Fastlån kontra regulerbar rente: En oversikt
Fastlån med fast rente og prioritetslån med regulerbar rente (ARM) er de to primære pantetypene. Markedsplassen tilbyr mange varianter innen disse to kategoriene, men det første trinnet når du handler for et pantelån er å avgjøre hvilken av de to viktigste lånetypene som passer best for dine behov.
Viktige takeaways
- Et fast rente prioriterer en fast rente som ikke endres i løpet av lånets levetid. Den opprinnelige renten på et justerbart rentepant (ARM) er satt under markedsrenten på et sammenlignbart fastrentelån, og deretter stiger renten (eller muligens senker) etter hvert som tiden går. LARMER er typisk mer kompliserte enn fastlån med fast rente.
Fastlån med fast rente
Et fast rente prioriterer en fast rente som ikke endres i løpet av lånets levetid. Selv om beløpet av hovedstol og renter som betales hver måned varierer fra betaling til betaling, forblir den totale betalingen den samme, noe som gjør budsjettering enkelt for huseiere.
Den delvise amortiseringsplanen nedenfor viser hvordan beløpene som legges til hovedstol og renter endres i løpet av pantelånets levetid. I dette eksemplet er pantetiden 30 år, hovedstolen er $ 100 000, og renten er 6%.
| innbetaling | Rektor | Renter | Hovedbalanse |
| 1. 599, 55 dollar | $ 99, 55 | $ 500.00 | $ 99900, 45 |
| 2. 599, 55 dollar | $ 100.05 | $ 499, 50 | $ 99800, 40 |
| 3. 599, 55 dollar | $ 100, 55 | $ 499.00 | $ 99699, 85 |
Som du ser, består utbetalingene de første årene av et pantelån hovedsakelig av rentebetalinger.
Den største fordelen med et fast rente lån er at låntakeren er beskyttet mot plutselige og potensielt betydelige økninger i månedlige pantelån hvis rentene stiger. Fastlån med fast rente er enkle å forstå og varierer lite fra utlåner til utlåner. Ulempen med fastrentelån er at når rentene er høye, er det vanskeligere å kvalifisere for et lån fordi utbetalingene er rimeligere.
Selv om renten er fast, avhenger det totale rentebeløpet du betaler av pantetiden. Tradisjonelle utlånsinstitusjoner tilbyr lån med fast rente til en rekke betingelser, hvorav de vanligste er 30, 20 og 15 år.
Det 30-årige pantelånet er det mest populære valget fordi det tilbyr den laveste månedlige utbetalingen. Avveiningen for den lave betalingen er imidlertid en betydelig høyere totalkostnad, fordi det ekstra tiåret, eller mer, i løpet av tiden primært er viet til å betale renter. De månedlige utbetalingene for kortere pantelån er høyere, slik at hovedstolen blir tilbakebetalt på kortere tid. Dessuten tilbyr kortsiktige pantelån en lavere rente, som gir mulighet for et større beløp på hovedstolen tilbakebetalt med hver pantebetaling. Dermed koster kortsiktige pantelån betydelig mindre samlet sett. (For mer informasjon, se Forstå pantelånsbetalingsstrukturen .)
Pantelån: Fast rente kontra justerbar rente
Lån med justerbar rente
Renten for et justerbar rente er variabel. Den opprinnelige renten på en ARM er satt under markedsrenten på et sammenlignbart fastrentelån, og deretter stiger renten når tiden går. Hvis ARM holdes lenge nok, vil renten overgå gående rente for fastrentelån.
ARM har en fast tidsperiode der den opprinnelige renten forblir konstant, hvoretter renten justeres ved en forhåndsinnstilt frekvens. Den faste renteperioden kan variere betydelig - hvor som helst fra en måned til 10 år; kortere justeringsperioder har vanligvis lavere initialrente. Etter den første løpetiden tilbakestilles lånet, noe som betyr at det er en ny rente basert på gjeldende markedsrenter. Dette er så hastigheten til neste tilbakestilling, som kan være året etter.
ARM-terminologi
ARM er betydelig mer kompliserte enn fastrentelån, så å utforske fordeler og ulemper krever forståelse av noen grunnleggende terminologier. Her er noen konsepter låntakere trenger å vite før de velger en ARM:
- Justeringsfrekvens: Dette refererer til tiden mellom rentejusteringer (f.eks. Månedlig, årlig osv.). Justeringsindekser: Rentejusteringer er knyttet til en referanseindeks. Noen ganger er dette renten på en type eiendel, for eksempel innskuddsbevis eller statskasseveksler. Det kan også være en spesifikk indeks, for eksempel Cost of Funds Index eller London Interbank Offered Rate (LIBOR). Margin: Når du signerer lånet ditt, samtykker du i å betale en rente som er en viss prosent høyere enn justeringsindeksen. For eksempel kan den justerbare satsen være satsen for ettårs regningen pluss 2%. De ekstra 2% kalles marginen. Caps: Dette refererer til grensen for beløpet renten kan øke hver justeringsperiode. Noen ARM-er tilbyr også lokk for den totale månedlige betalingen. Disse lånene, også kjent som negative amortiseringslån, holder betalingen lav; Imidlertid kan disse utbetalingene bare dekke en del av forfalte renter. Ubetalt rente blir en del av hovedstolen. Etter år med å betale pantelånet, kan skylden din være større enn beløpet du opprinnelig lånte. Tak: Dette er det høyeste som den justerbare renten tillater å bli i løpet av lånets levetid.
Den største fordelen med et ARM er at det er betydelig billigere enn et fast rente, i det minste for de første tre, fem eller syv årene. ARM er også attraktive fordi de lave startbetalingene ofte gjør at låntakeren kan kvalifisere seg til et større lån, og i et fall med rentenivå, lar låntakeren glede seg over lavere renter (og lavere betalinger) uten å måtte refinansiere pantelånet.
En låntaker som velger en ARM kan spare flere hundre dollar i måneden i opptil syv år, hvoretter kostnadene hans eller hennes sannsynligvis vil stige. Den nye renten vil være basert på markedsrenter, ikke den opprinnelige markedsrenten. Hvis du er veldig heldig, kan det være lavere avhengig av hvordan markedsrentene er på tidspunktet for tilbakestilling av kursen.
ARM kan imidlertid utgjøre noen betydelige ulemper. Med en ARM kan den månedlige betalingen ofte endres i løpet av lånets levetid. Og hvis du tar på deg et stort lån, kan du være i trøbbel når rentene stiger: Noen ARM-er er strukturert slik at rentene nesten kan dobles på bare noen få år. (For mer, se Justerbar rente: Det som skjer når rentene går opp ).
Faktisk, lån med justerbar rente gikk uavhengig av mange økonomiske planleggere etter subprime pantelån i 2008, som innledet en tid med tvangsauksjon og kort salg. Låntakere møtte klistremerkesjokk da ARM-ene deres justerte seg, og betalingene deres skyrocketed. Heldigvis har regjeringer og lovverk blitt innført siden den gang for å øke tilsynet som forvandlet en boligboble til en global finanskrise. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har forhindret rovdyrpraksis som skader forbrukeren. Långivere låner ut til låntakere som sannsynligvis vil betale tilbake lånene sine.
ARM er betydelig billigere enn fastlån med fast rente.
Hvilket lån er riktig for deg?
Når du velger pantelån, må du ta et bredt spekter av personlige faktorer i betraktning og balansere dem med de økonomiske realitetene i en stadig skiftende markedsplass. Individenes personlige økonomi opplever ofte perioder med forhånd og nedgang, rentene stiger og faller, og styrken i økonomien vokser og svekkes. For å sette lånevalget ditt i sammenheng med disse faktorene, bør du vurdere følgende spørsmål:
- Hvor stor pantebetaling har du råd i dag? Har du fortsatt råd til en ARM hvis rentene stiger? Hvor lenge har du tenkt å bo på eiendommen? I hvilken retning er renten på vei, og forventer du at den trenden vil fortsette?
Hvis rentene er høye og forventes å falle, vil en ARM sørge for at du drar nytte av fallet, siden du ikke er innelåst i en bestemt rente. Hvis rentene klatrer eller en jevn, forutsigbar betaling er viktig for deg, kan et fast rentelån være veien å gå.
Kandidater til ARM
Den kortsiktige huseieren
Et ARM kan være et utmerket valg hvis lave betalinger på kort sikt er ditt primære krav, eller hvis du ikke planlegger å bo i eiendommen lenge nok til at prisene skal stige. Som nevnt tidligere, varierer fastrenten for en ARM, typisk fra ett år til syv år, og det er derfor en ARM kanskje ikke gir mening for folk som planlegger å beholde hjemmet i mer enn det. Imidlertid, hvis du vet at du kommer til å flytte i løpet av en kort periode, eller at du ikke planlegger å holde på huset i flere tiår fremover, vil en ARM gi mye mening.
La oss si at rentemiljøet betyr at du kan ta ut en fem-årig ARM med en rente på 3, 5%. Et 30-årig fast rente til sammenligning vil gi deg en rente på 4, 25%. Hvis du planlegger å flytte før de fem år lange ARM-tilbakestillingen, vil du spare mye penger på renter. Hvis du derimot til slutt bestemmer deg for å være i huset lenger, spesielt hvis rentene er høyere når lånet ditt justeres, vil pantelånet koste mer enn det renten ville ha. Hvis du imidlertid kjøper et hjem med øye for å oppgradere til et større hjem når du har startet familie - eller du tror du vil flytte på jobb - kan det hende at en ARM passer for deg.
Inntektsgiveren
For personer som har en stabil inntekt, men ikke regner med at den vil øke dramatisk, er det et mer fornuftig lån med fast rente. Imidlertid, hvis du forventer å se en økning i inntekten din, kan det å gå med en ARM spare deg for å betale mye renter på lang sikt.
La oss si at du leter etter det første hjemmet ditt, og bare ble uteksaminert fra medisinsk eller jussskole eller har en MBA. Sjansene er store for at du kommer til å tjene mer de kommende årene og vil ha råd til de økte utbetalingene når lånet ditt justeres til en høyere rente. I så fall vil en ARM fungere for deg. I et annet scenario, hvis du forventer å begynne å motta penger fra en tillit i en viss alder, kan du få en ARM som tilbakestilles samme år.
Betal-det-av-typen
Å ta opp et justerbar rente er veldig attraktivt for boliglåntakere som har eller vil ha kontanter til å betale ned lånet før den nye renten starter. Selv om det ikke inkluderer de aller fleste amerikanere, er det situasjoner der det kan være mulig å trekke den av.
Ta en låner som kjøper ett hus og selger et annet samtidig. Den personen kan bli tvunget til å kjøpe den nye boligen mens den gamle er i kontrakt, og som et resultat vil ta ut en ett eller to år ARM. Når låntaker har utbyttet fra salget, kan han eller hun snu seg for å betale ARM med inntektene fra boligsalget.
En annen situasjon der en ARM vil være fornuftig, er hvis du har råd til å akselerere betalingene hver måned med nok til å betale det før det tilbakestilles. Å bruke denne strategien kan være risikabelt fordi livet skjer, og selv om du kanskje har råd til å foreta akselererte betalinger nå, hvis du blir syk, mister jobben eller kjelen går, kan det ikke lenger være et alternativ.
Bunnlinjen
Uansett hvilken lånetype du velger, vil du velge nøye hjelpe deg med å unngå dyre feil. En ting er sikkert: Ikke gå med ARM fordi den lavere månedlige betalingen er den eneste måten å ha råd til det drømmehuset. Du kan få en lignende hastighet ved tilbakestilling, men det er en alvorlig gamble. Det er mer forsvarlig å søke etter et hus med en mindre prislapp i stedet.
Fortsett å lese
relaterte artikler
Refinansiering av et hjem
Når (og når ikke) for å refinansiere pantelånet
Kjøpe et hjem
Grunnleggende om finansiering for første gangs boligkjøpere
Boliglån
Hvordan rentene fungerer på et pantelån
Boliglån
Hvordan velge det beste pantelånet for deg
Boliglån
Justerbar rentelån: Hva skjer når rentene går opp
Boliglån
Lån med fast eller variabel rente: Hvilket er bedre akkurat nå?
PartnerkoblingerRelaterte vilkår
Pantelån Et pantelån er et gjeldsinstrument som låntaker er forpliktet til å betale tilbake med et forhåndsbestemt sett med betalinger. mer Lån med regulerbar rente (ARM) Et prioritetslån er en type der renten som betales på utestående saldo varierer i henhold til en spesifikk referanseindeks. mer Omlån av omlån Et omlån om omlån tar gjenværende hovedstol og rentebetalinger av et pantelån og beregner dem på nytt basert på en ny avskrivningsplan. mer Hvordan en fast rente på et lån kan påvirke budsjettet ditt En fast rente forblir den samme for hele lånets løpetid, noe som gjør langsiktig budsjettering enklere. Noen lån kombinerer faste og variable renter. mer Tilbakestill dato Tilbakestill dato er et tidspunkt hvor den opprinnelige fastrenten på et justerbart rentelån (ARM) endres til en justerbar rente. mer Definert betalingslån (GPM) Definisjon Et gradvis betalingslån (GPM) er en type pantelån der betalingen øker fra en lav begynnelsesrente til en høyere rente. mer