. Fordi utlåner ikke kan ta eierskap til jorda hvis lånet blir ubetalt, kan lånepersonell være nølende med å utvide et pantelån for forbedringer. Selv om utleier beholder eierskapet til eiendommen, må de vanligvis belaste leieren et lavere beløp på leie.
Fordeler og ulemper ved en grunnutleie
En grunnleiekontrakt kan komme både leietaker og utleier til gode.
Leietaker fordeler
Den grunnrente leieavtalen lar en leietaker bygge på eiendommer i en førsteklasses beliggenhet de ikke selv kunne kjøpe. Av denne grunn benytter ofte store kjedebutikker som Whole Foods og Starbucks bakkekontrakter i sine utvidelsesplaner.
En grunnleieavtale krever heller ikke at leietaker skal ha en forskuddsbetaling for å sikre grunnen, slik kjøp av eiendom vil kreve. Derfor er mindre egenkapital involvert i å anskaffe en grunnleiekontrakt, som frigjør kontanter til andre formål og forbedrer avkastningen ved å utnytte jorda.
Eventuelle husleier som betales på grunnrente kan være fradragsberettiget for statlige og føderale inntektsskatter, noe som betyr en reduksjon i leietakers samlede skattetrykk.
Utleier fordeler
Grunneieren får en jevn strøm av inntekt fra leietaker mens han beholder eierskapet til eiendommen. En grunnleiekontrakt inneholder vanligvis en opptrappingsbestemmelse som garanterer økning i husleie og utkastelsesrett som gir beskyttelse i tilfelle mislighold av husleie eller andre utgifter.
Det er også skattebesparelser til en utleier som bruker grunnleieavtaler. Hvis de selger en eiendom til en leietaker direkte, vil de realisere gevinsten ved salget. Ved å utføre denne type leieavtale unngår de å måtte rapportere gevinster. Men det kan være noen skattemessige konsekvenser for husleien de får.
Avhengig av bestemmelsene som er lagt i grunnleieavtalen, kan en utleier også være i stand til å beholde en viss kontroll over eiendommen, inkludert bruken og hvordan den utvikles. Dette betyr at utleier kan godkjenne eller avvise endringer i landet.
Leietaker Ulemper
Fordi utleiere kan kreve godkjenning før endringer gjøres, kan leietaker støte på veisperringer i bruken eller utviklingen av eiendommen. Som et resultat kan det være flere begrensninger og mindre fleksibilitet for leietaker.
Kostnader forbundet med grunnleieprosessen kan være høyere enn hvis leietaker skulle kjøpe en eiendom direkte. Leie, skatt, forbedringer, tillatelse, samt ventetider for godkjennelse av utleier, kan alle være kostbare.
Utleier Ulemper
Utleiere som ikke setter de rette bestemmelsene og klausulene i leiekontraktene, mister kontrollen over leietakere som har eiendommer som er under utvikling. Dette er grunnen til at det alltid er viktig for begge parter å få gjennomgått leiekontraktene før de signerer.
Avhengig av hvor eiendommen ligger, kan bruk av grunnleie ha større skattemessige konsekvenser for en utleier. Selv om de kanskje ikke realiserer gevinsten ved et salg, regnes leie som inntekt. Så husleie beskattes til den ordinære satsen, noe som kan øke skattetrykket.
Viktige takeaways
- En grunnleiekontrakt er en avtale der leietaker kan utvikle eiendommer i løpet av leieavtalen, hvoretter den blir overdratt til eiendomseieren. Grunne leieavtaler foregår ofte mellom kommersielle utleiere, som typisk leier tomter i 50 til 99 år til leietakere som konstruere bygninger på eiendommen. Foretakere som ellers ikke har råd til å kjøpe tomter kan bygge eiendom med grunnrente, mens utleiere får en jevn inntekt og beholder kontrollen over bruken og utviklingen av eiendommen deres.
