Fra 28. mars 2018 rapporterte Bankrate.coms utlånsundersøkelse at pantelånsrentene var 4, 30% for en 30-årig fast, 3, 72% for en 15-års fast, og 4, 05% for de første fem årene på en justerbar 5/1 -rente pantelån (ARM). Dette er nasjonale gjennomsnitt; Boliglånsrenten varierer fra sted til sted og er veldig avhengig av kredittscore.
Så det første trinnet i å avgjøre om et fast rente eller en ARM er det beste valget i dagens marked, er å snakke med flere långivere for å finne ut hvilken rente du kvalifiserer for og hvilke lånevilkår gir mening for deg gitt kredittpoeng, inntekt, gjeld, forskuddsbetaling og den månedlige betalingen du har råd.
Når du vet hvilken rente og kortsiktige långivere vil utvide til deg, hvordan velger du mellom et fast rente og et ARM? Vurder disse faktorene.
Fast vs. ARM: Månedlig betalingsforskjell
For hver $ 100 000 du låner, her er hva du vil betale per måned for hver av de viktigste pantetypene til de nasjonale gjennomsnittlige rentene ovenfor:
- 30-årig, fast rente: $ 495
- 15-årig, fast rente: $ 726
- 5/1 justerbar rente pantelån: $ 480 for de første 60 månedene
Ser du bare på den månedlige betalingen, virker den justerbare renten som pantelånde som om det kan være det bedre valget. Det er det billigste alternativet med 15 dollar per måned. Jo større pantelån, desto større er den månedlige besparelsen. Låner du en halv million, sparer du 73 dollar per måned med en justerbar rente.
Er denne forskjellen stor nok til å ta på seg tilleggsrisikoen forbundet med en ARM?
Typer justerbar rente
ARMs kommer i mange typer. Det mest populære er en hybrid ARM, og av disse er det mest populære alternativet 5/1 ARM, etterfulgt av 3/1, 7/1 og 10/1 ARM.
Slik fungerer hybrid ARM: En 5/1 ARM har for eksempel en fast rente for de første fem årene, kalt introduksjonsperioden. Etter det justeres renten en gang i året for resten av lånetiden (si 25 år til). Det er ARM-er som justeres sjeldnere enn en gang i året, for eksempel 3/3 og 5/5 ARM, men disse kan være vanskelig å komme med. Jo lenger den innledende perioden er, desto mindre blir forskjellen mellom renten på ARM og renten på fast rente.
I USA er renten for de fleste ARM-er basert på den amerikanske statsrenten, men omtrent 20% av ARM-er er basert på London Interbank Offered Rate (LIBOR). Skattesatsene er for tiden veldig lave, så hvis du tar ut en ARM nå, er det en god sjanse for at renten din vil øke når ARMs introduksjonsperiode er slutt. Federal Reserve hevet renten en gang i mars og forventes å gjøre det to ganger til i 2018, med hver økning på 0, 25%.
Risikotoleranse og fremtidsplaner
Når du tar opp et fast rente, vet du før du signerer avsluttende papirer nøyaktig hvor mye pantelånet ditt vil være hver måned så lenge du har pantelånet. Mange mennesker verdsetter denne stabiliteten.
ARM er underlagt renterisiko, eller muligheten for at renten endres. Etter den første løpetiden justeres renten for denne type pantelåner for å gjenspeile gjeldende markedsforhold. Hvordan vet du hva en ARMs rente vil være når den tilbakestilles etter introduksjonsperioden?
Detaljene om en bestemt ARM - det som kalles rentetakstrukturen - forteller deg hvor høyt den månedlige betalingen din kan gå. En 5/1 ARM, for eksempel, kan ha en takstruktur på 2-2-6, noe som betyr at i år seks (etter den femårs introduksjonsperioden utløper), kan renten øke med 2%, i de påfølgende årene renten kan øke med ytterligere 2% per år, og den totale renteøkningen kan aldri utgjøre mer enn 6% i løpet av lånets levetid.
Hvis introduksjonsrenten din var 4%, ville renten være de 4 første årene. I år seks kan den øke med så mye som 2%, avhengig av ett års amerikanske statskasse, slik at renten din kan gå så høyt som 6%. I syv år kan renten din øke med ytterligere 2%, til 8%, og i åtte år kan renten din igjen øke med 2%, og dermed gjøre renten din 10%. På dette tidspunktet ville du nådd 6% taket; prisen vil aldri gå høyere enn 10%.
Mens taket reduserer risikoen din noe, er forskjellen mellom 4% rente og 10% rente på et $ 30.000, 30-årig pantelån en månedlig betaling på rundt $ 955 mot cirka $ 1.755. Du må spørre deg selv om et verste scenario med en ekstra $ 800 i måneden i åtte til 30 år er noe du kan leve med.
Hvorvidt renten noen gang justeres så høyt, avhenger av ARMs indeksrate. Hvis ARM-en din er indeksert til ett års statsrente, og den renten er den samme i år seks som den var i år ett, vil ikke renten øke i år seks. Imidlertid har statsrenten økt med 3%, vil ikke renten øke med mer enn 2% i år seks på grunn av taket.
Personer som får ARM, tenker ofte at en av følgende hendelser vil oppstå:
- De vil selge boligen før lånet tilbakestilles.
- Inntektene vil øke før lånet tilbakestilles.
- De vil kunne refinansiere før lånet tilbakestilles.
- Rentene vil forbli stabile eller synke, og gi dem en rente som tilsvarer den innledende renten når lånet tilbakestilles.
FHA ARMs
Federal Housing Administration (FHA) garanterer pantelån med justerbar rente, slik at långivere kan tilby dem til låntakere som trenger mer skånsomme krav for å kvalifisere seg. FHA tilbyr 1-årige ARM-er og 3-, 5-, 7- og 10-årige ARM-er. Renten på versjonene 1 og 3 år kan ikke øke med mer enn 1% per år etter introduksjonsperioden eller med mer enn 5% i løpet av lånets levetid. Renten på 5-, 7- og 10-års ARM-er kan ikke øke med mer enn 2% per år etter introduksjonsperioden, og levetidstaket er 6%.
Som alle FHA-pantelån, mens en FHA ARM kan ha mer lempede kvalifikasjoner, krever det at låntakere betaler en forhåndslånsforsikringspremie på 1, 75% av lånebeløpet (som vanligvis rulles inn i lånet, og du betaler renter på det som et resultat). Det krever også en månedlig premiebetaling for boliglånsforsikring, kostnadene avhenger av lånetid og forskuddsbetaling. Hvis du for eksempel foretar FHAs minstekrav på 3, 5% og tar opp et 30-årig lån, betaler du 0, 85% av utestående lånesaldo hvert år i pantesikring inntil du betaler lånet i sin helhet. Denne summen deles med 12 og legges til den månedlige betalingen. På et lån på $ 200 000 ville forhåndspremien koste deg $ 3500, og de månedlige premieforsikringspremiene ville koste deg omtrent $ 142 i måneden for det første året og gradvis avta etter det. Disse kostnadene øker utgiftene til å eie et hjem på både kort og lang sikt og kan gjøre det rimeligere.
Velge mellom et fast rente og en ARM
Nå som du vet hvordan ARMs sammenlignes med fastrentelån, hvordan bestemmer du hvilken som er mest fornuftig for situasjonen din?
Sean O. McGeehan, en låneansvarlig i Homer Glen, Ill., Rett utenfor Chicago, veier på denne måten. ”De fleste av våre kunder faller i bunn med fast rente. De er tradisjonelt førstegangskjøpere som kjøper leilighet eller enebolig og ikke kjenner deres fremtidsplaner, sier han. "Hvis de ender med å få barn og trenger å bo der på lang sikt, vil en fast rente gi dem sikkerhet og stabilitet i pantebetalingen."
Siden rentene nesten ikke har noe annet enn å gå opp i dagens marked, er de fleste boligkjøpere ikke interessert i å ta risikoen på en ARM.
"På grunn av det nåværende miljøet med lav rente, har jeg benyttet meg av det 30 år lange lånet 90% av tiden de siste seks pluss årene for første gangs boligkjøpere, " sier Lauren Abrams, en boliglånsrådgiver med Absolute Mortgage Bank i San Ramon, California.
“Det er imidlertid viktig å ha en samtale om kjøperens langsiktige planer for eiendommen. I de fleste tilfeller vet ikke eller kan de ikke forutsi hva de planene vil være, sier hun. "Klienter insisterer noen ganger på at dette bare er et startsted og ikke vil være i det i mer enn tre til fem år." Etter hennes erfaring kan denne tidsrammen faktisk være så kort som ett år hvis det er skilt, jobboverføring, ekteskap eller barn, men den tidsrammen kan også enkelt strekke seg til 10-pluss år.
Låntakere som tror de vil være i hjemmet i kortere tid og vil bruke en ARM, kan dempe risikoen ved å sokker bort den månedlige besparelsen på en rentebærende konto for å dekke en potensielt høyere fremtidig betaling, hvis de fremdeles er i hjemme når satsen justeres. Men "i virkeligheten vil boligkjøpere vanligvis ikke spare penger, " sier Abrams.
Velstående kunder og investorer som har en plan for hvor lenge de vil bære pantelånet og har råd til potensielt høyere utbetalinger senere, er mer sannsynlig å se appellen til en ARM og mer sannsynlig å dra nytte av introduksjonsrenten.
Bunnlinjen
Færre enn 10% av låntakerne valgte ARM i august 2017, ifølge data fra CoreLogic og Freddie Mac.
Fortsett å lese
