Dusinvis av pantelångivere erklærer konkurs i løpet av noen uker. Markedet er fylt med bekymringer fra en stor global kredittkrise, noe som kan påvirke alle klasser av låntakere. Sentralbanker bruker nødklausuler for å tilføre likviditet i redde finansmarkeder. Eiendomsmarkedene stupte etter mange års rekordhøyde. Tvangsutviklingen er dobbelt så høy som i løpet av siste halvdel av 2006 og i 2007.
Rapportene høres skremmende ut, men hva betyr alt dette?
Vi er for øyeblikket dypt nede i en finanskrise som sentrerer seg om det amerikanske boligmarkedet, der nedfall fra det frosne subprime-lånemarkedet smitter over i kredittmarkedene, så vel som innenlandske og globale aksjemarkeder. Les videre for å lære mer om hvordan markedene falt så langt, og hva som kan ligge foran.
Stien til en krise
Var dette tilfelle om en gruppe eller ett selskap sovnet ved rattet? Er dette et resultat av for lite tilsyn, for mye grådighet, eller rett og slett ikke nok forståelse? Som ofte tilfelle når finansmarkedene går galt, er svaret sannsynligvis "alt det ovennevnte"
Husk at markedet vi ser på i dag er et biprodukt av markedet for seks år siden. Spol tilbake til slutten av 2001, da frykten for globale terrorangrep etter 11. september brølte mot en allerede sliter økonomi, en som nettopp begynte å komme ut av lavkonjunkturen som ble indusert av teknologibobla på slutten av 1990-tallet. (For relatert lesing, se De største markedskrasjene og når frykt og grådighet tar over .)
Som svar, i løpet av 2001, begynte Federal Reserve å redusere rentene dramatisk, og raten for matede midler nådde 1% i 2003, noe som i sentralbanklån egentlig er null. Målet med en lav føderal fondskurs er å utvide pengemengden og oppmuntre til låneopptak, noe som bør stimulere til utgifter og investeringer. Ideen om at utgiftene var "patriotisk" ble bredt spredt og alle - fra Det hvite hus til den lokale foreldre-lærerforeningen - oppmuntret oss til å kjøpe, kjøpe, kjøpe.
Det fungerte, og økonomien begynte å utvide seg jevnlig i 2002.
Eiendom begynner å se attraktiv ut
Da lavere renter jobbet seg inn i økonomien, begynte eiendomsmarkedet å virke til en vanvidd etter hvert som antall solgte hjem - og prisene de solgte for - økte dramatisk fra og med 2002. På den tiden var renten på en 30-årig fastrente på boliglån var på de laveste nivåene sett på nesten 40 år, og folk så en unik mulighet til å få tilgang til omtrent den billigste egenkapitalkilden som er tilgjengelig. (For relatert lesning, se hvorfor boligmarkedbobler popper og hvordan rentene påvirker aksjemarkedet .)
Investeringsbanker og sikkerhetsstillelse
Hvis boligmarkedet bare hadde fått en anstendig hånd - si en med lave renter og økende etterspørsel - ville noen problemer ha vært ganske inneholdt. Dessverre ble det gitt en fantastisk hånd, takket være at nye økonomiske produkter ble spunnet på Wall Street. Disse nye produktene endte opp med å spre seg vidt og ble inkludert i pensjonsfond, hedgefond og internasjonale myndigheter.
Og som vi lærer nå, endte mange av disse produktene absolutt ingenting.
En enkel idé fører til store problemer
ABS-sikkerheten (ABS) har eksistert i flere tiår, og i kjernen ligger et enkelt investeringsprinsipp: Ta en haug med eiendeler som har forutsigbar og liknende kontantstrømmer (som et individs boliglån), sett dem sammen i en administrert pakke som samler alle individuelle utbetalinger (pantebetalingen), og bruker pengene til å betale investorer en kupong på den administrerte pakken. Dette skaper en verdipapirert sikkerhet der den underliggende eiendommen fungerer som sikkerhet. (Hvis du vil ha mer innsikt, kan du lese formuesallokering med fast inntekt .)
Et annet stort pluss var at kredittvurderingsbyråer som Moody's og Standard & Poor's ville sette sitt 'AAA' eller 'A +' godkjenningsstempel på mange av disse verdipapirene, og signaliserte deres relative sikkerhet som en investering. (Hvis du vil ha mer innsikt, kan du lese Hva er en kredittrangering av selskaper? )
Fordelen for investoren er at han eller hun kan skaffe seg en diversifisert portefølje av rentefordringer som ankommer som en kupongbetaling.
Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) hadde bundet og solgt verdipapiriserte pantelån som ABS i mange år; deres 'AAA' rangeringer hadde alltid hatt den garantien som Ginnie Maes regjeringsoppslutning hadde gitt. Investorene fikk en høyere avkastning enn på statsobligasjoner, og Ginnie Mae var i stand til å bruke finansieringen til å tilby nye pantelån.
Utvide marginene
Takket være et eksploderende eiendomsmarked ble det også opprettet en oppdatert form for ABS, bare disse ABS-ene ble fylt med subprime-lån, eller lån til kjøpere med mindre enn stjerners kreditt. (For å lære mer om subprime, kan du lese Subprime Er ofte utlån til subpar og subprime: Helping Hand or Underhanded? )
Subprime-lån, sammen med deres mye høyere misligholdsrisiko, ble plassert i forskjellige risikoklasser, eller trancher, som hver hadde sin egen nedbetalingsplan. Øvre trancher kunne motta 'AAA' -vurderinger - selv om de inneholdt subprime-lån - fordi disse trancheene ble lovet de første dollarene som kom i sikkerheten. Lavere trancher hadde høyere kupongrenter for å kompensere for den økte misligholdsrisikoen. Helt i bunnen var "aksjeandelen" en meget spekulativ investering, ettersom den kunne få kontantstrømmene i det vesentlige utslettet hvis standardrenten på hele ABS krøp over et lavt nivå - i området 5 til 7%. (Hvis du vil lære mer, kan du lese Bak The Scenes Of Your Mortgage .)
Helt plutselig hadde selv subprime-pantelångiverne en mulighet til å selge risikofylt gjeld, noe som igjen gjorde det mulig for dem å markedsføre denne gjelden enda mer aggressivt. Wall Street var der for å hente sine subprime-lån, pakke dem sammen med andre lån (noen kvalitet, noen ikke) og selge dem til investorer. I tillegg ble nesten 80% av disse samlede verdipapirene magisk en investeringsklasse ('A' rangert eller høyere), takket være ratingbyråene, som tjente lukrative gebyrer for arbeidet med å rangere ABS-ene. (For mer innsikt, se Hva betyr investeringskvalitet? )
Som et resultat av denne aktiviteten ble det veldig lønnsomt å opprette pantelån - til og med risikofylte. Det gikk ikke lang tid før selv grunnleggende krav som bevis på inntekt og en forskuddsbetaling ble oversett av pantelångivere; 125% prioritetslån ble tegnet og gitt til potensielle huseiere. Logikken er at når eiendomsprisene steg så raskt (median boligprisene steg opp til 14% årlig innen 2005), ville et lån på 125% i LTV være over vann på mindre enn to år.
Utnytt kvadrat
Forsterkningssløyfen begynte å snurre for raskt, men med Wall Street, Main Street og alle i mellom å tjene på turen, hvem hadde tenkt å sette på bremsene?
Rekordlave renter hadde kombinert med stadig løsende utlånsstandarder for å presse eiendomsprisene til rekordhøye over det meste av USA. Eksisterende huseiere refinansierte i rekordmange antall, og benyttet seg av nylig opptjent egenkapital som kunne vært med noen hundre dollar brukt på en hjemmevurdering. (For relatert lesing, se Home-Equity Loans: Cost and the Home-Equity Loans : Hva det er og hvordan det fungerer .)
I mellomtiden, takket være likviditeten i markedet, klarte investeringsbanker og andre store investorer å låne mer og mer (økt gearing) for å lage ytterligere investeringsprodukter, som inkluderte skjelven subprime-eiendeler.
Sikkerhetsgjeld blir medlem av Frp
Evnen til å låne flere fikk banker og andre store investorer til å opprette sikkerhetsstillelse av gjeldsforpliktelser (CDO), som i hovedsak økte egenkapitalen og "mezzanin" (middels til lav rangert) trancher fra MBS-er og pakker dem opp igjen, denne gangen til mezzanin CDO.
Ved å bruke den samme "trickle down" -betalingsordningen, kunne de fleste av mezzanin-CDO-ene få en 'AAA'-kredittvurdering og lande den i hendene på hedgefond, pensjonsfond, forretningsbanker og andre institusjonelle investorer.
Boliglån med sikkerhetskopierte verdipapirer (RMBS), hvor kontantstrømmer kommer fra boliggjeld, og CDO-er fjernet effektivt kommunikasjonslinjene mellom låntakeren og den opprinnelige långiveren. Plutselig kontrollerte store investorer sikkerheten; som et resultat ble forhandlinger om forsinkede pantebetalinger forbigått for en "direkte-til-avskærmning" -modell for en investor som ville redusere tapene. (For mer, kan du lese Lagre hjemmet ditt fra utestenging .)
Disse faktorene ville imidlertid ikke forårsaket den aktuelle krisen hvis 1) eiendomsmarkedet fortsatte å blomstre og 2) huseiere faktisk kunne betale sine pantelån . Fordi dette ikke skjedde, hjalp imidlertid disse faktorene bare til å gi drivstoff til antall tvangsauktioner senere.
Teaser-priser og ARM
Da pantelångivere eksporterte mye av risikoen ved utlån av utlån til investorer, sto de fritt til å komme med interessante strategier for å stamme lån med frigjort kapital. Ved å bruke teaser-renter (spesielle lave renter som skulle vare i det første året eller to av et pantelån) innen prioritetslån med justerbar rente (ARM), kan låntakere lokkes til et opprinnelig rimelig pantelån der betalinger ville skyrocket i tre, fem eller syv år. (For å lære mer, les ARMed And Dangerous and American Dream Or Mortgage Nightmare? )
Da eiendomsmarkedet presset seg til toppene i 2005 og 2006, ble teaser-renter, ARM-er og det "bare rent" lånet (hvor det ikke foretas noen prinsipielle betalinger for de første årene) blitt stadig mer presset på huseiere. Etter hvert som disse lånene ble mer vanlige, stilte færre låntakere spørsmålstegn ved vilkårene og ble i stedet lokket av utsiktene til å kunne refinansiere om noen få år (med et stort overskudd, oppgir argumentet), slik at de kunne foreta uansett innhentingsbetaling nødvendig. Det låntakerne ikke tok med i det blomstrende boligmarkedet, var imidlertid at en eventuell nedgang i boligverdien ville gi låntageren en uholdbar kombinasjon av en ballongbetaling og en mye høyere pantebetaling.
Et marked så nært hjem som eiendommer blir umulig å ignorere når det skyter på alle sylindere. I løpet av fem år var boligprisene i mange områder bokstavelig talt doblet, og omtrent alle som ikke hadde kjøpt et hjem eller refinansiert, vurderte seg selv bak i løpet for å tjene penger på det markedet. Pantelångivere visste dette, og presset stadig mer aggressivt. Nye hjem kunne ikke bygges raskt nok, og hjemmebyggeraksjer steg kraftig.
CDO-markedet (hovedsakelig sikret med subprime-gjeld) ballonert til mer enn 600 milliarder dollar i utstedelse i løpet av 2006 alene - mer enn ti ganger det beløpet som ble utstedt bare et tiår tidligere. Disse verdipapirene, selv om de er illikvide, ble ivrig hentet i annenhåndsmarkedene, som lykkelig parkerte dem i store institusjonsfond til markedsrenten.
Sprekker begynner å vises
Midt i 2006 begynte imidlertid sprekker å vises. Salget av nye hjem stoppet opp, og median salgspriser stoppet stigningen. Rentene - mens de fortsatt er historisk lave - økte, med inflasjons frykt som truet med å heve dem høyere. Alle de lette å overskrive pantelån og refinansiering hadde allerede blitt gjort, og den første av de ustø armene, skrevet 12 til 24 måneder tidligere, begynte å tilbakestille.
Standardrentene begynte å stige kraftig. Plutselig så CDO ikke så attraktiv ut for investorer på jakt etter avkastning. Tross alt var mange av CDO-ene blitt pakket inn så mange ganger at det var vanskelig å se hvor mye subprime-eksponering som faktisk var i dem.
Crunch of Easy Credit
Det gikk ikke lang tid før nyheter om problemer i sektoren gikk fra styreromdiskusjoner til overskriftende nyheter.
Tall på pantelångivere - uten mer ivrige sekundærmarkeder eller investeringsbanker å selge lånene sine - ble avskåret fra det som hadde blitt en hovedfinansieringskilde og ble tvunget til å legge ned driften. Som et resultat gikk CDO-er fra illikvide til umerkelige.
I møte med all denne økonomiske usikkerheten, ble investorene mye mer risikoaverse, og så ut for å slappe av posisjoner i potensielt farlige MBS-er, og enhver rentepapir som ikke betalte en riktig risikopremie for det opplevde risikonivået. Investorer avga stemmer i en masse at risikoen for underprime ikke var verdt å ta.
Midt i denne flyturen til kvalitet ble tre måneders statskasseveksler det nye "must-have" renteproduktet og avkastningen falt sjokkerende 1, 5% på få dager. Enda mer bemerkelsesverdig enn kjøp av statsstøtteobligasjoner (og kortsiktige obligasjoner på det) var spredningen mellom lignende obligasjonslån og obligasjonslån, som utvidet seg fra omtrent 35 basispoeng til mer enn 120 basispunkter på mindre enn en uke.
Disse endringene kan høres minimale ut eller være uskadelige for det utrente øye, men i de moderne rentemarkedene - der gearingen er konge og billig kreditt bare er den nåværende jesteren - kan et trekk i den størrelsesorden gjøre mye skade. Dette ble illustrert ved sammenbrudd av flere hedgefond. (Les Losing The Amaranth Gamble og Massive Hedge Fund Failures for mer om disse kollapsene.)
Mange institusjonelle fond ble møtt med margin- og sikkerhetsoppfordringer fra nervøse banker, som tvang dem til å selge andre eiendeler, som aksjer og obligasjoner, for å skaffe penger. Det økte salgspresset tok tak i aksjemarkedene, da store aksjegjennomsnitt over hele verden ble rammet med kraftige fall i løpet av noen uker, noe som effektivt stoppet det sterke markedet som hadde tatt Dow Jones Industrial Average til alle høydepunkter i juli 2007.
For å forhindre virkningen av knasende hjalp sentralbankene i USA, Japan og Europa gjennom kontantinjeksjoner på flere hundre milliarder dollar bankene med likviditetsproblemer og bidro til å stabilisere finansmarkedene. Federal Reserve kuttet også rabattvinduet, noe som gjorde det billigere for finansinstitusjoner å låne midler fra Fed, legge til likviditet i driften og bidra til å kaste eiendeler. (For å lære mer, les Bli kjent med de store sentralbankene .)
Den ekstra likviditeten bidro til å stabilisere markedet til en viss grad, men den fulle virkningen av disse hendelsene er foreløpig ikke klar.
Konklusjon
Det er ingenting iboende galt eller dårlig ved den sikkerhetspliktige gjeldsforpliktelsen eller noen av dens økonomiske pårørende. Det er en naturlig og intelligent måte å diversifisere risiko og åpne for kapitalmarkeder. Som noe annet - dotcom-boblen, Long-Term Capital Management's kollaps og hyperinflasjonen på begynnelsen av 1980-tallet - hvis en strategi eller et instrument blir misbrukt eller overkokt, vil det være behov for en god risting av arenaen. Kall det en naturlig forlengelse av kapitalismen, der grådighet kan inspirere til innovasjon, men hvis ikke avkrysset, kreves det store markedskrefter for å bringe balansen tilbake til systemet.
Hva blir det neste?
Så hvor går vi herfra? Svaret på dette spørsmålet vil fokusere på å finne ut hvor vidtgående virkningen vil være, både i USA og rundt om i verden. Den beste situasjonen for alle involverte parter er fortsatt en der den amerikanske økonomien gjør det bra, arbeidsledigheten holder seg lav, den personlige inntekten holder tritt med inflasjonen og eiendomsprisene finner en bunn. Først når den siste delen skjer, vil vi kunne vurdere den totale effekten av subprime-nedbrytningen.
Tilsynet med lovgivningen vil sannsynligvis bli stivere etter denne fiaskoen, og sannsynligvis holde utlånsrestriksjoner og obligasjonsvurderinger meget konservative de neste årene. Eventuelle lærdommer til side, Wall Street vil fortsette å søke nye måter å prisrisiko og pakke verdipapirer på, og det er fortsatt investorens plikt å se fremtiden gjennom fortidens verdifulle filtre.
For en one-stop-shop med subprime-pantelån og subprime-nedbryting, kan du sjekke funksjonen Subprime-pantelån .
