På glanstiden av boligbommen i 2004 og 2005 pleide långivere å spøke med at "alt du trenger for å få pantelån er å puste." Tidene har endret seg. Mellom eiendomsmarkedsdobakten og bankkrisen har standarder for lånegodkjenning strammet langt utover pusten. (For beslektet lesing, ta en titt på fire nøkkelfaktorer som driver eiendomsmarkedet .)
TUTORIAL: Økonomiske indikatorer å vite
Selv om det kan være vanskeligere å kvalifisere seg for et pantelån i dag, er prosessen på mange måter ganske enkelt en retur til boom-dagene før bolig da forbrukerne ble pålagt å bevise sine inntekter og eiendeler, demonstrere deres evne til å betale tilbake lånet og ha tilstrekkelig sparing for en forskuddsbetaling og kontante reserver.
Krav om forskuddsbetaling Dagene med bredt tilgjengelige lån uten betaling betales for de fleste kjøpere. Midt i boligboomen var lån uten forskuddsbetaling lett tilgjengelig, men i disse dager krever konvensjonelle lån en forskuddsbetaling på 5 til 15%. Statlige forsikrede FHA-lån krever en forskuddsbetaling på 3, 5% for kvalifiserte kjøpere, men de med en kredittscore under 580 må betale en forskuddsbetaling på 10%. VA-lån, tilgjengelig for medlemmer av militæret og veteraner, er tilgjengelige uten forskuddsbetaling. USDA-låneprogrammet, som er tilgjengelig for innbyggere i utpekte landlige områder, tilbyr heller ingen nedbetalingslån. (Lær mer om VA-lån i De unike fordelene ved VA-pantelån .)
Lånetyper Låntakere pleide å kunne søke om en rekke panteprodukter som for eksempel rentelån og opsjons-ARM. Mens rentelån sjelden er tilgjengelig i dag, har alternativet-ARM forsvunnet fullstendig. Vanlige faste renter med vanilje er de mest populære for de fleste låntakere i dag, etterfulgt av hybrid ARM-er med en fast rente på ett til ti år, etterfulgt av en rente som justeres årlig. (om option-ARMs i Option ARMs: American Dream or Mortgage Nightmare? )
Kredittpoeng Långivere i dag stoler mer enn tidligere på kredittpoengene dine for å avgjøre ikke bare om du kvalifiserer for et pantelån, men også for å sette renten. Mens långivere varierer, sier de fleste at en kredittscore på 680 kreves for å bli godkjent for et konvensjonelt lån. Krav til FHA-lån er litt løsere, og noen långivere (men ikke alle) vil godkjenne et FHA-lån for en forbruker med en kredittscore på 620 eller under. Mange krever en score på 640 for et FHA-lån. Låntakere med en kredittscore på 720 eller 740 og over vil sannsynligvis bli godkjent, avhengig av andre økonomiske forhold. Rentene settes på nivånivå, med de beste rentene til låntakere med høyest kredittscore.
Verifisering På høyden av boligbommen godkjente mange långivere "ingen inntektsverifisering / ingen dokumentasjon", men det er ganske umulig å finne i dag. Låntakere må bevise inntekten med to års selvangivelse og vil trenge kontoutskrifter for å bevise at de har eiendeler og kontantreserver. Penger som blir brukt til forskuddsbetaling og lukkingskostnader, må ha en papirspor som viser hvor de kom fra, siden det er regler om muligheten til å bruke gavemidler.
Sysselsetting For noen år siden godkjente långivere lån med "oppgitt inntekt", men nå tar långivere seg tid til å bekrefte sysselsetting og ser nøye på jobbstabilitet som en del av godkjenningsprosessen. Pantegodkjenninger er mye vanskeligere for selvstendig næringsdrivende som må bevise en jevn strøm av inntekt og virksomhetens levedyktighet.
Forhold En annen mer restriktiv satsing for låntakere i dag er gjeld-til-inntektsgraden. I løpet av dager med løsere retningslinjer var långivere mer villige til å strekke gjeldsgraden til så mye som 50% hvis låntakerne så ut til å ha muligheten til å betale tilbake lånet. De fleste långivere begrenser nå låntakere til en boligbetaling på 31 til 33% av brutto månedlig inntekt og en samlet gjeld på 43 til 45%. Noen ganger vil en høy kredittscore eller betydelige kontantreserver eller en høy forskuddsbetaling gjøre at låntakere kan overskride disse retningslinjene, men långivere er mye mindre villige til å utvide disse forholdstallene enn tidligere.
Ekstra kredittsjekker Som en del av de nye strengere retningslinjene, kontrollerer långivere noen ganger kreditten din etter en lånegodkjenning, men før låneavregningsdatoen som en ekstra beskyttelse for investeringene deres. Låntakere må være veldig forsiktige med å unngå å bruke kredittkortene sine, søke om ekstra kreditt eller bytte jobb i den avgjørende perioden mellom en lånegodkjenning og oppgjøret.
Hovedpoenget Alle disse nye reglene og endringene i panteprosessen betyr at en ting til har endret seg siden bankkrisen: Lånegodkjenninger tar lengre tid. Långivere må nå nøye sjekke alle detaljer i lånesøknaden sammen med å gjøre en vurdering, så låntakere må være forberedt på en søknadsperiode på minst 30 dager, men ofte 45 til 60 dager. Selv om dette kan være frustrerende, er det hele en del av en fornyet innsats blant långivere for å nøye sjekke lånesøkere. (For ytterligere lesing, sjekk også ut høyeste kredittscore: Er det mulig å få? )
